Определять имущество как недвижимое следует на основании совокупности его характеристик

Все мы помним формулировку пункта 1 статьи 130 ГК РФ, в котором дается понятие недвижимости. Под ней ГК РФ понимает «земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

Казалось бы, ответ на первый вопрос (что представляет собой предмет сделки?) очевиден. Но, как показывает практика, это далеко не всегда так. Затруднительно однозначно отнести к объектам недвижимого имущества трубопровод или ангар под производственное здание. Есть вероятность, что арбитражный суд в случае спора такой объект не сочтет недвижимостью (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.11.2006 по делу № А43-48090/2005-17-1337).

То же самое может быть и с трубопроводом – его можно рассматривать и как недвижимость, и как движимое имущество (например, разборный трубопровод).

Такая неоднозначность в правовой природе предмета сделки в будущем может повлечь определенные сложности. Как минимум, необоснованные затраты, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности. Так что вопрос о том, что компания собирается купить (продать) – недвижимость или нет – является далеко не риторическим.

Свидетельство о праве собственности не гарантирует легализацию новой недвижимости

До недавнего времени вопрос о том, является ли вновь возведенный объект недвижимости самостроем или нет, решался просто. Если получено свидетельство о праве собственности на такой объект, то он уже легализован и самовольной постройкой не является. Однако с выходом совместного постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) свидетельство о праве собственности автоматически не лишает объект статуса самостроя (п. 23).

Очевидно, что для покупателя подобной недвижимости разъяснение, данное высшими судебными инстанциями, влечет значительные риски. Допустим, некто построил здание на участке, принадлежащем ему же на праве собственности, но без проектной документации и разрешения на строительство. Затем этот субъект зарегистрировал за собой право собственности на вновь возведенное здание в административном порядке, то есть принес документы в регистрирующий орган и получил свидетельство. После этого построенное здание продал вместе с земельным участком другому лицу. А некоторое время спустя прокуратура усмотрела в приобретенном здании признаки самозастроя и подала к покупателю иск о сносе здания. И покупатель становится ответчиком по делу, потому что вовремя не проверил юридическую «чистоту» нового здания.

Следовательно, при оценке рисков заключения сделки с недвижимостью помимо вопроса «есть ли право собственности на здание у продавца» покупателю обязательно нужно задаться вопросом «как продавец получил право собственности».