2.3.Оценка объекта недвижимости сравнительным подходом

Для целей настоящей работы используется метод прямого сравнения продаж. На основании рыночной информации выбраны объекты аналоги.

Таблица 7

Характеристики объектов-аналогов

Характеристика, показатель	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Объект
Цена,$ ( с НДС)	25 000 000	22 000 000	26 100 000	24 029 001
Рыночные условия (дата предложения)	сейчас	3 мес назад	6 мес назад	сейчас
Поправка	-	1,07	1,11
Скорректированная цена	25 000 000	23 540 000	28 971 000
Вид сделки	Купле-продажа, типичные условия
Корректировка на местоположение	5	3	4	5
Скорректированная цена	25 005 000	23 543 000	28 975 000	24 034 001
Общая площадь участка (м2 )	2 500	3 200	4 100	2 259
Корректировка земли на площадь	1,1	1,4	1,8	-
Скорректированная цена участка	25 280 055	23 872 602	29 496 550	24 034 001
Коммуникации (Тел. линии, WiFi)	0	0	37 000	37 000
Скорректированная стоимость участка ($)	25 280 055	23 872 602	29 553 550	24 071 001
Стоимость объекта					24 071 001
стоимость 1 м2					10 655
Курс доллара (руб.)					30
Стоимость объекта оценки, руб. (включая НДС)					722130030

Метод валового рентного мультипликатора- это отношение продажной цены к потенциальному или действительному валовому доходу.

V= * ВРМ= * , где

V-вероятная цена продажи, – рентный доход, ВРМ- валовой рентный мультипликатор - цена продажи аналога, ПВД -потенциальный валовой доход.

Таблица 8

Нахождение валового рентного мультипликатора

Аналог	Цена продажи (руб.)	ПВД (руб.)	ВРМ
1	758 401 650	178 500 000	4,24
2	716 178 060	163 000 000	4,39
3	886 606 500	190 000 000	4,66

ВРМ= 4,43

Стоимость = 4,43*190 000 000=841 700 000

Средняя цена = (722 130 030+ 841 700 000)\2= 781 915 015 руб.

2.4.Оценка объекта недвижимости затратным подходом

Таблица 9

Характеристика здания-аналога

Группа капитальности	1	Строительный объём до 15 000
Фундаменты	железобетонные и бетонные
Стены	кирпичные оштукатуренные
Перегородки	кирпичные, бетонные
Полы	из метлахской плитки, линолеума, цементные
Кровля	рулонная по железобетонным плитам
Перекрытия	железобетонные
Имеется центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон, лифт.

Сравниваем конструктивные особенности нашего здания с характеристиками аналога. Видим, что не все показатели идентичны. Отличия, которые нашлись необходимо скорректировать. Полная восстановительная стоимость здания или сооружения определяется умножением табличной стоимости единицы измерения оцениваемого объекта на его объем (или иные присущие ему показатели) с учетом поправок, приведенных в технических частях сборника и отдела, а также в примечаниях к оценочной таблице.

ВС 1 объема здания-аналога в руб. с учетом повышенной внутренней отделки для 1 территориального пояса составляет 32,3 руб. в ценах 1969 года.

РАСЧЕТ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ 7- этажного здания

В основе определения полной восстановительной (ПВС) стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. Применительно к оценке недвижимости структура затрат имеет следующий вид: 

, где

I. ПИ: Прямые строительные затраты: капитальные расходы, непосредственно связанные со строительством физических строений (полная сметная стоимость СМР без НДС), которая, в свою очередь, включает:

• ПЗ - Прямые расходы: заработная плата основных строительных рабочих, строительные конструкции и материалы, а также расходы по эксплуатации строительных машин и механизмов.

• НР - Накладные расходы: транспортные расходы, расходы на содержание управленческого аппарата и др., рассчитываются по нормативам в процентах к прямым затратам.

• СП - Прибыль подрядной организации, устанавливается в процентах к полной себестоимости СМР, прописывается в подрядных договорах и оплачивается заказчиком (инвестором).

• Косвенные строительные затраты: расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора: расходы на освоение; проектно-изыскательские работы; оценка, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги, налоговые платежи в течение строительства маркетинговые расходы, комиссионное вознаграждение за продажу, передачу прав собственности; административные расходы девелопера (застройщика) и др.

• Прибыль предпринимателя - часть рыночной стоимости здания, которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возникающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие при этом риски и реализуемой при смене собственника.

Предпринимательское вознаграждение следует отличать от прибыли подрядной строительной организации и ее накладных расходов, так как они уже включены в полную сметную стоимость строительно-монтажных работ. Данная величина устанавливается рынком. Она отражает премию за использование капитала предпринимателя и является функцией риска. Оценивается в % от стоимости нового строительства.

Таблица 10

Характеристика объекта

Площадь застройки	2259,9
Надземный строительный объём	33309
Подземный строительный объём	11698
Арендная площадь	2259,9
S встроенных технических помещений	1206
Общая площадь здания	10665 .
Место строительства	Г. Иваново
Территориальный пояс	I
Климатический район	II

Таблица 11

Нахождение повышающих и понижающих коэффициентов

Обоснование восстановительной стоимости и поправок к ней	Характеристики			Поправочные коэффициенты надбавки (+) скидки (-)
	предусмотренные показателями Сборника	объекта оценки
Общая часть, прил. 2	I группа капитальности	I группа капитальности	0
Сборник № 28, табл. 93	Ст-ть 1 м3 здания 32,3 руб.	Х	Х
Общие указания п. 10	Сейсмичность не учтена	Сейсмичность не учтена	Х
Общие указания табл. 1	II Климатический район	II Климатический район	х
Техническая часть, п. 2, табл. 6	Внешняя отделка простая	Внешняя отделка - Вентилируемые фасады с облицовкой из плит «гранитогрес» и A-Bond	1,051
Техническая часть табл. 5	Внутренняя отделка простая (отштукатуренные стены)	Внутренняя отделка высококачественная с элементами декора	1,3
Техническая часть, п. 3	Техническое подполье	V подвала = 11698	см. расчет
Сборник №28 табл.93	V здания до 10 000	V здания = 33309	см. расчет
Таблица № 93, Сборник № 28	Радиовещание	отсутствует	[0,4 %]
	Не предусмотрено	Газоснабжение	0,5 %
	Не предусмотрено	Телевидение	0,3 %
	Не предусмотрено	Мусоропровод	0,9 %

– расчет объёма подвальной части здания с учетом превышения максимально допустимого объёма

– скорректированный излишний объем

– строительный объем, идентичный объему аналога

– общий строительный объем объекта

Трансформация в К повышающих %-ых поправок

1,03

Трансформация в К понижающих %-ых поправок

100 – 0,4) / 100 = 0,99

- в ценах 1969 года

– в текущих ценах на дату оценки (I квартал 2012)

В нормативных показателях УПВС учитываются все затраты, входящие в полную сметную стоимость строительства , но без учета НДС: т.е. из формулы ПВС. Тогда:

,