Определение величины накопленного износа объекта оценки.

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания.

Индивидуальный физический износ это утрата или уменьшение восстановительной стоимости конкретного объекта вследствие природных явлений, стихийных бедствий, эксплуатационных причин, нарушений СНиПов, ошибок в проектах.

Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент индивидуального физического износа здания по каждому конструктивному элементу.

Таблица 12

Определение индивидуального износа каждого элемента

Признаки износа	Количественная оценка	Физ. износ, %	Примерный состав работ
Фундамент монолитная железобетонная плита
Износа не имеют	-	-	-
Стены из несущих панелей
Повреждение обрамлений выступающий частей фасада, местами мелкие выбоины.	Повреждения на площади до 2%	4	Заделка выбоин
Перегородки керамический кирпич
Трещины в местах сопряжения перегородок с потолками, редкие сколы	Трещины шириной до 0,4 мм. Повреждения на площади до 2%	4	Заделка трещин и сколов
Перекрытия плоская монолитная плита
Трещины в местах примыканий к стенам	Ширина трещин до 0,25 мм	5	Заделка трещин
Лестницы стальные
Износа не имеют	-	-	-

Кровли стальные
Ослабление крепления отдельных листов к обрешетке, отдельные протечки	Повреждения на площади 9 %		3	Постановка заплат и заделка свищей в местах повреждений, крепление кляммерами
Полы из керамических плиток
Мелкие сколы и трещины отдельных плиток на площади до 20%	Повреждения на площади 15%		15	Замена отдельных плиток
Окна, двери (Оконные блоки металлические)
Уплотнительные прокладки изношены или отсутствуют, трещины в стеклах или отсутствие остекления местами, незначительные трещины в местах сопряжения коробок со стенами У дверей износ не обнаружен.	Повреждения на площади 3%		5	Восстановление уплотнительных прокладок, остекление с добавлением нового материала до 15 %
Отделочные работы - облицовка керамическими плитками
Мелкие трещины и сколы в плитках	-		10	Затирка отдельных сколов
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства
Ослабление мест присоединения приборов; повреждение эмалированного покрытия моек, раковин, умывальников, ванн на площади до 10% их поверхности; трещины в трубопроводах из полимерных материалов	Повреждения на площади 5%		10	Уплотнение соединений, ремонт труб местами
Прочие
Мелкие повреждения в стволе, застревание загрузочных клапанов		Повреждения на площади 5%	10		Устранение мелких повреждений

Таблица 13

Расчет общего износа здания

Наименование элементов здания	Удельные веса укрупненных конструктивных элементов по сб. № 4 УПВС	Износ конструктивного элемента (%)	Износ %
1. Фундаменты	3	-	-
2. Стены	21	4	0,84
3. Перегородки	5	4	0,2
4. Перекрытия	9	5	0,45
5. Крыша	6	3	0,18
6. Лестницы	6	-	-
7. Окна и двери	11	5	0,55
8. Полы	9	15	1,35
9. Внутренняя отделка	7	10	0,7
10. Прочие	1,3	10	0,13
11. Санитарно-технические устройства	9,1	10	0,91
12. Электротехнические устройства	12,6	-	-
Итого:	100		5,31
Физический износ здания = 5,31%

Нахождение стоимости земельного участка

Определить размер годовой арендной платы участка земли

Объект недвижимости находится в Ивановском муниципальном районе (пр-т Ленина 40-а).

В соответствии с постановлениями Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 N 945 "О государственной кадастровой оценке земель", от 08.04.2000 N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" и распоряжением Губернатора Ивановской области от 02.10.2006 N 1021-р "О государственной кадастровой оценке земель" , кадастровая стоимость :

2438,45 руб./ х 2 259,90 = 5 510 653 руб.

1. Нахождение стоимости участка по нормативной цене выкупа: Закон г.Иваново «Об установлении цены земельных участков в Иваново» с изменениями на 11 апреля 2011 года). Ст.1.3. Установить цену земельных участков в Иваново, находящихся в государственной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, на которых расположены здания, строения, сооружения (далее - земельные участки), в следующих размерах: девятнадцати с половиной процентов кадастровой стоимости земельных участков при продаже земельных участков иным собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений.

2. Нахождение цены участка методом капитализации арендной платы: стоимость равна годовой арендной плате деленной на коэффициент капитализации для земли в этом сегменте рынка (0,11). Годовой размер арендной платы за земельный участок находим согласно Закону г. Иваново "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности " (с изменениями на 23 июня 2011 года)

Годовой размер арендной платы за земельный участок рассчитывается по формуле

Ар = Bs Кmp Ps Кф Кп Кд Кк,

где: Ар - годовой размер арендной платы

     Bs - базовая ставка арендной платы;

Базовая арендная ставка находится (п. 2.1. по Приложению 1) в зависимости от зоны градостроительной ценности, которая, в свою очередь, находится по номеру кадастрового квартала (п. 1.3.) зона градостроительной ценности - 7; базовая ставка – 2438,45

- коэффициент местоположения, характеризующий увеличение базовой ставки арендной платы за счет совместного влияния на повышение степени коммерческой привлекательности земельного участка локальных центров и основных магистралей, перечень которых устанавливается Правительством г. Иваново (1,1)

- площадь земельного участка, используемого для осуществления одного вида деятельности (размещения одного вида объектов), либо сумма площадей частей земельного участка, используемых для осуществления различных видов деятельности (размещения различных видов объектов) 2259,90

- коэффициент функционального использования - коэффициент, применяемый в соответствии с видом функционального использования земельного участка (части земельного участка); -(0,5)

- коэффициент площади функционального использования - применяется в отношении площади земельного участка (площади части земельного участка), используемого для осуществления определенного вида деятельности либо размещения определенного вида объектов (0,750)  

  - коэффициент динамики рынка недвижимости (1,1);

  - корректирующий коэффициент - интегральный коэффициент, характеризующий совместное действие факторов, повышающих и понижающих арендную плату за земельный участок, устанавливается в виде набора коэффициентов, применяемых в отношении определенных видов функционального использования (0,8)

Годовая арендная плата:

Стоимость участка:

Итоговая стоимость участка:

Стоимость объекта = Стоимость участка + (ПВС - Износ)=

=