10133

251

цены, высокое качество продуктов, их широкий ассортимент, уровень обслуживания. Оценивается также покупательная способность организаций и населения. Как правило, имеет место переориентация потребителей на приобретение более дешевых продуктов. Полученные оценки помогают скорректировать использование отдельных инструментов маркетинга.

При переоценке конкурентных позиций предлагается определить привлекательность отрасли в новых условиях, а затем разрабатывать пути повышения конкурентоспособности в самой отрасли.

Уточнение рыночных сегментов и позиции на рынке заключается в изучении структуры и количества потребителей в этих сегментах; возможен и поиск новых рыночных сегментов и ниш. На основе такого анализа организации концентрируют и направляют свои усилия на деятельность в менее подверженных кризису сегментах рынка.

Оптимизация инструментов комплекса маркетинга заключается в:

корректировке продуктовой политики - выделении группы продуктов, приносящих предприятию наибольшую прибыль. Пересмотр продуктовой политики также может привести к сокращению ассортимента позиций и числа торговых марок;

снижении затрат и пересмотре ценовой политики. В условиях кризиса сокращение издержек – одно из приоритетных направлений стабилизации финансового положения организации. Для этого предлагается снизить затраты организации по неосновным видам деятельности, ликвидировать непрофильные активы и усилить контроль по статьям расходов;

анализе эффективности каналов сбыта продукции. Для этого сопоставляется объем продаж по каждому каналу и затраты на его создание и функционирование. По результатам такого анализа намечается комплекс мер по улучшению функционирования отдельных каналов и возможность отказа от неприбыльных. Большое практическое значение приобретает и возможность продаж через Интернет;

пересмотре методов продвижения продукта.

В условиях кризиса, из всех наиболее широко применяемых коммуникационных инструментов являются связи с общественностью [2].

Целью мероприятий по работе с общественностью является создание положительного имиджа руководства, формирование в обществе благоприятной репутации компании.

Рекламу, как метод продвижения продукта, в условиях кризиса предлагается сделать более целенаправленной и менее затратной.

Пересмотр методов стимулирования сбыта (продаж) предполагает переоценку ранее применявшихся систем скидок и льгот для покупателей (купоны, клубные карты).

Для получения дополнительной информации о потребителях предлагается установление с ними обратных связей после покупки. Сюда

252

входит гарантийное и постгарантийное обслуживание, отзывы и предложения покупателей относительно качества и эксплуатации приобретенного товара.

Реализация рассмотренных подходов к реструктуризации функционирования организации предполагает своевременное применение антикризисных механизмов, повышение уровня оперативности работы с текущей информацией. С учетом этих положений организация сможет располагать большими возможностями к преодолению рецессии.

Литература

1.Котлер, Ф. Основы маркетинга, 9-е издание.: Пер. с англ./ Ф.Котлер, Г. Армстронг. – М.: Издательский дом «Вильямс», 2003. – 1200с. ил.

2.Голубков, Е.П. Антикризисный маркетинг/ Е.П. Голубков// Маркетинг в России и за рубежом. – 2009. – № 1.

УДК 332.3:721.01+330.322

Е.В. Пикторова

Проблемы землеустройства при инвестиционном проектировании

Внастоящее время актуальны вопросы восстановления и развития строительного производства на новых рыночных принципах. Инвестиционные проекты – комплект документов, содержащих формулирование цели предстоящей деятельности и определение комплекса действий, направленных на ее достижение. Основные направления преобразований связаны как с самим объектом строительной деятельности, так и вопросами стимулирования частного инвестора. Объект строительной деятельности состоит из двух составляющих: земельного участка и сооружаемого на нем объекта недвижимости на основании инвестиционного проектирования.

Земля, земельные участки являются основой для реализации любого инвестиционного проекта.

Внастоящее время инвестиционное проектирование тесно связано и зависит от территориального планирования.

Градостроительным кодексом РФ от 29.12.2004г. № 190-ФЗ установлены следующие виды документов территориального планирования: схемы территориального планирования РФ и субъекта РФ; документы территориального планирования муниципальных образований (схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений и городских округов).

Вдокументах территориального планирования устанавливаются функциональные зоны, зоны планируемого размещения объектов

253

капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зоны с особыми условиями использования территорий, а в муниципальных образованиях должно быть осуществлено градостроительное зонирование в целях определения территориальных зон и градостроительных регламентов [1].

