4. Содержание курсового проекта

Введение.

Во введении студент определяет значение при управлении недвижимостью анализа наилучшего и наиболее эффективносго использования объекта для владельца и собственника объекта недвижимости. Также во введении должны быть сформулированы цель и задачи исследования, его (исследования) методологическая, теоретическая и информационная база.

Раздел 1. Обзор литературы по теме курсового проекта

В теоретической части состоящей из глав и параграфов, студент рассматривает взгляды ученых, экономистов и менеджеров: на понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование»; на значение анализа наилучшего использования объектов собственности при принятии управленческих решений и, прежде всего, для максимазации рыночной стоимости объекта; на проблемы применения анализа наилучшего использования в управлении объектами недвижимости. Рассматривает критерии и методы анализа наилучшего использования объектов.

В заключении главы делает свои выводы по исследованному материалу.

Раздел 2. Практическая часть.

Практическая часть курсового проекта должна иметь форму отчета о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта недвижимости, который дает полное представление о том, в каком направлении стоит развивать исследуемый объект.

В соответствующих разделах отчета анализируется окружение объекта (или земельного участка), доступность - транспортная и/или пешеходная, разрабатывается финансовая модель и исследуется доходность объекта, проводится краткая юридическая экспертиза правоустанавливающих документов. Доходность просчитывается по всем реалистичным вариантам использования. После этого результаты расчетов сравниваются, и выбирается тот вариант, при котором рыночная стоимость земельного участка у которого выше, чем у других вариантов.

Описание объекта оценки, его местоположения, инфраструктуры.

В этом параграфе дается точное описание изучаемого объекта со всех аспектов: юридическое описание, описание физических характеристик, описание местоположения и инфраструктуры объекта.

Земельный участок (сведения на основании правоустанавливающих документов и кадастрового плана) .

Месторасположение (точный юридический адрес), кадастровый номер, категория земель, вид разрешенного использования, площадь (кв.м), в том числе площадь застройки и прочая, текущее использование земельного участка (по назначению или нет), в каком состоянии находится земельный участок, благоустройство земельного участка, подведение инженерно-технических коммуникаций.

Здание (сведения на основании правоустанавливающих документов, технического паспорта на объект недвижимости, проекта или пояснительной записки к проекту).

Месторасположение (точный юридический адрес), кадастровый номер.

Инвестиционная привлекательность (высокая, средняя, низкая - обосновать).

Группа капитальности. (I, II, III, IV, V, VI).

Строительный объем здания (куб.м).

Общая площадь, в том числе полезная (кв.м.).

Высота здания (м).

Число этажей.

Строительные характеристики (тип, состояние, материал), в соответствии с техническим паспортом или с проектом на здание:

Фундамент
Стены наружные
Перегородки
Перекрытия
Кровля
Полы
Проемы
Внутренняя отделка

Системы инженерного обеспечения в соответствии с техническим паспортом или с проектом на здание:

Водопровод
Электросети
Канализация
Система отопления
Горячее водоснабжение
Газ
Телефон
Телевидение

Внешнее благоустройство в соответствии с техническим паспортом или с проектом на здание:

Подъездные пути, тротуары
Озеленение

Анализ рынка недвижимости

Для анализа рынка недвижимости необходимо провести маркетинговые исследования как всего рынка недвижимости города (населенного пункта), так и того сегмента, к которому относится изучаемый объект недвижимости. Отразить спрос и предложение на данные объекты, а также факторы, влияющие на спрос и предложение.

Исследование (анализ) рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

Исследование (анализ) рынка может проводиться с различными частными целями и представлять собой элемент, этап других видов деятельности: маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта; инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений; анализа и прогнозирования тенденций развития рынка с самыми общими целями – для выработки риэлторским сообществом, руководителями риэлторских фирм и ассоциаций, потенциальными инвесторами, органами управления стратегических решений по развитию бизнеса, совершенствованию механизмов функционирования рынка.

