Метод парных продаж

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Например

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Факторы	Объекты
	1	2	3	4
Площадь, м2	150	150	200	200
Сад	есть	есть	есть	Нет
Гараж	есть	нет	есть	Нет
Цена продажи, $	32000	30000	45000	40000

Определить:

1.  Корректировку на разницу в площади.

2.  Корректировку на наличие сада.

3.  Корректировку на наличие гаража.

Решение

Факторы	Объекты
	Оцениваемый	1	2	3	4
Площадь, м2	150	150	150	200	200
Корректировка				-13000	-13000	1и3
Сад	нет	есть	есть	есть	нет
Корректировка		-3000	-3000	-3000		3и4
Гараж	есть	есть	нет	есть	нет
Корректировка			+2000		+2000	1и2
Цена продажи, $	29000	32000	30000	45000	40000
Суммарная корректировка		-3000	-1000	-16000	-11000
Скорректированная цена		29000	29000	29000	29000

Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.

Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;

Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).

Тогда:

если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%

Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%

Х = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.

если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться

1,0 = (1,0 + 0,15) * Х; .

если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться

1,0 = (1,0 – 0,15) * Х; .

Метод валового рентного мультипликатора

Этот метод можно рассматривать как частный случай общего сравнительного подхода.

Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке либо действительной валовой выручке.

Расчет стоимости объекта осуществляется следующим образом:

1.       Определяется годовая арендная ставка для данного объекта.

2.        Рассчитывается оптимальный для данного сектора рынка валовой рентный мультипликатор исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов недвижимости.

3.       Годовая арендная ставка для оцениваемого объекта умножается на оптимальный валовой рентный мультипликатор, рассчитанный на базе сопоставимых объектов.

Заключительным этапом сравнительного подхода является установление стоимости объекта оценки на основе сравнительного анализа выбранных аналогов в результате согласования.

Согласование – это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей в соответствии с их характеристиками. Согласование скорректированных цен аналогов проводится в соответствии с имеющимися отличиями от объекта оценки.

В процессе согласования необходимо выявить причины различий промежуточных результатов, учесть количество поправок,  внесенных в цену сопоставимой продажи. При согласовании следует учитывать следующее основное правило:

В зарубежной и отечественной оценочной практике выделяют девять основных элементов сравнения:

1.       Состав имущественных прав.

2.       Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности, процентная ставка, срок займа, амортизация).

3.       Условия продажи (обычные или особые закладные; мотивы и знания покупателя и продавца).

4.       Динамика сделок на рынке (дата продажи).

5.       Местоположение.

6.       Физические характеристики (физические параметры, удобства, качество строительства).

7.       Экономические характеристики (условия и сроки аренды, коэффициенты капитализации и дисконтирования для исчисления арендного дохода).

8.       Отклонения от целевого использования.

9.       Наличие движимого имущества.

Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново. При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие корректировки могут быть выполнены в любом порядке. Допустимы корректировки как в процентах, так и в денежных суммах.

Чем меньше количество и величина корректировок, внесенных в цену конкретного объекта сравнения, тем больший «вес» имеет данная продажа в процессе формирования стоимости оцениваемого объекта.

Основные проблемы, связанные с применением сравнительного подхода к оценке недвижимости

Проблема	Влияние на точность получаемого результата
Различия продаж	Подход основан на анализе сопоставимых продаж, а абсолютно идентичных продаж не бывает, совпадение наблюдается лишь по ряду параметров. Продажи могут отличаются не только набором характеристик, присущих самому объекту, но и условиями сделки. Чем больше различий между сопоставимыми продажами, тем больше вероятность получения недостаточно точного результата оценки

Проблема	Влияние на точность получаемого результата
Сложность сбора информации о фактических ценах продаж	Точность оценки зависит не только от обширности, но и от достоверности используемой для анализа информации. На сегодняшний день в России  фактические цены продаж нередко скрываются в целях уклонения от уплаты существующих государственных налогов и сборов, проверка достоверности информации существенно затруднена
Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки	Процесс проверки специфических условий совершения сделки (действовали ли стороны экономически рационально, типична ли была  мотивация продавца и покупателя и т.п.) сложен. При наличии подобных обстоятельств цена продажи конкретного объекта может существенно отличаться от типичной для данного рынка. Использование информации о таких продажах может негативно отразиться на результатах анализа
Зависимость от активности рынка	Подход основывается на анализе рыночных данных, поэтому точность результата оценки зависит от активности и насыщенности рынка данными о сделках с аналогами оцениваемого объекта. Оценка на малоактивных рынках проблематична
Зависимость от стабильности рынка	Если рынок подвержен быстрым изменениям, то получение точного результата оценки затруднено: за время с момента совершения даже недавней сделки до даты оценки рыночные условия могут существенно измениться. Процесс приведения цен продаж к единому моменту времени (дате оценки) требует знаний и затрат времени для тщательного анализа возможных произошедших изменений  на рынке
Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах	Согласование скорректированных цен очень похожих продаж основывается на простейших статистических методах. Если  сделок  купли-продажи сопоставимых объектов было мало или информация о подобных сделках за последнее время отсутствует, требуется согласование данных о значительно  отличающихся  друг  от друга продажах, что может снизить точность результата оценки

Итак, определение стоимости недвижимости сравнительным подходом основано на анализе рыночных данных о продажах аналогичных объектов, в которые вносятся соответствующие корректировки, сглаживающие существующие различия между сравниваемыми объектами. Рыночные данные используется во всех трех базовых подходах к оценке недвижимости, но точность результата оценки наиболее зависима от рыночных данных при расчетах на основе сравнительного подхода.

 

Задача 1. Используя парный анализ продаж, определите стоимость квартиры.

 

Отличия объектов сравнения	Оцениваемая квартира	Данные о недавно проданных квартирах
		кв. 1	кв. 2	кв. 3
Балкон	–	-	+	+
Этаж / этажность	3/5	5/5	5/5	3/5
Цена продажи, тыс. руб.	?	450	455	495

 

Задача 2. Определите стоимость не имеющего улучшений земельного участка размером 15 соток, расположенного на ул. «С», если известна следующая информация об аналогичных участках:

 

Параметры	Участок № 1	Участок № 2	Участок № 3	Участок № 4
Цена и условия сделки	Обмен с доплатой 200 тыс. руб. на комнату	44 тыс. руб. наличными	Обмен на легковой автомобиль 1980 г. выпуска	50 тыс. руб. наличными
Улучшения	нет	нет	фундамент 10*10	фундамент 10*10
Размер участка, соток	17	15	14	15
Местоположение	ул. А	ул. С	ул. В	ул. Солнечная

 

стоимость земли на ул. «С» выше в среднем на 5 %, чем на ул. «А», и ниже на 20 %, чем на ул. «В»;

рыночная стоимость автомобиля 1980 г. выпуска – 55 тыс. руб.

стоимость комнаты – 245 тыс. руб.

затраты на возведение фундамента 10*10 м = 15 тыс. руб.