- •Подходы к оценке недвижимости
- •3.1 Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •Корректировка данных об аналогах объекта оценки
- •Согласование скорректированных цен
- •Преимущества и недостатки сравнительного подхода
- •3.2 Затратный подход Сущность и этапы затратного подхода
- •Преимущества и недостатки затратного подхода
- •Метод капитализации
- •Основные недостатки доходного подхода:
Основные недостатки доходного подхода:
необходимость прогнозирования долговременного потока дохода (процесс получения точной оценки будущего дохода затрудняет сложившаяся недостаточно устойчивая экономическая ситуация в России, к тому же вероятность неточности прогноза увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозного периода);
влияние факторов риска на прогнозируемый доход (при определении текущей стоимости необходимо учитывать предполагаемый риск, связанный с получением в будущем дохода от владения недвижимости, а величина предполагаемого риска в сложившихся российских условиях значительна, что влияет на точность получаемого результата оценки недвижимости);
проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов (информация о доходности, как правило, конфиденциальна, нередкоофициальная информация не соответствует действительности, а проверка фактической доходности объектов недвижимости существенно затруднена, соответственно, оценка затрат может быть недостаточно точной, неточность увеличивается в процессе капитализации);
— стоимостная оценка дохода (в случае оценки недвижимости, приносящей удобства, и уникальных объектов стоимостная оценка выгод от владения объектом существенно затруднена).
Итак, доходный подход важен для инвесторов и прочих участников процесса финансирования недвижимости, так как позволяет учитывать ожидаемый инвестиционный доход. Однако нестабильность российской экономики увеличивает неточность прогнозов о доходах недвижимости, велик риск вложений в недвижимость, характеризующихся значительной долгосрочностью, что стимулирует к вложению финансовых ресурсов в другие направления инвестирования. И все же правильное применение доходного подхода позволяет принимать достаточно обоснованные решения относительно финансирования инвестиций в недвижимость.