Общим элементом анализа рынка в интересах всех видов деятельности является мониторинг рынка, т.е. сбор и обработка информации о рынке. Прогнозирование является конечным результатом и вершиной каждого из направлений анализа.

При анализе рынка необходимо обратить особое внимание на следующие моменты:

• виды землепользования в районе;

• месторасположение объекта;

• текущие и ретроспективные величины цен и арендных ставок;

• характер и тип окружающей застройки;

• характеристики субъектов рынка недвижимости;

• транспортная обеспеченность и доступность;

• транспортная и социальная инфраструктура;

• ограничения в сфере строительства и землепользования;

• соотношение прав на свободные и застроенные земельные участки (аренда, собственность – что преобладает);

• соотношение первичного и вторичного рынков.

В результате анализа рынка студент должен ответить на вопрос какой из возможных видов функционального использования объекта с учетом его характеристик, местоположения и перспективы развития пользуется наибольшим спросом.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, котрое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик исследуемого объекта, идентификацию востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости земельного участка.

Направления анализа:

1. Рыночный анализ.

2. Анализ реализуемости каждого варианта.

3. Разработка детального плана реализации каждого варианта.

Рыночный анализ предполгает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варинату. Оптимальное сочетание факторов, приводящее к наибольшей стоиомсти, и есть наиболее эффективное использование.

Анализ реализуемости предполгает расчет базовых составляющих стоимости – потока дохдов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого вариантов.

Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, испольников фининсирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность исследуемого объекта, и предусчматривает сопоставление всех возможных вариантов застройки участка. Для каждого варианта рассчитывается остаточная стоимость земли. Самая высокая стоимость земли соответствует варианту ее наиболее эффективного использования.

Факторы определяющие НиНЭИ:

1. Потенциал местоположения:

• соотношения с преобладающими в районе с типом землепользования;

• доступность.

2. Ресурсное качество участка:

• физические характеристики территории, форма, размеры, топография;

• качество грунтов;

• оснащенность и инфраструктура (развитие) ;

• местные ограничения;

• зонирование.

3. Рыночный спрос:

• анализ рыночного поведения (спрос и предложение, рыночная стоимость объекта недвижимости);

• потенциальные пользователи (целевой рынок) ;

• конкурирующие объекты;

• будущие строящиеся объекты;

• конкурентный дифференциал (дополнительное качество, дающее объекту сравнительные преимущества, например, спротзал, гараж, лоджия, живописный вид из окна, охраняемая автостоянка и т.д.).

4. Технологическая обоснованность:

• достаточность ресурсов;

• наличие противопоказаний;

• квалифицированность кадров.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования по следующим критериям: физическая осуществимость, правомочность, финансовая оправданность, максимальная эффективность.

1. Юридическая допустимость (рассматриваются только те способы использования объекта, которые разрешены действующим законодательством РФ и различными нормативными актами):

• наличие долгосрочных договоров аренды;

• ограничения;

• строительные нормы и правила;

• зонирование территории и действующие правила землепользования.

2. Физическая осуществимость (рассмотрение технологически реальных для данного участка способов использования, для которых существует возможность финансирования):

• физические, грунтовые, ландшафтные возможности;

• размеры участка;

• форма участка;

• инженерные коммуникации;

• подъездные пути;

• топографические и почвенные характеристики;

• состояние зданий и сооружений (затраты на реконструкцию).

Таблица 1

Размер земельного участка в соответствии с типом землепользования

Размер участка	Тип использования
1 га	Супермаркет
3 га	Торговый центр в микрорайоне
3-8 га	Гипермаркет
5-10 га	Многофункциональный торгово-развлекательный центр
До 40 га	Пауэр-центр
3-10 га	Складской терминал
1,5 -3 га	Офисный центр

Таблица 2

Типы разрешенного использования земельного участка по различным районам зонирования

