Метод капитализации

Стоимость объекта определяется по формуле

V = I / R

где V — стоимость недвижимости, I — ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости, R — коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации — норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Структура коэффициента капитализации

,

где RON – ставка дохода на капитал; ROF – коэффициент капитализации (возврата капитала).

При кумулятивном построении R в RON учитываются следующие факторы:

• компенсация для безрисковых ликвидных инвестиций (с учетом инфляции);

• компенсация за риск (в том числе страновой);

• компенсация за низкую ликвидность;

• компенсация за инвестиционный менеджмент;

• поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Различают два основных направления капитализации: прямая капитализация и капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривается две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации — отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу, применяется для преобразования будущих доходов от объекта оценки в его текущую стоимость.

Ожидаемый доход от объекта оценки определяется в результате анализа доходов в течение периода владения недвижимостью. При этом учитывается, предполагается ли рост или уменьшение доходов, каков риск вложений в недвижимость для собственного и заемного капитала.

При капитализации дохода по норме отдачи на капитал учитывается темп изменения дохода, применяются функции сложных процентов, рассчитывается ставка дисконтирования, анализируются составляющие ставки капитализации.

Формула текущей стоимости недвижимости имеет вид:

,

где PV ‑ текущая стоимость бизнеса; r₀ – историческая прибыль или прибыль за текущий год, используемая как базовая прибыль, без учета роста в следующем году; g – предполагаемый долгосрочный стабильный темп роста; d – ставка дисконтирования; d ‑ g – ставка капитализации.

Ставка дисконтирования — норма сложного процента, которая применяется при пересчете на определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Стоимость объектов недвижимости, с точки зрения метода дисконтированных денежных потоков определяется следующим образом:

,

где CF_t – совокупная величина, создаваемых чистых денежных потоков объектом недвижимости в период t; t – шаг расчета соответствующего денежного потока; n – горизонт расчета; r – приемлемая доходность от использования объекта недвижимости.

Оценка объектов доходным подходом осуществляется в несколько этапов.

Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки

2. Расчет действительного валового дохода

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

• условно-постоянные

• условно-переменные (эксплуатационные)

• резервы

4. Определение величины чистого операционного дохода

5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость

6. Прямая капитализация

7. Капитализация доходов по норме отдачи на капитал

- дисконтирование денежных потоков

- капитализация по расчетным моделям