Градостроительное зонирование является лишь одной частью территориального зонирования, которое значительно шире по содержанию и распространяется не только на территорию, где устанавливаются градостроительные регламенты, но и на все земли нашей страны. Поэтому необходима разработка полноценного и согласованного законодательства о зонировании территорий, что можно сделать в системе землеустроительной документации.

Система территориального планирования имеет следующие существенные недостатки, которые не позволяют осуществлять научно обоснованное планирование и организацию рационального использования земель, и их охраны только в составе градостроительной документации.

1.Территориальное планирование исходит из интересов развития населенных пунктов. Это может привести к нерегулируемой застройке, росту городов, к нарушению экологической стабильности территории.

2.Документы территориального планирования в отличие от землеустроительной документации по планированию использования земель и их охраны, рассматривают землю (территорию) лишь в качестве объекта градостроительной деятельности. На практике это приводит к неоправданной застройке земель сельскохозяйственного назначения, лесного фонда, особо охраняемых территорий и т.п.

3.Градостроительные регламенты, являясь составной частью землепользования и застройки, не устанавливаются для земель лесного, водного фондов, земель запаса, большей части особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Таким образом, эти территории не охвачены соответствующими нормами и правилами землепользования и не находятся в сфере территориального планирования и градостроительного зонирования. Поэтому для всех вышеназванных категорий земель планирование использования земель и их охраны должно являться областью землеустроительной деятельности и осуществляться на основе землеустроительной документации.

4.Территориальное планирование должно быть комплексным или отраслевым. Нормы Градостроительного кодекса РФ не предусматривают разработки комплексных документов территориального планирования, что несет серьезные трудности при разработке балансов развития отраслей и составлении сводной земельной экспликации обустраиваемой территории.

5.Документы территориального планирования муниципальных образований, имея разное назначение должны иметь разное содержание.

254

Схемы территориального планирования муниципальных районов – это документы территориального планирования. Генеральные планы населенных пунктов и генеральные планы городских округов – это предпроектные документы [2].

Градостроительное зонирование решает вопросы использования земель лишь в той мере, в какой оно может быть обеспечено информацией о качестве земель, соответствии качества целевому назначению земель и об организационно-хозяйственных предпосылках развития землепользования. Территориальная специфика землепользования, отображаемая на градостроительных схемах, имеет вторичный характер, то есть является результатом территориального зонирования земель, которое должно быть осуществлено в рамках землеустройства, поскольку изучение земель находится в его компетенции.

Таким образом, территориальное планирование должно являться не объектом градостроительной, а объектом землеустроительной деятельности. Все документы территориального планирования, за исключением Генеральных планов поселений и Генеральных планов городских округов должны относиться к землеустроительной документации [3].

В условиях дефицита земель для строительного освоения, основным резервом являются земли сельскохозяйственного использования и земли лесного фонда, процент которых в общем балансе территории достаточно велик и именно они граничат с населенными пунктами.

Правоприменительная практика Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» определяет следующие проблемы, связанные с расширением границ населенных пунктов.

Особенностью перевода земель других категорий или земельных участков в земли населенных пунктов является то, что для этого необходимо установление или изменение черты населенного пункта. Установление черты населенного пункта проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. В рамках градостроительной документации черта населенного пункта может быть установлена в схемах территориального планирования муниципальных районов, генеральных планах населенных пунктах, городских округов [1, 4]. При этом орган государственной власти, утвердивший проект черты населенного пункта, направляет в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного кадастра недвижимости, копию акта об установлении или изменении черты с приложением необходимых документов в порядке для внесения соответствующих изменений [5].

Таким образом, из сказанного следует, что перевод земель населённых пунктов в земли иных категорий (и наоборот) осуществляется на основании законодательства о градостроительной деятельности, а не в

255

порядке определенным Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Решение об утверждении генерального плана или схемы территориального планирования муниципального района одновременно является решением о переводе земельных участков из других категорий земель в земли населённых пунктов.

