4. Решение

Правомерен ли отказ?

Нет, не правомерен.

Статья 550 ГК РФ устанавливает требования к форме договора продажи недвижимости. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество устанавливает требования к государственной регистрации прав в качестве оснований для регистрации и оснований для отказа в регистрации.

Статья 17. Основания для государственной регистрации прав

1. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

Статья 20. Основания для отказа в государственной регистрации прав. Прекращение государственной регистрации прав

1. В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 настоящей статьи, пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 настоящего Федерального закона;

ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.

В данном случае не было оснований для отказа в государственной регистрации права.

В каких случаях требуется нотариальное удостоверение договора, предметом которого является земельный участок?

Нотариальное удостоверение требуется при:

- заключении договора ренты (ст. 584 ГК РФ)

- составлении завещания (п.1 ст.1124 ГК РФ)

- заключении договора о залоге, обеспечивающем обязательство, возникающее из основного договора, подлежащего нотариальному удостоверению в силу закона либо нотариально удостоверенного по соглашению сторон (ч.3 ст.10 Закона РФ о залоге)

В каких случаях требуется государственная регистрация договора, предметом которого является земельный участок?

Государственная регистрация договора требуется при:

- заключении договора продажи земельного участка (п.2 ст.551 ГК РФ)

- заключении договора дарения земельного участка (п.3 ст.574 ГК РФ)

- заключении договора ренты, предусматривающего отчуждение земельного участка (ст.584 ГК РФ)

- заключении договора аренды земельного участка на срок более года либо если хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом (п.2 ст.609 ГК РФ)

- заключении договора аренды земельного участка, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст.624, п.3 ст.609 ГК РФ)

- договор безвозмездного пользования (ссуда) земельным участком

- заключении договора доверительного управления земельным участком (п.2 ст.1017 ГК РФ)

- ипотека

С какого момента переходит право собственности при отчуждении недвижимого имущества, в частности при отчуждении по договору купли-продажи?

П.1 ст. 551 ГК РФ: переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

П.3 ст.433 ГК РФ: договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом

Можно ли в одном договоре купли-продажи провести отчуждение и дачи, и земельного участка, или необходимо совершить два договора купли-продажи – договора купли-продажи дачного дома, включая хозяйственные постройки, и договора купли продажи земельного участка?

ГК РФ и законодательство РФ в целом не устанавливает никаких ограничений по отношению включения в договор продажи недвижимость более одного объекта недвижимости. Необходимо лишь точное указание передаваемого недвижимость (для точного определения предмета договора) и цены в силу ст. 554 и п. 1.ст.555 ГК РФ.

Задача 3.

правоотношения:

земельные правоотношения

НПА:

Конституция, ЗК, ГК, ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судебная практика:

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11

Решение:

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11:

Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ).

- что предпринять заинтересованным сторонам?

Разделение участка

Задача 4.

ЗК- Статья 7. Состав земель в Российской Федерации

1. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

5) земли лесного фонда;

Статья 101. Земли лесного фонда

1. К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие).

2 - 5. Утратили силу. - Федеральный закон от 04.12.2006 N 201-ФЗ.

6. Порядок использования и охраны земель лесного фонда регулируется настоящим Кодексом и лесным законодательством.

Статья 8. Право собственности на лесные участки

1. Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности.

2. Формы собственности на лесные участки в составе земель иных категорий определяются в соответствии с земельным законодательством.

Согласно ЛК к/п возможна в отношении лесных насаждений. Лесные участки можно лишь арендовать.

Статья 21. Строительство, реконструкция и эксплуатация объектов, не связанных с созданием лесной инфраструктуры

1. Строительство, реконструкция и эксплуатация объектов, не связанных с созданием лесной инфраструктуры, на землях лесного фонда допускаются для:

6) осуществления рекреационной деятельности;

Рекреа́ция — (от лат. recreatio — восстановление) — комплекс оздоровительных мероприятий, осуществляемых с целью восстановления нормального самочувствия и работоспособности здорового, но утомленного человека.

Тема 6

задача 1

правоотношения: земельные отношения

НПА:

Конституция, ЗК, ГК, ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"

Судебная практика: отсутствует

Решение:

Что такое целевое назначение? Ст.7 ЗК указывает категории земель в РФ. Правовой режим земли = целевое назначение (оно же целевое использование) + категория земли.

В составе различных категорий могут выделяться различные виды и подвиды целевого использования.

У с/х есть 2 вида:

Для с-х производства и для крестьянского фермерского хозяйства. У крестьянского фермерского хозяйства подвидов нет. У с-х производства их куча: например, земли, занятые лесными насаждениями для охраны сельхозугодий. Это земли с/х назначения, подвид – охранные лесные полосы.

На примере одной категории:

Категории земель – ст. 7 ЗК. Возьмем категорию «земли c/x назначения».

Когда участок ставится на кадастровый, там обязательно ставится категория и режим. «Земли c/x назначения» – это категория земель.

Выделяют земли для крестьянско-фермерских хозяйств и для сельзоз-производства.

земли для с/х производства могут иметь подвиды (у КСХ их сегодня нет). В кадастре или свидетельстве о госрегистрации подвиды не прописываются. Там будет написано «земли сельскохозяйственного производства, используемые под что-то».

Земли сельскохозяйственного производства делятся на с/х угодья:

- пашни

- сенокосы

- пастбища

- залежи

- земли, занятые многолетними насаждениями.

Это 1 из подвидов.

Существуют земли, занятые обслуживанием с/х угодий (о них отдельно нигде не говорится). Это могут быть земли, занятые:

- лесонасаждениями (защитными полосами)

- водными объектами

- сельхоз. коммуникациями

- внутрихозяйственными дорогами. Это подъезды к полям и т.п. на с/х технике

- зданиями, строениями, сооружениями, созданными для первичной переработки с/х продукции. Где хранится зерно (амбары) и т.п. Ни о каких жилых строениях речи быть не может

- земли, предоставленные под научно-исследовательскую деятельность.

Помимо защитных насаждений могут быть земли, на которых проводятся иные защитные мероприятия.

На землях с/х назначения допускается ведение охотничьих хозяйств.

Это наиболее яркий пример разбивки земель на виды и подвиды.

Другие подвиды:

- КСХ (крестьянские фермерские хозяйства)

- садоводство,

- ведение личного подсобного хозяйства,

- дачного строительства,

- гаражного строительства,

- огородничества и др.

Это тоже будут земли с/х назначения, но не предназначенные для промышленного с/х производства.

Жилая застройка разрешена (из всех земель с/х назначения): 1) садоводство, 2) дачное строительство, 3) индивидуальная застройка.

задача 2

правоотношения: земельные отношения

НПА:

Конституция, ГК, ЗК, ФЗ об ООС

Решение:

ФЗ Об ООС – ст.77: лица обязаны возместить ущерб ОС в полном объеме. По таксам и методикам или по фактическим затратам на восстановление нарушенного состояния.

Органы: положение правительства о государственном земельном контроле. Это Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, Федеральной службой по надзору в сфере природопользования, Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору и их территориальными органами.