- •1.Этапы процесса оценки недвижимости
- •2.Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- •3.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •4.Область применения и этапы затратного подхода
- •5.Определение стоимости строительства по сборникам упвс
- •6.Определение накопленного износа, методы оценки износа
- •7.Опрделение физического износа (устранимый, неустранимый)
- •8. Определение функционального износа (устранимый, неустранимый)
- •9.Внешний (экономический) износ
- •10.Приемущества и недостатки затратного подхода
- •11.Суть и содержание сравнительного подхода
- •12.Анализ рыночной информации с целью отбора объектов для сравнения
- •13.Корректировка цен аналогов путем внесения поправок. Процентные, денежные, относительные и абсолютные поправки
- •14.Внесение поправок методом парных продаж
- •15.Поправка на местоположение объекта
- •16.Поправка на дату продажи объекта
- •17.Поправка на масштаб (расчет поправок статистическими методами)
- •18.Заключительный вывод стоимости объекта оценки сравнительным подходом (мода, медиана, средняя взвешенная величина)
- •19.Доходный подход, методы, преимущества и недостатки
- •20.Метод капитализации доходов
- •21.Метод дисконтирования денежных потоков
- •22.Методика расчета ставки капитализации
- •23.Вывод о вероятной цене объекта, метод анализа иерархий
- •24.Метод капитализации земельной ренты в рамках доходного подхода при оценке стоимости земельного участка
- •25.Метод остатка в рамках доходного подхода при оценке стоимости земельного участка
- •26.Метод предполагаемого использования в рамках доходного подхода при оценке стоимости земельного участка
- •27.Метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода при оценке стоимости земельного участка
- •28.Метод выделения в рамках сравнительного подхода при оценке стоимости земельного участка
- •29.Метод распределения в рамках сравнительного подхода при оценке стоимости земельного участка
- •35.Цель оценки и виды стоимости
- •36.Требования к отчету об оценке
- •37.Цели охраны земель
- •38.Собственность на землю
- •39.Права собственников земельных участков в рф
- •40.Платность пользования земельными участками на территории рф
- •41.Основные аспекты договоров аренды земельных участков на территории г.Хабаровска (определение арендной платы при передаче в аренду муниципальных земель на территории г.Хабаровска)
- •42.Определение земельного налога на территории г. Хаб-ска
19.Доходный подход, методы, преимущества и недостатки
Доходный подход позволяет учитывать ожидаемый инвестиционный доход от объекта оценки. Его применение необходимо при анализе целесообразности инвестирования, при обосновании решений о финансировании инвестиций в недвижимость. Результаты, полученные на основе этого подхода, наиболее значимы при оценке объектов, приносящих доход: офисных и складских помещ., торговых площадей, произв-ных зданий и гостиниц. Преимущества: считается лучшим теоретическим методом, применяется, когда доход и рынок нестабильны, применяется, когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.Недостатки: влияние факторов риска на прогнозируемый доход, проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов, стоимостная оценка дохода.
20.Метод капитализации доходов
Заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируется в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Соб=ЧОД/R
21.Метод дисконтирования денежных потоков
Метод предполагает суммирование текущих ст-тей дохода с применением функций сложных процентов, а затем расчета будующей ст-ти цены продажи к концу периода владения. FV=ЧОД/R.Применение метода требует знание: величины динамики будущих доходов, время получения дохода, величины ставки дохода на капиталовложения (ставка дисконтирования), уровни риска, характерного для инвестирования подобного объекта.
22.Методика расчета ставки капитализации
Существует несколько методов определения коэффициента капитализации: метод кумулятивного построения: Коэф-ент капитализации состоит из 2 частей (нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений и ставки дохода на инвестиции). R=Rб+Сумма рисков+НВК. (Безрисковая ставка принимается по депозитам наиболее надежных банков.) метод связанных инвестиций: Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. R для заемного капитала: Rе=ДО/К (До- ежегодные выплаты по обслуживанию долга; К сумма ипотечного кредита). Для собственного капитала: Rм=Годовой доход предприятия/величину собственного капитала R=М*Rм+(1-М)*Rе (М-коэффициент ипотечной задолженности).
23.Вывод о вероятной цене объекта, метод анализа иерархий
Метод основан на декомпозиции проблемы и последовательной обработке суждений эксперта с использованием парного сравнения. Парные сравнения позволяют последовательно выявлять важность критериев и подкритериев. Применение метода происходит в четыре этапа: Структурирование проблемы в иерархическом виде (Должна быть выявлена цель оценки, которую необходимо достичь, и задачи, решение которых способствует этому); Построение расчетной модели значимости критериев (Ситуация моделируется с использованием двухмерной обратно симметричной матрицы n/n, где n – количество выявленных критериев), шкала значений от 1до; Распределение критериев по подходам(Сравниваются альтернативы, полученные отдельно по каждому критерию выбранного уровня);выявление удельных весов для каждого подхода.