Однако комплексное рассмотрение вопроса в рамках лесного и земельного законодательства это не подтверждает. Расширение населенных пунктов за счет земель лесного фонда в схемах территориального планирования муниципальных районов и генпланов является только лишь основанием для начала процедуры перевода земель государственного лесного фонда в земли населенных пунктов. Перевод должен быть осуществлен в соответствии с законодательством Правительством РФ, а не исполнительной властью субъекта РФ или органами местного самоуправления, так как земли лесного фонда относятся к землям федеральной собственности [6].

Неоднозначность трактовки этой позиции ведет к росту правонарушений, снижению инвестиционной привлекательности и судебным разбирательствам.

Проблема в части осуществления полномочий по предоставлению земельных участков для строительства из состава земель, находящихся в государственной собственности существует в частности и в Нижегородской области.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции [4].

На сегодняшний день имеются земли, которые не разграничены. До разграничения государственной собственности на землю распоряжение должно осуществляться органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное [7]. В Нижегородской области, согласно региональному законодательству, распоряжение земельными участками до разграничения госсобственности на землю, относится к полномочиям органов местного самоуправления только в трех случаях:

•если размер предоставляемого земельного участка не превышает размера, установленного для муниципального образования Нижегородской области;

•если предоставление земельного участка не связано с переводом

земель;

•если земельный участок не предназначен для размещения органа государственной власти Нижегородской области, федерального органа

256

государственной власти, учреждения или унитарного предприятия, учредителем которого является РФ или Нижегородская область или иной субъект РФ.

Правовой режим земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется Правилами землепользования и застройки, устанавливающими параметры, виды разрешенного использования, предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, а также ограничения использования [1]. Следовательно, полномочия по распоряжению земельными участками из состава государственных земель в черте населенных пунктов до разграничения госсобственности на землю целесообразно предоставить органам местного самоуправления.

В задачи же государственных органов субъектов РФ входит разработка схем территориального планирования субъектов РФ, которые учитываются при разработке генеральных планов поселений, а также принятие в собственность земель особо охраняемых природных территорий регионального значения, земель водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в собственности субъектов РФ, и земель фонда перераспределения, которые подлежат отнесению к собственности субъектов РФ [4].

Таким образом, Нижегородское законодательство о земельных отношениях не рассчитано на долгосрочную перспективу и утратит свое значение после завершения процедуры разграничения госсобственности на землю.

Кроме того, принятый критерий (площадь выделяемого земельного участка) разграничения компетенции по распоряжению земельными участками между областью и муниципалитетами не эффективен. Площадь земельного участка от момента инвестиционного замысла до реализации проектной документации может неоднократно уточняться. На этапе выбора участка и оформления акта выбора речь идет о примерной площади, а определение предельных размеров земельных участков в целях их предоставления для строительства отнесено к компетенции органов местного самоуправления [1, 4].

Порядок предоставления земельных участков для строительства определен федеральным законодательством, а механизм реализации данного порядка одинаково успешно может быть реализован как на уровне субъекта РФ, так и на уровне муниципального образования. С целью повышения эффективности его реализации на уровне муниципальных образований требуется совершенствование муниципальной правовой базы в сфере регулирования земельных отношений и реального исполнения предусмотренных местными правовыми актами механизмов предоставления земельных участков для строительства.

Разграничение полномочий по предоставлению земельных участков между различными уровнями государственной власти и

257

муниципалитетами целесообразно проводить исходя из его назначения и вида использования [7].

Литература Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс

Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ [Электронный ресурс] : [ред. от 23.11.2009]. – Режим доступа : КонсультантПлюс. Законодательство. ВерсияПроф.

Волков, С. Н. Проблемы территориального планирования в Российской Федерации на современном этапе [Текст] / С. Н. Волков // Научное и кадровое обеспечение формирования земельно-имущественного комплекса России : сб. науч. тр. / Гос. ун-т по землеустройству. – Москва, 2006.

Волков, С. Н. Территориальное планирование использования земель в России: проблемы и пути решения / С. Н. Волков // Научное и кадровое обеспечение формирования земельно-имущественного комплекса России : сб. науч. тр.– М.: Гос. ун-т по землеустройству, 2006.

Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ [Электронный ресурс] : [ред. от 24.07.2009]. – Режим доступа : КонсультантПлюс. Законодательство. ВерсияПроф.

Российская Федерация. Законы. О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую : федер. закон Рос. Федерации от 21.12.2004 № 172-ФЗ [Электронный ресурс] : [ред. от 08.05.2009]. – Режим доступа : КонсультантПлюс. Законодательство. ВерсияПроф.

