- •1.Этапы процесса оценки недвижимости
- •2.Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- •3.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •4.Область применения и этапы затратного подхода
- •5.Определение стоимости строительства по сборникам упвс
- •6.Определение накопленного износа, методы оценки износа
- •7.Опрделение физического износа (устранимый, неустранимый)
- •8. Определение функционального износа (устранимый, неустранимый)
- •9.Внешний (экономический) износ
- •10.Приемущества и недостатки затратного подхода
- •11.Суть и содержание сравнительного подхода
- •12.Анализ рыночной информации с целью отбора объектов для сравнения
- •13.Корректировка цен аналогов путем внесения поправок. Процентные, денежные, относительные и абсолютные поправки
- •14.Внесение поправок методом парных продаж
- •15.Поправка на местоположение объекта
- •16.Поправка на дату продажи объекта
- •17.Поправка на масштаб (расчет поправок статистическими методами)
- •18.Заключительный вывод стоимости объекта оценки сравнительным подходом (мода, медиана, средняя взвешенная величина)
- •19.Доходный подход, методы, преимущества и недостатки
- •20.Метод капитализации доходов
- •21.Метод дисконтирования денежных потоков
- •22.Методика расчета ставки капитализации
- •23.Вывод о вероятной цене объекта, метод анализа иерархий
- •24.Метод капитализации земельной ренты в рамках доходного подхода при оценке стоимости земельного участка
- •25.Метод остатка в рамках доходного подхода при оценке стоимости земельного участка
- •26.Метод предполагаемого использования в рамках доходного подхода при оценке стоимости земельного участка
- •27.Метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода при оценке стоимости земельного участка
- •28.Метод выделения в рамках сравнительного подхода при оценке стоимости земельного участка
- •29.Метод распределения в рамках сравнительного подхода при оценке стоимости земельного участка
- •35.Цель оценки и виды стоимости
- •36.Требования к отчету об оценке
- •37.Цели охраны земель
- •38.Собственность на землю
- •39.Права собственников земельных участков в рф
- •40.Платность пользования земельными участками на территории рф
- •41.Основные аспекты договоров аренды земельных участков на территории г.Хабаровска (определение арендной платы при передаче в аренду муниципальных земель на территории г.Хабаровска)
- •42.Определение земельного налога на территории г. Хаб-ска
13.Корректировка цен аналогов путем внесения поправок. Процентные, денежные, относительные и абсолютные поправки
Процентные: вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.Абсолютные: изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже. Денежные: вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.
14.Внесение поправок методом парных продаж
Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра, наличием которого и объясняется разница в цене объектов. Выделяют поправки на: дату продажи, износ, местоположение, масштаб.
15.Поправка на местоположение объекта
Местоположение объекта недвижимости является определяющим фактором, влияющим на его стоимость. Поправка на местоположение вводится в случае, если сопоставимые объекты выбраны в пределах разных территориально-экономических зон. Берутся значения из базовых размеров исчисления годовой арендной платы на территории городского округа город Хабаровск(49 зон) за единицу арендуемой площади земельных участков.
16.Поправка на дату продажи объекта
Эта поправка отражает фактическое изменение покупательской способности валют в который осуществились платежи за сопоставимые объекты нед-ти, т.е. инфляцию (снижение покупательной спос-ти денег) на рынке нед-ти. Используются индексы изменения сметной ст-ти в стр-ве. Индексы разрабатывает РЦЦС ( региональный центр по ценообразованию в стр-ве).
17.Поправка на масштаб (расчет поправок статистическими методами)
Расчет поправок статистич м-дом основан на анализе значит-х выборов из базы данных. Наиболее распространенным явл-ся м-д корреляционно-регресионного анализа, к-й основан на предположении о существовании подвергающихся формализации зависим-ти м/у вариациями цен об и вариацией тех или иных хар-к. y=a+bx, y=a+bx.
Поправка на масштаб (мисовец): , b=-0,02536. Пмас=Цо’-Ца’=(a+bSo)-(a+bSa)=b(So-Sa)=-0,02536(S0-Sа)- показывает как меняется цена ед-цы сравнения на данном сегменте р-ка с изменением масштаба объекта на 1 ед-цу сравнения.
18.Заключительный вывод стоимости объекта оценки сравнительным подходом (мода, медиана, средняя взвешенная величина)
После внесения корректировок в цены отобранных об аналогов полученные вел-ны д/б согласованы, что дает итоговую оценку ст-ти. Как правило, за основу берут ср взвешанную вел-ну. При чем, взвешивать рез-ты корректировок необходимо по тем параметрам, поправки на к-е не рассматривались и чем меньше кол-во и вел-на поправок вносились в начальную цену аналога при корректировке, тем больше вес имеет данный аналог в процессе итогового согласования данных. Мода- необходимо опр-ть среднее на модальном интервале, т.е. выбирает наиблее близкие др к другу значению, те что сильно отличаются- отбрасываем. Медиана- среднее по расположению из ранжированных значений. Ср.взвешенная- при взвешивании аналогов по близости не учтенных хар-к к хар-кам оцениваемого объекта им придаются веса.