2.2. Оценка объекта недвижимости доходным подходом
Для цели Настоящей сделки осуществляется оценка доходным подходом с применением метода капитализации по отдачи. Сущность метода состоит в капитализации доходов.
Формула:
Стоимость=
где, ЧОД - Чистый операционный доход, R
- Ставка капитализации
Ставка дисконтирования
R
Норма возврата капитала
Ставка дисконтирования:
1) Безрисковая ставка - для целей работы принимаем за безрисковую ставку доходность Еврооблигации корпорации «ВТБ24»2015 срок погашения 4,28% годовых.
2) Премия за риск - отражает дополнительный доход, который инвестор мечтает получить, инвестируя в объект недвижимости. 5%(см. таблицу 6 ниже)
3)
Премия за низкую ликвидность =
=
= 3,56%
(R-безрисковая ставка, L-период экспозиции (10 мес.), Q-число месяцев в году)
4) Премия за инвестиционный менеджмент (поиск арендаторов)=3%
Ставка дисконтирования =3,56+5+4,28+3=15,84%
Nвоз.
=
где,
Nвоз. – норма возврата капитала ,К – срок экономической жизни (равно 30-ти годам, в соответствии со сроком до проведения 1-го капитального ремонта. В соответствии с ВСН- 58-88)
Nвоз
=
= 0,0023(0,23%)
=0,23+15,84=
16.07
Стоимость =
Стоимость
=
= 720 870
056
Таблица 5
Вид риска |
Риски категории |
Распределение риска |
|||||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
||
систематический |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Ухудшение общественной экономической ситуации |
динамический |
|
|
|
|
х |
|
|
|
|
|
Увеличение числа конкурентных объектов |
динамический |
|
х |
|
|
|
|
|
|
|
|
Изменение законодательства |
динамический |
|
|
|
х |
|
|
|
|
|
|
несистематический |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Природные чрезвычайные антропогенные ситуации |
статический |
|
|
|
|
|
х |
|
|
|
|
Ускоренный износ здания |
статический |
|
х |
|
|
|
|
|
|
|
|
Недополучение арендных зданий |
динамический |
|
|
|
|
|
|
х |
|
|
|
Неэффективный менеджмент |
динамический |
|
|
|
|
х |
|
|
|
|
|
Криминалистический фактор |
динамический |
|
|
|
х |
|
|
|
|
|
|
Финансовые проверки |
динамический |
|
|
х |
|
|
|
|
|
|
|
Неправильное оформление договоров аренды |
динамический |
|
|
|
|
|
|
х |
|
|
|
Количество наблюдений |
|
0 |
2 |
1 |
2 |
2 |
1 |
2 |
0 |
0 |
0 |
Взвешенный итог |
|
0 |
4 |
3 |
8 |
10 |
6 |
14 |
0 |
0 |
0 |
Сумма |
|
45 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Количество факторов |
|
10 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Средневзвешенное значение баллов |
|
4,5 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Величина поправки на риск |
|
5 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Расчет премии за риск
Таблица 6
Порядок расчета чистого операционного дохода
№ |
Этап расчета |
Сумма (руб.) |
I |
Потенциальный валовый доход (ПВД) в том числе |
(1+2+3)=89986200+67452 000+18813600=176 251 800 |
1 |
Контрактная годовая арендная плата (плановая аренда) |
Заключены договоры: 1) с ОАО «М-видео» 466*1400*12=7 828 800 2) с ОАО «Детский Мир» 141*1500*12=2 538 000 3) с ООО «Ашан» 619*1400*12=10 399 200 4) с ООО «Кофе-Хаус» 217*1500*12=3 906 000 5) с ЗАО «Компакт» 1795*1100*12=23 694 000 6) с ЗАО «Доррос» 3153*1100*12=41 619 600 |
2 |
Скользящий доход |
1) Автостоянка (подвал) – 90 руб.\час. 55*90*24*365=43 362 000 2) Автостоянка (цокольный этаж) – 110 руб\час. 25*110*24*365=24 090 000 |
3 |
Рыночная годовая арендная плата ( рыночная аренда) |
1206*1300*12=18 813 600 |
II |
Действительный валовый доход (ДВД) |
(I-5+6)= 176251800-38317920+2160000=140 093 880 |
5 |
Потери |
38 317 920 |
5.1 |
Потери от недозагрузки |
191 589 600*0,15=28 738 440 |
5.2 |
Потери от недоплаты |
191 589 600*0,05=9 579 480 |
6 |
Прочие доходы |
2 160 000 |
6.1 |
Использование конференц-зала |
110 000руб\6час. Использовался 6 раз 6*110 000=660 000 |
6.2 |
Использование рекламного баннера |
1 500 000 |
III |
Чистый годовой доход (ЧОД) |
(II-7)= 140093880-24250068=115 843 818 |
7 |
Текущие операционный расходы, в том числе |
24 250 068 |
7.1 |
Условно-постоянные: |
13 846 901 |
Налог на имущество |
Налог на имущество ( 2,2% от балансовой стоимости) Балансовая стоимость = 30000000 руб. ( ФЗ-139 от 11.11.09) «Ставка налога на имущество организации установлена законом субъектов РФ и не может превышать 2,2 %.» 0,022*12*30000000=7 920 000 |
|
Арендная плата за землю |
Согласно решению Ивановского районного Совета от 22.01.2004 N 156 , годовая арендная плата рассчитывается по формуле: Ап=Тб*S*К1*К2*К3*К4*К5*К6 Ап=950*2259,9*1*1*1*1*1*0,3=644071 |
|
Страховые взносы: |
2 356 000 |
|
недвижимость |
0,35*4000000=1 400 000 |
|
компьютер |
0,8*600000=480 000 |
|
мебель |
0,7*200000=140 000 |
|
оборудование |
0,42*800000=336 000 |
|
З/п управляющего персонала |
2 926 830 |
|
З/п за год: |
Директора - 12*85000=1 020 000 Бухгалтера - 12*55000=660 000 Администратора - 12*42000=504 000 |
|
З/п с отчислениями 34% |
Директора - 12*85000*0,34=1 366 800 Бухгалтера - 12*55000*0,34=884 400 Администратора - 12*42000*0,34=675 630 |
|
7.2 |
Условно-переменные |
8 903 167 |
З/п технического персонала |
2 594 534 |
|
З/п за год |
1 936 220 |
|
З/п с отчислениями |
658 314 |
|
Коммунальные платежи |
1 000 000 |
|
Текущий ремонт |
- |
|
Расходы на содержание территории |
400 000 |
|
Обеспечение безопасности |
1 800 000 |
|
Расходы на управление |
2%*155431680=3 108 633 |
|
7.3 |
Резерв на замещение |
5%*30000000=1 500 000 |