Российская Федерация. Законы. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ [Электронный ресурс] : [ред. от 24.07.2009]. – Режим доступа : КонсультантПлюс. Законодательство. ВерсияПроф.

Российская Федерация. Законы. О введении в действие Земельного Кодекса РФ : федер. закон Рос. Федерации от 25.10.2001 № 137-ФЗ [Электронный ресурс] : [ред. от 31.12.2005]. – Режим доступа : КонсультантПлюс. Законодательство. ВерсияПроф.

УДК 330: 71

В.А. Поваляев

Комплексная застройка микрорайонов – перспективный путь развития городов

Сегодня все участники рынка недвижимости в России понимают важность и необходимость комплексного подхода к освоению территорий под жилищное строительство. Строители в крупных мегаполисах и

258

городах – миллионниках сегодня все чаще сталкиваются с проблемами отсутствия свободных территорий для жилой застройки. Перспектив точечной жилищной застройки внутри таких населенных пунктов в России нет, поэтому необходимость переходить к комплексному строительству и освоению новых территорий становится очевидной.

Комплексная застройка в городе предусматривает создание микрорайонов, в которых кроме жилых домов строятся социальнобытовые объекты (школы, детские сады, торговые центры, спортивные сооружения и т.п.), инженерные сети, автомобильные дороги, благоустройство дворовых пространств и т.д. именно по такому принципу были запроектированы и построены микрорайоны «Синяя птица» (Северное Бутово), «Новая Олимпийская деревня» (ул. Удальцова), комплексы по ул. Лобачевского, Коштоянца, Никулинская, экспериментальный жилой район Куркино в г.Москве, жилой микрорайон Южное Кучино в г. Железнодорожном, микрарайон в г. Лобне Московской области, жилые микрорайоны № 3, № 6 и № 7, расположенные в северовосточной части жилого района Арбеково в г. Пензе, комплексная застройка в г.Красноярске: «Ястынское поле», «Иннокентьевский», «Слобода весны», «Ястынская пуща», «Покровский», «Сады», «21 век», «Южный берег», «Утиный плес», «Кленовый дворик». На Украине планируется в течении пяти лет провести комплексную застройку двух микрорайонов г. Донецка – Привокзального и Широкого.

Внастоящее время Группа компаний «Столица Нижний», в лице

ООО«Старт-Строй» выполняющего функции заказчика-застройщика, с

2008 года ведёт комплексное освоение территории V группы Экспериментального Жилого Комплекса в жилом районе «Мещерское озеро», в границах улиц Волжская набережная, Бетанкура, Карла Маркса Канавинского района г. Нижнего Новгорода. Жилой комплекс включает строительство Жилого микрорайона «Седьмое небо», состоящего из 18-ти семнадцатиэтажных многоквартирных жилых домов и Торговоразвлекательного центра, площадью около 100 000 м2. Участок застройки расположен вдоль набережной реки Волга, ограниченный улицами Волжская набережная, Бетанкура, Карла Маркса Канавинского района г. Нижнего Новгорода. Отведённый под строительство участок площадью 50 га свободен от капитальной застройки и трасс инженерных коммуникаций. Общая, панируемая к вводу, площадь квартир составляет 148 000 м2 (2273 квартир), встроенных помещений общественного назначения 6 906,05 м2.

В микрорайоне «Седьмое небо» будут проживать более трех тысяч человек, многие из которых молодые семьи. Именно для них на территории жилого комплекса предусмотрено строительство школы на 850 человек и детского сада на 150 человек. Социальные объекты будут возведены по современным проектам и оборудованы всем необходимым для полноценного развития детей. С каждым построенным домом,

259

обустраиваются и придомовые дворовые территории. Они озеленяются, оборудуются детскими и спортивными площадками, а так же местами для отдыха.

Строительство квартир улучшенной планировки выполняется в соответствии с современными технологиями. Квартиры сдаются в эксплуатацию готовыми для проживания граждан – с полным комплексом отделочных работ под «ключ».

В микрорайоне запроектирована рекреационная зона, которая представляет парковую зону, состоящую из многолетних зеленых насаждений с удобными аллеями для прогулок.