Район зонирования	Типичное разрешенное использование
Жилые зоны	Садоводства, малоэтажная застройка индивиду-альными домами, малоэтажная затройка индивиду-альными односемейными домами до 4 этажей, многоэтажная жилая застройка отдельностоящими домами, многоэтажная жилая застройка домами, блокированнными через брандмауэры
Общественно-деловые зоны	Городские площади, включая участки набережных, автотранспортных развязок, общественно-деловая застройка первичного освоения, общественно-деловая застройка высокой плотности, общественно-деловая застройка отдельно стоящими зданиями и сооружениями
Производственные зоны	Территоррии добычи полезных ископаемых, производственная застройка низкой плотности, производственная застройка высокой плотности
Зоны инженерной и транспортной инфраструктур	Крупные гаражные кооперативы, летные поля и другие объекты воздушного транспорта, территория железнодорожного транспорта, терминальные сооружения порта, комплексы объектов инженерной инфраструктуры
Рекреационные зоны	Открытые пространства для рекреации, парки активного отдыха и спортивные комплексы, зеленые насаждения общего пользования, леса и лесопарки, прочие зеленые насаждения
Зоны сельскохозяйственного использования	Коолективные огороды, сельскохозяйственные угодья, животноводческие и теплично-парковые комплексы
Зоны специального назначения	Кладбища и крематории, свалки, отвалы
Зоны режимных и военных объектов	Военные полигоны, комплексы зданий военных городков и исправительно-трудовых учреждений
Неиспользуемые земли, пустыри, акватории	Внутренняя акватория, акватории водоемов, прилегающих к городской территории

3. Финансовая обоснованность (рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу участка):

• анализ возможностей рынка (спрос и предложение на рынке) ;

• затраты на освоение;

• конкуренция;

• анализ доходов и расходов от эксплуатации;

• риски при эксплуатации объекта;

• альтернативные варианты.

4. Максимальная продуктивность (рассмотрение того варианта застройки, который из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость):

• детализация принятого варианта;

• максимальная доходность из ряда альтернативных вариантов;

• максимальная стоимость земельного участка.

Методы анализа НиНЭИ

Количественные методы:

1. Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны.

2. Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы.

3. Земельный участок рассматривается как застроенный, однако строения требуют проведения некоторых улучшений

Метод 1: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли различны:

1) определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;

2) расчет потенциального валового дохода;

3) внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей;

4) определение возможности получения прочих доходов и их величины;

5) оценка действительного валового дохода;

6) расчет эксплуатационных расходов, резерва затрат капитального

характера и общего чистого операционного дохода от недвижимости;

7) определение коэффициента капитализации для зданий;

8) оценка дохода, приносимого построенными зданиями и сооруже­ниями, и дохода, относимого к земле;

9) расчет коэффициента капитализации для земельного участка;

10) оценка земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.

Данные заносятся в таблицу:

№ п.п.	Наименование показателей	Вариант использования	Вариант использования
	Площадь, сдаваемая в аренду, м2
	Ставка арендной платы, руб./м2,
	Потенциальный валовой доход, руб./год
	Поправки на недоиспользование арендных площадей и недополучение арендных платежей, %
	Поправки на недоиспользование арендных площадей и недополучение арендных платежей, руб./год
	Действительный валовой доход, руб./год
	Эксплуатационные расходы, руб./год
	Чистый операционный доход, руб./год
	Восстановительная стоимость здания с учетом прибыли застройщика, руб.
	Коэффициенты капитализации для здания, %
	Чистый арендный доход, приходящийся на здание, руб./год (стр.9 х стр.10)
	Доход, приходящийся на землю, руб./год (стр. 8 – стр.11)
	Коэффициенты капитализации для земли, %
	Стоимость земельного участка, руб. (стр.12/стр.13)

Метод 2: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений одинаковы

1) определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями конкретного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;

2) расчет потенциального валового дохода;

3) внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов;

4) оценка действительного валового дохода;

5) расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат капитального характера, а также общего чистого операционного дохода;

6) определение общего коэффициента капитализации для оцениваемой недвижимости;

7) оценка недвижимости методом капитализации дохода;

8) оценка земельного участка в виде дохода, равного разнице между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшения.

