Метод дисконтированного денежного потока

Метод дисконтирования денежных потоков – оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках с учетом степени риска, связанного с использованием объекта. Стоимость недвижимости определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических потоков дохода и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости, за которую она может быть продана в конце периода владения (реверсия).

Ставка дисконтирования – норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени. Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестирования с сопоставимым уровнем риска (альтернативная  стоимость капитала).

Преимущества метода дисконтирования денежных потоков:

 – учитывает динамику рынка, применим в условиях нестабильного рынка;

– отражает неравномерную структуру доходов и расходов;

– применим для объектов, находящихся на стадии строительства или реконструкции.

Однако метод довольно сложен в применении, к тому же высока вероятность ошибки в прогнозировании, неточность увеличивается в процессе преобразования прогнозируемых доходов в текущую стоимость.

Анализ дисконтированного денежного потока DCFA предполагает использование операции дисконтирования как способа капитализации ожидаемых будущих доходов в стоимость.

Применение DCF-метода требует знания:

• величины и динамики будущих доходов;

• времени получения этих доходов;

• величины стоимости актива или изменения стоимости в конце инвестиционного периода;

• значения ставки дохода на капиталовложения (ставки дисконтирования, нормы прибыли);

• уровня риска, характерного для инвестирования подобных активов.

Чистая текущая стоимость (NPV) определяется по формуле

где I_l — дополнительная инвестиция в l-й период;

(NOI - I)_l — l-й элемент потока денежных средств;

I_o — первоначальная инвестиция.

Определение ставки дисконтирования представляет собой наиболее сложную проблему оценки. В практике оценочной деятельности наиболее популярны следующие три метода расчета ставки дисконтирования: метод суммирования, метод рыночного анализа и метод инвестиционной группы.

Метод суммирования (кумулятивный) основан на сопоставлении доходности и рисков доступных альтернативных инвестиций. Инвесторы требуют более высокой премии за использование своих денежных средств в том варианте, в котором эти средства подвержены более высокому риску в части получения дохода и возврата этих средств. Повышение осознанного уровня риска выражается в увеличении ставки дисконтирования.

Суть метода заключается в прибавлении процентных составляющих (премий), отражающих дополнительные риски, присущие данному инвестиционному решению, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми.

Метод рыночного анализа наиболее корректен, так как напрямую учитывает мнение и предпочтения инвесторов посредством опроса или анализа реальных сделок. Здесь необходимо учитывать информацию по продажам и арендным соглашениям всех сопоставимых инвестиционных объектов аналогичного назначения. При анализе требуемая ставка дисконтирования определяется как ставка конечной отдачи для сопоставимых объектов. Для выявления ставки конечной отдачи используется понятие внутренней нормы прибыли IRR — ставки дисконтирования, при которой текущая стоимость всех денежных поступлений за период владения равна текущей стоимости инвестиций.

Метод инвестиционной группы требует определения параметров: коэффициента ипотечной задолженности, требуемых ставок дохода на заемные средства (Y_m) и на собственные средства инвестора (Y_e). Выражение для расчета общей ставки дисконтирования

Y_o = m Y_m + (1 – m) Y_e.

Пример. Определим ставку дисконтирования для сдаваемых в аренду офисных помещений, если безрисковая ставка 25 %, поправка на риск вложений в недвижимость 8 %, поправка на низкую ликвидность 5 %, поправка на инвестиционный менеджмент 2 %. Тогда ставка дисконтирования равна 40 %,

25 + 2 + 8 + 5 = 40 %.

Пример. Объект продан за 80 000 долл. Соотношение стоимости зданий и земельного участка 4:1. Остаточный срок службы зданий – 25 лет. Годовой чистый операционный доход составляет 20 000 долл. Метод возмещения – равными долями. Определим ставку дисконтирования.

– стоимость зданий (80 000/5)*4 = 64000 долл.

– доход, относимый на возмещение капитала 64 000/25 =           =  2560 долл.

– дисконтированный доход 20 000 – 2560 = 17 440 долл.

– ставка дисконтирования: 17 440/80 000 = 0,218 или 21,8 %.

Пример. Определить ставку дисконтирования, если в процессе финансирования инвестиционного проекта по развитию недвижимости 65 % вложений составляют заемные средства, полученные у заемщика под 20 % годовых. При этом инвестор рассчитывает получить 25 % прибыли на собственные средства.

= 0,60*0,20 + (1-0,60)*0,40 = 0,22, или 22 %.

Метод ДДП значительно точнее метода ПКД, но требует больших объемов информации и большей квалификации оценщика, т.к. следует учесть развитие экономической ситуации: инфляцию, положение на рынках, условия кредитования, изменения в структуре цен, в налогообложении и т.п.

Метод Инвуда предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме прибыли на инвестиции. Этот метод используется для доходов в виде постоянного аннуитете. Хорошей иллюстрацией метода служит самоамортизирующийся кредит, где ставка капитализации для кредита, т. е. ипотечная постоянная является нормой прибыли на сумму кредита, и фактора фонда, определяемого по ставке кредитного процента.

R_о = Y_о + sff, i, n,

Где Y_о – норма прибыли, учитывающая доход на всю сумму инвестиций,

sff, i, n, - показатель уравнения, корректирующий или компенсирующий изменение стоимости, или норма возврата при потере стоимости.

Пример:

Предполагается, что актив исходя из 10%годовых приносит 10 000 долл. Ежегодного дохода в течение 5 лет, после чего полностью обесценивается. Инвестор приобрел этот актив с условием, что 10% годовых учитывается, кроме дохода, возврат первоначального капитала. За какую сумму приобретен актив исходя из допущения Инвуда?

Решение:

R = 0,1 + sff ( 5 лет, 10%) = 0,1 + 0,164 = 0,264

V = 10 000 / 0,264 = 37 878,8 долл.

Метод Хоскольда предполагает, что инвестор не располагает доступными вариантами для реинвестирования по ставке, равной ставке на первоначальные инвестиции. Предположим, инвестор приобрел актив с существенно большей доходностью по сравнению с другими возможностями, осознавая при этом риск, которому подвержены его вложения. Чтобы обезопасить возврат своих средств, инвестор формирует фонд возмещения, реинвестируя по минимальной из возможных ставок. В этом и заключается допущение Хоскольда – фонд возмещения формируется по «безрисковой» ставке.

Метод Ринга – формирование фонда возмещения при линейном возврате капитала выполняется так. Определение ставки капитализации по норме отдачи и линейному фонду возмещения предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом. Норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100 – процентом возмещении капитала равна 1 / n, где n – время амортизации, исчисляемое в годах.

R_b = Y + 1 / n

V = NOI / R_о – стоимость объекта.