Сделки с земельными участками

УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

А.Л. Корнеев

Корнеев Александр Леонидович - кандидат юридических наук, доцент кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова.

Рецензенты:

Б.Д. Клюкин - доктор юридических наук, профессор;

Г.А. Волков - доктор юридических наук.

Содержание

1.Общие вопросы правового регулирования оборота земельных участков.

Оборот земельных участков: история и понятие.

Законодательство о сделках с землей.

Земельный участок как объект сделок.

Отдельные вопросы возникновения и прекращения прав на земельные участки.

2. Особенности отдельных сделок с земельными участками.

Договор купли-продажи земельных участков.

Договор мены земельных участков.

Договор дарения земельных участков.

Договор ренты земельных участков.

Договор аренды земельных участков.

Договор безвозмездного пользования земельными участками.

Договор доверительного управления земельными участками.

Договор залога (ипотеки) земельных участков.

О правах на земельные участки в связи с договорами об участии в других организациях.

Литература.

Введение

Состояние экономики нашего государства находится в прямой зависимости от того, насколько рационально используются национальные природные ресурсы, в том числе и земля. Одним из условий повышения эффективности ее использования является создание продуманного, гибкого и надежного оборота земельных участков, позволяющего обеспечить перераспределение их под контролем государства как в хозяйственных, так и в иных целях.

При этом вовлечение земельных участков в оборот выполняет не только функцию перераспределения с учетом реальных возможностей владельцев (в пользу тех, кто хочет и может успешно использовать землю), но еще и функцию обеспечения исполнения обязательств (например, путем залога при кредите), функцию хозяйственного маневрирования ресурсами (например, при передаче части свободных земель в аренду, доверительное управление), функцию инструмента управления ресурсами соответствующего административно-территориального образования (города, сельского района и т.п.) <*> и т.д. Оборот земельных участков придает стабильность предпринимательской деятельности, позволяет изыскивать экономические резервы и в целом обеспечивает земельным отношениям необходимую динамичность, адекватную условиям рыночной экономики. В числе определяющих элементов оборота земель следует назвать гражданско-правовые сделки. Нормы, регулирующие отношения при заключении, исполнении и прекращении сделок, в том числе договоров, содержатся преимущественно в гражданском законодательстве. Однако земля - особый, специфический объект правоотношений, и значительная их часть регулируется также нормами земельного законодательства. В этой связи изучение сделок с землей немыслимо без внимательного анализа именно земельного законодательства, без учета тех правил, которые закреплены в Земельном кодексе РФ (далее - ЗК РФ), других нормативных правовых актах, а также доктринальных теориях и концепциях, выработанных в правовой науке. Безусловно, земля обладает особой ценностью не только потому, что способна обеспечить экономический эффект <**>, но и в силу тех своих качеств и естественных свойств, которые лежат за пределами сугубо меркантильного, стоимостного подхода. В связи с этим имеются значительные особенности оборота земельных участков, предопределяемые спецификой земли как основы жизни и деятельности людей, средства производства, важнейшей составной части природы и т.п.

--------------------------------

<*> Современные аспекты управления объектами собственности в городе Москве: Материалы научно-практической конференции 23 мая 2003 г. М., 2003.

<**> Поступления от земли как отдельного источника доходов составляют около 35% национального дохода развитых стран, см.: Зарубежные ученые о проблемах земельных отношений в России // Государство и право. 1997. N 3. С. 116 - 119.

В учебниках и других изданиях цивилистического характера акцент обычно смещен на общие гражданско-правовые вопросы заключения и исполнения сделок (договоров), специальные вопросы правового регулирования данных отношений в случаях, когда объектом сделки является земельный участок, обычно не анализируются.

Настоящее учебное пособие направлено на восполнение этих пробелов.