Данные заносятся в таблицу:

№ п.п.	Наименование показателей	Вариант использования	Вариант использования
	Площадь, сдаваемая в аренду, м2
	Ставка арендной платы, руб./м2,
	Потенциальный валовой доход, руб./год
	Поправки на недоиспользование арендных площадей и недополучение арендных платежей, %
	Поправки на недоиспользование арендных площадей и недополучение арендных платежей, руб./год
	Действительный валовой доход, руб./год
	Эксплуатационные расходы и резерв затрат капитального характера, руб./год
	Чистый операционный доход, руб./год
	Общий коэффициент капитализации, %
	Капитализированная стоимость объекта недвижимости, руб. (стр.8/стр.9)
	Восстановительная стоимость здания с учетом прибыли застройщика, руб.
	Стоимость земельного участка, руб. (стр.10/стр.11)

Метод 3: Земельный участок рассматривается как застроенный, однако строения требуют проведения некоторых улучшений

1) расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью;

2) определение общего коэффициента капитализации;

3) оценка недвижимости методом капитализации чистого операци­онного дохода;

4) расчет затрат на усовершенствование объекта;

5) определение прироста стоимости недвижимости с учетом прове­денных улучшений (Рыночная стоимость объекта по текущему использованию – Рыночная стоимость объекта с проведенными улучшениями).

Данные заносятся в таблицу:

№ п.п.	Наименование показателей	Текущее использования	Вариант использования
	Площадь, сдаваемая в аренду, м2
	Ставка арендной платы, руб./м2,
	Потенциальный валовой доход, руб./год
	Поправки на недоиспользование арендных площадей и недополучение арендных платежей, %
	Поправки на недоиспользование арендных площадей и недополучение арендных платежей, руб./год
	Действительный валовой доход, руб./год
	Эксплуатационные расходы, руб./год
	Чистый операционный доход, руб./год
	Общий коэффициент капитализации, %
	Капитализированная стоимость объекта, руб. (стр.8 /стр.9)
	Стоимость затрат на усовершенствование объекта, руб.	-
	Рыночная стоимость объекта, руб. (стр.10-стр.11)
	Прирост стоимости недвижимости, руб.	-

На основании проведенных расчетов делается вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта исследования.

В любом случае выбор НиНЭИ не должен иметь формальный характер, а должен быть предельно ясным и обоснованным.

Расчет восстановительной стоимости.

Восстановительная стоимость (ВС) строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах, как нового (без учета накопленного износа). В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику.

Для определения восстановительной стоимости применяется метод сравнительной единицы. В качестве единицы сравнения в данной работе принимается 1 м². Для получения стоимости нового строительства объекта исследования величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта исследования. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1м² необходимо выполнить по форме (таблица 3).

При расчете стоимости нового строительства необходимо учесть следующую информацию:

- заработная плата составляет 35% от стоимости материалов;

- накладные расходы - 20% от прямых затрат;

- прибыль подрядчика - 15% от суммы прямых и накладных затрат;

- оплата услуг проектно-сметных организаций - 5% от прямых затрат;

- маркетинговые, рекламные, страховые расходы - 5% от цены подрядчика;

- затраты на покупку энергетических мощностей - 10% от цены подрядчика;

- налоги (НДС) - 18% от суммы всех предыдущих затрат;

- прибыль инвестора - 20% от понесенных расходов.

Прибыль предпринимателя (инвестора) — это премия за риски, которым подвергаются капиталовложения инвестора в строительный проект, или ставка отдачи на капитал при его альтернативном по уровню риска и времени реализации инвестировании. Аналитически ПП можно представить следующим образом:

где V₀ – рыночная стоимость завершенного объекта на дату реализации, Y- минимально допустимая для инвестора ставка дисконтирования, n – время развития проекта, к – дата к-й компоненты инвестирования, С_к – инвестиция в к-м году.

