Корректировка данных об аналогах объекта оценки

После сравнения данных, в результате корректировки цен продаж в соответствии с их отличиями от оцениваемой недвижимости, рассчитываются скорректированные цены продаж объектов сравнения.

Скорректированная цена имущества — это цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.

Средние показатели стоимости оценщиками, как правило, не используются, принято изучать каждую продажу аналога и сопоставлять ее с объектом оценки. Корректировки определяются после анализа информации о большом количестве тщательно подобранных сделок. Все объекты недвижимости уникальны, однако не все индивидуальные характеристики существенно влияют на стоимость. При анализе аналогов объекта оценки, прежде всего, следует учитывать следующие отличия:

- местоположение (различия в соседском окружении и районе); Корректировка на местоположение учитывает район города, удаленность от центра города, наличие социальной сферы, выхода на центральные магистрали, особенности экологии и другие особенности. Для нежилых помещений числовое значение корректировки может быть определено в соответствии с официально утвержденной разбивкой территории города, области. Состояние объекта оценивается по величине накопленного износа по сравнению с новым зданием.

- условия финансирования (в случае получения льготного кредита от продавца, платежи дисконтируются по рыночной ставке); Корректировка на условия финансирования и налогообложения отражает различие расчетов между покупателем и продавцом: наличные и безналичные платежи, передача долгов или процентов по кредиту, бартер, финансирование сделки продавцом (продавец предоставляет покупателю ипотечный кредит).

- условия сделки (требуется корректировка при наличии давления на продавца, семейной или деловой связи между продавцом и покупателем);

- дату продажи (за небольшой интервал времени может измениться уровень цен, состояние рынка); Корректировку на дату продажи можно получить из сделок продажи объектов, похожих по физическим и экономическим характеристикам на объект оценки. Эта корректировка отражает изменение покупательской способности денег или свидетельствует об инфляции на рынке недвижимости. При ее расчете оценщиком может использоваться ставка рефинансирования Центрального банка РФ, которая с 19 июня 2007 г. составляет 10% годовых. Если от даты продажи до даты оценки прошло три месяца, корректировка составит 2,5% (3x10 / 12 = 2,5). Корректировка на передаваемые юридические права и ограничения учитывает степень подготовленности правоустанавливающих документов у продавца и определяется исходя из расценок специализированных юридических фирм по подготовке документов.

- физические характеристики (размер, возраст, износ объекта, количество комнат и т.п.); Корректировка цены в зависимости от размера определяется из анализа продаж похожих объектов разного размера. Архитектурное своеобразие, конструктивное решение, наличие подвала, технического этажа, озеленение тоже требуют учета и корректировки. Наличие, отсутствие и состояние коммуникаций увеличивает или уменьшает стоимость объекта.

• экономические характеристики (текущие затраты на поддержание объекта в функционально пригодном состоянии, качество управления, условия и сроки аренды);

• способ использования (квартира, которая после покупки стала использоваться под магазин, могла быть куплена значительно дороже, чем аналогичная квартира, используемая для проживания);

• компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью (стоимость оборудования, мебели и т.п.).

• Корректировка на размер земельного участка проводится по данным о землеотводе. В случае отсутствия информации о точных размерах участков, на которых расположены анализируемые недавно проданные аналоги, площадь земельных участков может определяться упрощенно, исходя из площади здания, двумя способами:

1. к каждой кромке здания прибавляется по 2,5 м, эти границы считаются соответствующими площади свободной земли и с учетом этих размеров рассчитывается площадь земельного участка;

2. методом умножения площади застройки на коэффициент соотношения площади земли и здания, который обычно принимают равным 1,5:

S_з.у. = S_общ. _зд/ N_эт * 1,5

где S_общ. _зд. - - общая площадь здания, кв.м; N_эт -количество этажей; 1,5 — коэффициент плотности застройки.

При согласовании скорректированных цен продаж следует учитывать возможное искажение результатов из-за приближенной оценки площади земельных участков-аналогов.

Основные способы расчета корректировок:

• парный анализ продаж — расчет корректировки на основе подбора пары продаж, имеющих только одно отличие;

• статистический анализ — применение математических методов и регрессионного анализа для обработки массива данных;

• анализ тенденций — выявление влияющих на цену факторов и элементов при наличии большого количества данных о продажах с разными параметрами;

• анализ затрат – учет затрат на воспроизводство элемента объекта (не учитывает рынок, применяется, например, при расчете корректировки на наличие забора на новом дачном участке);

• относительный сравнительный анализ — анализ сопоставимых продаж для определения относительных корректировок (корректировки не выражаются в денежных единицах или процентах — для них используются условные обозначения, отражающие влияние анализируемого параметра на стоимость объекта оценки, и т.п.);

• распределительный анализ — ранжирование сравнимых продаж и определение места объекта оценки в этом ряду;

• индивидуальные опросы — опросы профессионалов (экспертов) для использования в качестве вторичной информации (по причине субъективности) при проведении корректировки.

Кроме вышеперечисленных, могут применяться и другие методы расчета корректировок, а также их различные вариации. Чем более похожи выбранные для сравнения аналоги объекта оценки, тем выше точность получаемых результатов.

Наиболее надежным считается метод парного анализа продаж. Он основан на предположении, что разница в стоимости объектов, имеющих единственное отличие, может быть приписана к нему.

Корректировки, рассчитанные на основе применимых в конкретных ситуациях методов, вносятся в цены объектов-аналогов. Цель внесения корректировок -- приведение каждого объекта сравнения к объекту оценки по всем различающимся характеристикам, существенно влияющим на стоимость.

Основные правила внесения корректировок в цены продаж аналогов:

Правило 1. Внесение корректировок осуществляется от объекта сравнения к объекту оценки.

Правило 2. Если сравниваемый объект хуже оцениваемого, корректировки будут положительными, если лучше – отрицательными.

Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. При оценке вакантной земли в качестве единиц сравнения могут выбираться цены за сотку, гектар, 1 м², 1 метр по фасаду (фронтальный метр), цена за лот и за единицу плотности, при оценке застроенных — цены за 1 м² общей площади здания, за 1 м² площади, подлежащей сдаче в аренду, за 1 м² без учета местоположения (цена строительства 1 м²), за 1 м³, за единицу недвижимости (дом, комната) и цена за единицу недвижимости, приносящую доход (посадочное место, место стоянки и т. д.).

Для внесения корректировок применяют следующие методы:

• метод общей суммы — все корректировки отражают отличия объекта оценки и его аналога, вносятся в виде денежных сумм;

• метод аддитивных процентных отклонений — суммируются поправки в виде процентов и приведенная по времени цена;

• метод мультипликативных процентных отклонений — выраженные в процентах поправки учитывают взаимосвязь факторов между собой (отрицательные поправки меньше 100%, положительные — больше);

• смешанный метод — используются корректировки и аддитивные отклонения в виде денежных сумм и мультипликативные в виде процентов.

Корректировки цен продаж объектов сравнения обычно производятся в определенном порядке. Сначала вносятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования и совершения сделки, дата продажи или оценки стоимости. Затем производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости: месторасположение, физические характеристики, характер использования. Внесение корректировок осуществляется применением каждой последующей корректировки к предыдущему результату.