- •1.Этапы процесса оценки недвижимости
- •2.Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- •3.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •4.Область применения и этапы затратного подхода
- •5.Определение стоимости строительства по сборникам упвс
- •6.Определение накопленного износа, методы оценки износа
- •7.Опрделение физического износа (устранимый, неустранимый)
- •8. Определение функционального износа (устранимый, неустранимый)
- •9.Внешний (экономический) износ
- •10.Приемущества и недостатки затратного подхода
- •11.Суть и содержание сравнительного подхода
- •12.Анализ рыночной информации с целью отбора объектов для сравнения
- •13.Корректировка цен аналогов путем внесения поправок. Процентные, денежные, относительные и абсолютные поправки
- •14.Внесение поправок методом парных продаж
- •15.Поправка на местоположение объекта
- •16.Поправка на дату продажи объекта
- •17.Поправка на масштаб (расчет поправок статистическими методами)
- •18.Заключительный вывод стоимости объекта оценки сравнительным подходом (мода, медиана, средняя взвешенная величина)
- •19.Доходный подход, методы, преимущества и недостатки
- •20.Метод капитализации доходов
- •21.Метод дисконтирования денежных потоков
- •22.Методика расчета ставки капитализации
- •23.Вывод о вероятной цене объекта, метод анализа иерархий
- •24.Метод капитализации земельной ренты в рамках доходного подхода при оценке стоимости земельного участка
- •25.Метод остатка в рамках доходного подхода при оценке стоимости земельного участка
- •26.Метод предполагаемого использования в рамках доходного подхода при оценке стоимости земельного участка
- •27.Метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода при оценке стоимости земельного участка
- •28.Метод выделения в рамках сравнительного подхода при оценке стоимости земельного участка
- •29.Метод распределения в рамках сравнительного подхода при оценке стоимости земельного участка
- •35.Цель оценки и виды стоимости
- •36.Требования к отчету об оценке
- •37.Цели охраны земель
- •38.Собственность на землю
- •39.Права собственников земельных участков в рф
- •40.Платность пользования земельными участками на территории рф
- •41.Основные аспекты договоров аренды земельных участков на территории г.Хабаровска (определение арендной платы при передаче в аренду муниципальных земель на территории г.Хабаровска)
- •42.Определение земельного налога на территории г. Хаб-ска
9.Внешний (экономический) износ
Обусловлен местоположением объекта, транспортной доступностью, условиями рынка, экологической ситуацией, законодательной базой и сопровождается снижением ренты в случае коммерческого использования. Следствием является снижение цены (потеря стоимости) объекта и привлекательности объекта в глазах потенциального покупателя. Рассчитывается методом капитализации потери дохода: Ивнеш=(Кнед*ПВД)/R.
10.Приемущества и недостатки затратного подхода
Преимущества: При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях: технико-экономический анализ стоимости нового строительства, оценка зданий специального назначения; анализ эффективности использования земли, при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами. Недостатки: Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости, проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений, отдельная оценка земельного участка от строений, проблематичность оценки земельных участков в России.
11.Суть и содержание сравнительного подхода
Сравнительный подход основывается на сравнении оцениваемого объекта с объектами аналогами, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение аналогов с подобными свой-ми. Точность определения стоимости зависит от количества и качества используемой для анализа информации. Для определения итоговой стоимости недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Корректировки определяются после анализа информации о большом количестве тщательно подобранных сделок. Корректировки на отличия аналогов от объекта, как правило, вносят на основании оценки этих отличий рынком, что выражается в ценах продаж.
12.Анализ рыночной информации с целью отбора объектов для сравнения
Для сравнения достаточно 3-5 аналогов. Оценщик инф-цию касающуюся об оценки собирает порядка 97% из ср-в массовой инф-ции. Инф-ция д/б достоверна. Оценщик создает и развивает собственную базу данных. Подтверждение инф-ции такими органами как БТИ, нотариат, юстиции и т.д. не удостоверяют достоверность инф-ции. Субъекты сделки не д/б зависимы друг от друга. Для сравнения использ-ся только сопоставимые объекты. Сопоставимость- мера соотв-вия проданного и оцениваемого объекта, они д/б похожи в отнош-ии даты продажи, эк-х усл-й, физич-х хар-к и конкурентоспособ-ти на р-ке. Объект д/находиться на р-ке в течении некоторого разумного периода времени, чтобы быть доступным типичному покупателю. Этот срок наз сроком экспозиции и опр-ся с момента первого появл-я на р-ке до момента продажи. Сроки экспозиции значительно отличаются для различных сегментов р-ка. При отборе объекта сравнения необходимо отслеживать характерные для данного сегмента р-ка срок экспозиции. Большое знач-е имеет сост-е и степень изношенности зд-я. Износ менее 8% применяется =0, такой износ имеет зд-е в момент сдачи его в экспл-цию, при износе 25-35% нуждается в косметическом ремонте, 60-70%- в капремонте или реконструкции. Если износ > 80%- зд-е не м/б использовано по назнач-ю, без серьезного ремонта или реконстр-ции. По возмож-ти объкты сравнения следует выбирать с учетом места полож-я, очень хорошо если они наход-ся в одном административном р-не, в одной и той же оценочной зоне, т.к. будет меньше проблем с расчетом. Объекты сравнения д/иметь одинаковое назначение с оцениваемым зд-ем. Объекты сравнения д/иметь одинаковые юридич-ие права и ограничения с оцениваемым объектом.