9 Договорная система

9.1 Договор подряда

Договор подряда регулируется правилами о подрядных договорах в строительстве, правилами о договорах на выполнение проектных и изыскательских работ и гражданским законодательством. По договору на капитальное строительство организация-подрядчик обязуется своими силами и средствами построить и сдать заказчику предусмотренный планом объект в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией и в установленный срок, а заказчик обязуется предоставить подрядчику строительную площадку, передать ему утвержденную проектно-сметную документацию, обеспечить своевременное финансирование строительст­ва, принять законченные строительством объекты и оплатить их.

Как правило, заказчик заключает договор с одной общестроительной организацией, которая выступает в качестве генподрядчика. Иногда заказчик заключает договоры непосредственно с монтажными и иными специализированными организациями. Такие договоры, называемые прямыми, заключаются на монтаж оборудования, отдельные виды специальных работ с согласия генподрядчика, а также при смешанном способе строительства.

Для выполнения монтажных и специальных работ генподрядчик привлекает в качестве субподрядчиков другие специализированные под­рядные организации, заключая с каждым из них договор.

Заказчиком, как отмечено выше, может являться юридическое или физическое лицо (титулодержатель), которому предоставлено право и на которое возложена обязанность обеспечить строительство того или иного объекта, включенного в план (титульный список). На действующем предприятии для этого создается отдел (управление) капитального строительства (ОКС, УКС), который осуществляет права и обязанности заказчика. При строительстве нового объекта образуется специальный орган управления заказчика - дирекция строящегося предприятия.

9.2 Договорная цена

На данный момент все расценки на строительную продукцию приведены в сметной нормативной литературе в базисном уровне цен, то есть в ценах 1984 года, 1991 года или 2000 года. Но рынок в стране меняется с каждым годом, соответственно и цены на строительную продукцию уже не те, что были раньше. Точнее можно сказать, что изменилось само соотношение между ценами. Появились новейшие материалы и технологии, новейшие машины, инструменты и оборудование, применение которых влияет как на сроки строительства, так и на его стоимость.

Нормативная же база меняется и обновляется очень медленно, часто оказывающаяся неспособной возместить подрядчику его затраты. Именно поэтому в современном строительстве все чаще можно услышать о таком понятии, как договорная цена между заказчиком и подрядчиком.

Договорная цена – это стоимость строительной продукции, работ и услуг, превышающая их сметную стоимость, соответствующую нормативной сметной документации, и устанавливаемая производителем для потребителя.

В условиях рыночных отношений оценка стоимости строительной продукции осуществляется инвестором (заказчиком) и подрядчиком на равноправной основе в процессе заключения договора-подряда (контракта на выполнение комплекса работ по строительству или капитальному ремонту предприятий, зданий и сооружений). Для принятия решений об инвестировании и оценке стоимости строительства в процессе подготовки предложения по свободным (договорным) ценам на строительную продукцию составляются:

- при разработке предпроектной или проектно-сметной документации по заказу инвесторов инвесторские сметы (по расчету и калькуляции издержек);

- при подготовке к заключению договора-подряда на капитальное строительство подрядчиком или по его заказу проектной организацией на основе разосланной инвестором тендерной документации – расчеты (сметы и калькуляции издержек).

Стоимость строительства в сметной документации определяется, как правило, в двух уровнях цен: базисном и текущем.

Формирование договорной цены на строительную продукцию осуществляется в три этапа. На первом этапе составляется локальная смета на общестроительные или специальные работы (в ценах 1984 года). На втором этапе составляется объектная смета и производится ее пересчет в цены 1991 года с помощью индекса удорожания СМР в ценах 1991 года по отношению к ценам 1984 года, устанавливаемый для отдельных отраслей народного хозяйства по видам работ. На третьем этапе определяются дополнительные затраты подрядчика текущего периода сверх базисной цены. Они складываются из: - удорожания стоимости материалов;

- удорожания основной заработной платы;

- удорожания по эксплуатации машин;

- удорожания по накладным расходам;

- удорожания по прибыли.

Дополнительные затраты подрядчика, вызванные введением договорных цен на материалы и изделия, введением договорных тарифов на перевозку грузов, на увеличение оплаты труда и другие затраты, учитывающие изменение конъюнктуры рынка (инфляция), должны возмещаться заказчиком.

Дополнительные затраты подрядчика определяются в составе прочих затрат без начисления накладных расходов и сметной прибыли. Удорожание подрядчика определяется на основании локальной сметы на виды работ.

Другое дело, когда сам заказчик отказывает подрядчику в проведении расчетов по договорным ценам, так как не согласен платить свыше нормативной сметной стоимости строительной продукции. Нередко подрядчику не удается убедить заказчика в своей правоте, что приводит к несению им больших убытков.

В Приложении Ж представлен шаблон договора на выполнение проектных и изыскательских работ между Исполнителем и Заказчиком.