Таблица 3

Расчет укрупненного обобщенного показателя

стоимости строительства здания,

№ п.п.	Наименование	Затраты по типам зданий, тыс.руб./м2
		Админис-тративное	Складское	Производ-ственное	Общепит	Торговое
1.	Прямые затраты
1.1	СМР:
	- материалы	4,8	2,5	2,8	4,5	4,2
	- заработная плата
	- эксплуатационные расходы	0,5	0,2	0,25	0,4	0,45
	- прочие	0,2	0,1	0,1	0,2	0,2
	Итого прямые затраты
1.2	Накладные расходы
1.3	Прибыль подрядчика
	Итого цена подрядчика
2.	Косвенные затраты
	- оплата услуг проектно-сметных организаций
	- маркетинговые, рекламные, страховые расходы
	- затраты на покупку энергетических мощностей
	- налоги
	Итого затраты инвестора
3.	Прибыль инвестора
	Итого укрупненный обощенный показатель стоимости

Расчет коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации выражает зависимость, причем обратно пропорциональную, между величиной годового чистого дохода от эксплуатации объекта недвижимости и его рыночной стоимостью.

Величина коэффициента капитализации должна быть такой, что бы инвестор мог не только получить прибыль от эксплуатации объекта недвижимости, но и возместить основной капитал, затраченный на приобретение объекта недвижимости. Таким образом, величина коэффициента капитализации, используемого применительно к недвижимости, должна включать:

1) ставку доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2) норму возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода + Премии за риск + Вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает реальные рыночные возможности вложения денежных средств юридических и физических лиц без какого то бы ни было риска их невозврата. В качестве безрисковой ставки принимается процентная ставка доходности по государственным облигациям долгосрочного займа.

Расчет различных составляющих премии за риск:

• надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных исследуемому объектов на рынке;

• надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

• надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на остающийся срок экономической жизни.

К_к = R_у + 1 : n

где К_к – коэффициент капитализации, R_у - ставка доходности инвестиций, n - оставшийся срок экономической жизни. Остающийся срок экономической жизни объекта оценивается студентом самостоятельно, объяснения приводятся в работе.

Расчет коэффициента капитализации представляется в таблице по форме (таб.4):

Таблица 4

Расчет коэффициента капитализации

Составляющие Кк	Значение*, %
Безрисковая ставка
Страновой риск	5-10
Риск низкой ликвидности	2-5
Риск вложения в недвижимость	3-5
Риск инвестиционного менеджмента	2-5
Норма возврата капитала
Коэффициент капитализации

* Значение определяется студентом самостоятельно в заданном интервале в зависимости от привлекательности объекта исследования. Соответствующие объяснения приводятся в работе.

Общий коэффициент капитализации рассчитывается исходя из структуры стоимости объекта недвижимости, т.е. ее распределения на стоимость земли и здания.

Сущность расчета заключается в том, что для каждого объекта (т.е. для земли и здания) рассчитывается отдельно коэффициент капитализации, а затем в зависимости от размеров (долей) составляющих в общей стоимости объекта недвижимости осуществляется взвешивание ставок капитализации. Общий коэффициент капитализации определяется по формуле:

К_к = С_з х К_кз + С_з/у х К_кз/у, % или доли един.,

где С_з, С_з/у – удельный вес стоимости здания и земли соответственно в общей стоимости объекта недвижимости; К_кз К_кз/у – коэффициент капитализации для здания и земли соответственно.

Заключение

В заключении следует подвести итоги исследования, изложить полученные выводы, по возможности указать на их научную новизну и практическую значимость.

Список литературы

В списке литературы называются все источники, на которые студент ссылается в работе и изученные по данной теме.

Приложения.

В конце курсового проекта даются приложения, на которые делаются ссылки в тексте. В приложения входят правоустанавливающие документы, кадастровый план земельного участка, паспорт ЦТИ, фотографии объекта и т.п. Все приложения должны иметь свой порядковый номер (приложение 1, 2 и т.д.). Каждое приложение должно быть выполнено на отдельном листе.

Приложения помещают после списка источников литературы в порядке их упоминания в тексте. Приложения не засчитываются в заданные объемы курсового проекта.