2.5. Согласование результатов

В результате расчетов рыночной стоимости офисного помещения по трем методам получены следующие результаты:

Рис.2. Согласование результатов оценки

Таблица 14

Согласование результатов оценки

Метод оценки	Стоимость, руб.
Доходный	720 870 056
Сравнительный	781 915 015
Затратный	509 456 006

Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов, полученных разными методами.

Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает метод прямого сравнения продаж. Была получена достоверная информация о сравнимых объектах, представленных на рынке, один из сравнимых объектов практически идентичен объекту сравнения. Поэтому данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен. Вес результата, полученного методом прямого сравнения продаж, примем на уровне 0,6.

Затратному методу присваивается самый наименьший весовой коэффициент , т.к. затраты всегда очень субъективны и не совпадают с рисковыми категориями. Кроме того , удельный показатель стоимости 1м³ строительного объема был найден по УПВС , созданному в 1969 году .Он устарел и его тяжело скорректировать на текущий уровень цен.

Доходный метод дает неполную картину о рыночной стоимости объекта оценки. Связано это с тем, что сдача в аренду торговых комплексов и помещений имеет ограниченный характер. Отсюда вес результата, полученного доходным методом, принимаем равным 0,2.

Вес каждого метода в текущих условиях на рынке недвижимости установился следующим образом:

1. Затратный метод 0,2

2. Метод прямого сравнения продаж 0,6

3. Доходный метод 0,3

Рыночная стоимость офисного помещения определяется следующим образом:

С = 0,2 + 781 915 015*0,6 + 720 870 056*0,3= 781 301 227 рублей.

Таким образом, итоговая согласованная рыночная стоимость офисного помещения составляет 781 301 227 рублей.

Заключение

В первой главе дипломной работы были рассмотрены понятия оценочной деятельности , правовые акты регулирующие оценочную деятельность и классификация доходной недвижимости.

Во второй главе был произведен расчет рыночной стоимости объекта доходной недвижимости г.Иваново с применением стандартных методов оценки.

По результатам дипломной работы можно сделать следующие выводы :

Возможны три подхода к оценке объектов недвижимости. Для оценки объекта доходной недвижимости использовались методы доходного, затратного и сравнительного подходов, по которым получились следующие результаты :

Доходный – 720 870 056 рублей.

Сравнительный – 781 915 015 рублей.

Затратный – 509 456 006 рубля.

Доходный подход состоит в определении стоимости оцениваемого объекта, исходя из сумм тех доходов, которые он сможет генерировать в будущем, и чаще всего используется для оценки коммерческой недвижимости.

Затратный подход определяет стоимость, исходя из затрат на строительство аналогичного объекта, и основывается на том, что у оцениваемого объекта стоимость не может быть выше. Он на дает полную картину , т.к. удельный показатель стоимости 1м³ строительного объема был найден по УПВС , созданному в 1969 году .Он устарел и его тяжело скорректировать на текущий уровень цен.

Сравнительный подход заключается в поиске наиболее близких оцениваемому объекту аналогов и внесении в их стоимость корректировок, учитывающих имеющиеся различия между ними и оцениваемым объектом. Данный подход является основным при оценке доходной недвижимости, так как на рынке имеется достаточное для корректной оценки количество предложений по продаже жилых помещений.

Целью оценки, представленной в практической части работы, являлось определение рыночной стоимости объекта доходной недвижимости , находящегося в г.Иваново.