Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода: 1.  Объект не должен быть уникальным. 2.  Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 3.  Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах: -  замещения; -  сбалансированности; -  спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

- сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

-  независимости субъектов сделки.

Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель: ·  находятся в родственных отношениях; ·  являются представителями холдинга и независимой дочерней компании; ·  имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность; ·  сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами; ·  занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.; -  инвестиционной мотивации, которая определяется: ·  аналогичными мотивами инвесторов; ·  аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; ·  степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов: 1.  Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием. 2.  Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка. 3.  Условия продажи и время продажи. 4.  Местоположение. 5.  Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис.).

Рис. Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок: 1.  Поправка на условия финансирования. 2.  Поправка на особые условия продаж. 3.  Поправка на время продажи. 4.  Поправка на местоположение. 5.  Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода: 1.  В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 2.  В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 3.  Статически обоснован. 4.  Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 5.  Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода: 1.  Различия продаж. 2.  Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 3.  Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 4.  Зависимость от активности рынка. 5.  Зависимость от стабильности рынка. 6.  Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Пример. Требуется оценить однокомнатную квартиру, используя данные о парных продажах.

Данные об аналогичных 1-комнатных квартирах

Параметры	Оцениваемая квартира	Недавно проданные квартиры
		кв. 1	кв. 2	кв. 3
Лоджия	+	-	+	-
Этаж / этажность	3/5	1/5	1/5	3/5
Цена продажи, тыс. руб.	-	350	360	375

Рассчитаем корректировки на имеющие отличия:

 

Пары продаж	Разница в ценах продаж, тыс. руб.	Причина разницы в ценах продаж
Кв. 1 и кв. 2	10	Различие в наличии лоджии (10 тыс. руб)
Кв. 1 и кв. 3	25	Разный потребительский рейтинг у первых и средних этажей (25 тыс. руб.)
Кв. 2 и кв. 3	15	Лоджия (+10 тыс. руб.), этаж (–25 тыс. руб.) 10 + (–25) =15тыс.руб.

 

Варианты расчета стоимости оцениваемой квартиры:

1) на базе цены продажи кв. 1:

350 + 10 (лоджия) + 25 (лучше этаж) = 385 тыс. руб.;

2) на базе кв. 2:   360 + 25 = 385 тыс. руб.;

3) на базе кв. 3:   375 + 10 = 385 тыс. руб.

Итак, стоимость оцениваемой квартиры составляет 385 тыс. руб.

Корректировки, рассчитанные  на основе применимых в конкретных ситуациях методах, вносятся в цены объектов-аналогов. Цель внесения корректировок – приведение каждого объекта сравнения к объекту оценки  по всем различающимся характеристикам, существенно влияющим на стоимость.

Основные правила внесения корректировок в цены продаж аналогов:

 

Правило 1. Внесение корректировок осуществляется от объекта сравнения к объекту оценки.

Правило 2. Если сравниваемый объект хуже оцениваемого, корректировки будут положительными, если лучше – отрицательными.

Для внесения корректировок применяют следующие методы:

·     метод общей суммы – все корректировки отражают отличия объекта оценки и его аналога, вносятся в виде денежных сумм;

·     метод аддитивных процентных отклонений – суммируются поправки в виде процентов и приведенная по времени цена;

·     метод мультипликативных процентных отклонений – выраженные в процентах поправки учитывают взаимосвязь факторов между собой (отрицательные поправки меньше 100 %, положительные – больше);

·     смешанный метод – используются корректировки и аддитивные в виде денежных сумм, и мультипликативные в виде процентов.

Пример. Нужно определить стоимость складского помещения, расположенного в районе «А», если известны следующие данные о недавних продажах объектов-аналогов:

 

№ продажи	Цена продажи, тыс. руб.	Характеристики относительно объекта оценки		Район
		Подъездные пути	Пожароохранная сигнализация
1	790	Хуже на 15 %	Аналогичная	А
2	940	Аналогичные	Хуже на 5 %	С
3	870	Лучше на 10 %	Аналогичная	Д

 

Известно также, что складские помещения в районе «А» дешевле на 10 %, чем в районе «С», и дороже на 15 %, чем в районе «Д»

Рассчитаем скорректированные цены продаж объектов-аналогов, используя метод мультипликативных процентных отклонений:

 

№ продажи	Цена продажи, тыс. руб.	Корректировки в долях			Скорректированная цена продажи, тыс. руб.
		Подъездные пути	Сигнализация	Район
1	790	1,15	1,00	1,00		908,5
2	940	1,00	1,05	0,90		888,3
3	870	0,90	1,00	1,15		900,5

Стоимость оцениваемого складского помещения можно принять равной 900 тыс. руб.

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости С_р имеет вид:

С_р=Ц_i  К_i ,

где Ц_i — цена продажи i-гo сравнимого объекта недвижимости;

 К_i — величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости.

Область применения: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса, некоторые сегменты рынка земельных участков (в черте города, садовые участки под коттеджи).

Источники информации: периодические издания по недвижимости, данные информационных служб, страховых компаний, личные архивы оценщика и т.д.