Инфраструктура не может считаться развитой без наличия объектов торговли и массового отдыха людей. Для решения этой проблемы на территории Жилого комплекса будет построен Торгово-развлекательный центр с подземной автостоянкой на 3000 автомобилей. Помимо торговой галереи, в его комплексе планируется открытие нескольких кинозалов, бильярд, боулинг, детский развлекательный комплекс и Фуд-корт (зона ресторанов и кафе). Первая очередь Торгового центра была построена и открыта в декабре 2009 г. В ней располагается магазин строительных материалов одной из известных фирм «Касторама».

Следует отметить, что данная территория является искусственно созданной из намывного песка и все инженерные коммуникации для жилого микрорайона построены «с нуля». Проблема обеспечения микрорайона электричеством была решена с помощью прокладки в земле высоковольтного кабеля напряжением 6 кВ мощностью 10 МВт от трансформаторной подстанции ОАО «Горьковский металлургический завод», длинной более шести километров. Для обеспечения теплоснабжения и горячего водоснабжения домов микрорайона была построена газовая котельная мощностью 21 МВт, питание которой осуществляется от построенного газопровода длиной более десяти километров. Сети водопровода и хозяйственно-бытовой канализации Жилого комплекса присоединяются к городским магистральным коммунальным сетям. Для этого некоторые участки городских сетей были обновлены или построены заново.

К новому комплексу будут проведены дороги районного значения. Рядом расположатся остановки общественного транспорта. Вдоль реки Волги планируется строительство благоустроенной набережной, которая станет достопримечательностью комплекса, местом для прогулок, отдыха и проведения досуга жителей микрорайона и ближайших домов.

Таким образом, «Седьмое небо» станет настоящим «городом в городе», оснащенным всем необходимым для жизни и вместе с тем доступным по цене. Демократичная ценовая политика и возможность приобретения жилья по программам ипотечного кредитования сделают покупку квартиры реальностью.

Комплексная застройка городских территорий имеет свои

260

достоинства и проблемы. К достоинствам комплексной застройки относится масштабность проектов. Масштабные проекты имеют целый ряд преимуществ перед точечными. К ним относятся: наличие более широкого придомового пространства, однородность социальной среды, наличие собственной инфраструктуры, высокая безопасность внутри объекта. Крупные микрорайоны в городах представляют своим жителям более высокий уровень комфорта проживания, что обусловлено применением современных нормативов и технологий, установкой новейшего оборудования, предоставлением больших участков под зоны отдыха, озеленения и благоустройства.

Застройщики выделяют несколько причин, по которым им выгодно строить комплексные микрорайоны. Первая причина – экономия на покупке или аренде земельного участка под застройку. При комплексной застройке земельные участки стоят в два – три раза дешевле, чем при точечной застройке.

Жилые микрорайоны, как правило, строятся в «чистом поле» и не предполагают сноса ветхого жилья, а цена каждого сносимого квадратного метра в настоящее время в два раза выше, чем стоимость одного квадратного метра возводимого жилья.

По оценке экспертов комплексная застройка позволяет снизить себестоимость жилья примерно на 10%. Кроме этого, наличие в микрорайонах развлекательной инфраструктуры стимулирует потребительских спрос на покупку жилья именно в этом месте.

Кнедостаткам при комплексной застройке территорий можно отнести следующее:

1. Отсутствие земельных участков, обустроенных коммунальной инфраструктурой. Поэтому возникает необходимость инвестировать в строительство объектов инженерной и транспортной инфраструктуры значительные средства.

2. Большая потребность в обеспечении энергетическими ресурсами объектов комплексной застройки.

3. Обременение застройщика условиями присоединения к системам коммунальной инфраструктуры.

4. Необходимость задействования органов государственной власти к финансированию строительства объектов социального назначения.

Кнедостаткам комплексной застройки микрорайонов следует отнести и то, что объекты социальной инфраструктуры внутри микрорайона строятся и сдаются позже, чем жилые дома, что не лучшим образом сказывается на жителях.

Срок окупаемости инвестиций в комплексную застройку микрорайонов оценивается примерно в 6-10 лет, тогда как вложения в точечное строительство окупаются за 2-3 года. Длительный срок застройки жилых комплексов в несколько очередей строительства создает неудобства для жильцов первых очередей, что является также большим минусом