Глава IV. Наем жилого помещения § 1. Договор социального найма жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо /наймодатель/ — обязуется предоставить другой стороне /нанимателю/ жилое помещение за плату во владение и пользование; для проживания в нем /ст.671 ГК РФ/. Разновидности договора найма жилого помещения:

1. Договор социального найма жилого помещения;

2. Договор коммерческого найма жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения - это соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить во владение и пользование или только в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохранить за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, своевременно производить оплату помещения и коммунальных услуг.

Характеристика договора социального найма жилого помещения:

• возмездный:

• двусторонний:

• консенсуальный.

В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

Договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда заключается на основании ордера.

Жилищно-эксплуатационная организация не имеет права предоставить жилое помещение лицу, не имеющему ордера, и не вправе заключать договор найма жилого помещения. Если вселение в жилое помещение произошло без ордера, договор найма жилого помещения может быть признан судом недействительным. Договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда заключается на основе типового договора.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания /квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома/.

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Форма договора найма жилого помещения - письменная.

Договор социального найма жилого помещения является бессрочным.

§ 2. Договор коммерческого найма жилого помещения

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения /гражданин или частная организация/ обязуется предоставить другой стороне - гражданину жилое помещение за плату во владение и пользование для личною проживания и проживания членов его семьи в нём.

Особенности договора коммерческого найма жилого помещении

- заключение договора осуществляется путем достижения сторонами соглашения но всем существенным условиям договора, т.е. будущему нанимателю не требуется постановка на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий, получение ордера на вселение в жилое помещение: нет необходимости ждать своей очереди на получение жилого помещения.

Гражданский кодекс РФ по-новому определяет круг лиц, имеющих право пользоваться жилым помещением.

Вместе с нанимателем по договору коммерческого найма имеют право пользования жилым помещением постоянно проживающие с ним лица /ст.677 ГК РФ/, в числе которых кроме членов семьи нанимателя могут быть и другие лица, не входящие в состав семьи нанимателя. При этом в договоре должны быть указаны все граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем в жилом помещении.

В случае, когда в договоре не указаны некоторые граждане, их вселение в жилое помещение производится с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним в жилом помещении. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется /ст. 677. 679 ГК РФ/.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равное с ним право по пользованию жилым помещением.

Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. Наниматель несет ответственность. перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с ним. которые нарушают условия договора найма жилого помещения /ч.З ст.677 ГК РФ/.

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, известив наймодателя, могут заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещений, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Объектом /предметом/ договора коммерческого найма жилого помещения является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома.

Неизолированное жилое помещение не может быть объектом договора найма.

В отличие от договора социального найма жилою помещения, в отношении которого жилищное законодательство устанавливает дополнительное требование о благоустроенности жилого помещения применительно к условиям данного населенного пункта, законодательство о коммерческом найме предусматривает в качестве основного требования то, что жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания.

Ст.675 ГК РФ "Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение" является новеллой гражданского законодательства. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Форма договора коммерческого найма жилого помещения - письменная. Однако несоблюдение простой письменной формы не влечет её недействительности, поскольку такие последствия наступают в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон /ст. 162 ГК РФ/.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и её условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Срок договора. В отличие от договора социального найма, который является бессрочным, договор коммерческого найма жилого помещения заключается на определенный срок.

Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий 5 лет. Если в договоре срок не определен, то договор считается заключенным на 5 лет /ст.683 ГК РФ/.

Таким образом, стороны договора коммерческого найма жилого помещения могут договариваться о сроке договора по своему усмотрению на срок, не превышающий 5 лет.

Среди договоров найма жилого помещения выделяется договор найма, заключенный на срок до 1 года /краткосрочный наём/. К нему не применяются правила п.2 ст.677 ГК РФ, регламентирующие взаимоотношения нанимателя и постоянно проживающих вместе с ним граждан, вселение временных жильцов и поднанимателей и т.д.

По истечении срока договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Содержание договора коммерческого найма жилого помещения

В договоре коммерческого найма жилого помещения права и обязанности сторон, как правило, определяются соглашением сторон. Отдельные права и обязанности сторон установлены законом.

Наймодатель обязан:

• предоставить нанимателю жилое помещение, являющееся объемом договора коммерческого найма;

• передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания:

• осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;

• производить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не предусмотрено договором найма жилого помещения.

Наниматель обязан:

• использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не праве производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;

• своевременно вносить плату за жилое помещение;

• производить текущий ремонт занимаемого по найму жилого помещения, если иное не установлено договором /ст.681 ГК РФ/.

Наниматель вправе:

• сдать жилое помещение в поднаем, вселить временных жильцов;

• заменить одного нанимателя на другого, что влечет за собой изменение договора /ст. 686 ГК РФ/.

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения

• наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца /ч.1 ст.687 ГК РФ/.

• по требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более 2-х раз по истечении установленного договором срока платежа.

• наймодатель может также потребовать расторжения договора найма в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

• договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению или систематически нарушают права и интересы соседей.