Согласование скорректированных цен

Заключительным этапом сравнительного подхода является установление стоимости объекта оценки на основе сравнительного анализа выбранных аналогов. Как правило, вывод стоимости оцениваемого объекта осуществляется в процессе согласования скорректированных цен его аналогов.

Согласование — это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей в соответствии с их характеристиками. Согласование скорректированных цен аналогов проводится в соответствии с имеющимися отличиями от объекта оценки.

Абсолютно одинаковых продаж не бывает, и, соответственно, каждая из них оказывает различное влияние на определяемую стоимость объекта оценки. В процессе согласования необходимо выявить причины различий промежуточных результатов, учесть количество поправок, внесенных в цену сопоставимой продажи. При согласовании следует учитывать следующее основное правило:

Чем меньше количество и величина корректировок, внесенных в цену конкретного объекта сравнения, тем больший «вес» имеет данная продажа в процессе формирования стоимости оцениваемого объекта,

При наличии обширной информации о большом количестве похожих продаж, небольшом различии величин скорректированных цен применяются статистические методы. Обычно анализируется четыре показателя:

1. среднеарифметическое значение скорректированных цен (на него могут повлиять разбросы крайних значений);

2. мода — наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду (если числовой ряд «200, 220, 180, 200, 210», то мода равна 200);

3. медиана -– середина ранжированного числового ряда (расположим рассмотренный выше числовой ряд в порядке возрастания: 180, 200, 200, 210, 220. Медиана равна 200);

4. скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога.

Преимущества и недостатки сравнительного подхода

Наиболее надежные результаты на основе использования сравнительного подхода получают при оценке небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, которые часто покупаются-продаются и не используются для получения дохода.

Основные условия применения сравнительного подхода:

• объект не должен быть уникальным, необходимо наличие сопоставимых аналогов, в том числе по времени сделок в целях уменьшения влияния рыночных изменений на результат оценки;

• информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;

• факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Чем более похожи объекты сравнения и чем больше их используется для анализа, тем более точным будет получаемый результат оценки.

Следовательно, подход наиболее надежен при оценке жилья, так как рынок жилья — наиболее развитый сегмент рынка недвижимости и имеется достаточное количество сопоставимых продаж объектов (квартир). К тому же этот рынок насыщен информацией: периодическая печать, телевизионная информация и собственные базы данных риэлтерских фирм.

Преимущества сравнительного подхода:

• позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке;

• в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;

• статистически обоснован;

• позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов;

• при наличии достаточного количества данных для анализа достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Однако существует ряд проблем, связанных с применением этого подхода (табл. 2.1).

Таблица 2.1

Основные проблемы, связанные с применением сравнительного подхода

Недостатки метода:

Проблема	Влияние на точность получаемого результата
Различия продаж	Подход основан на анализе сопоставимых продаж, а абсолютно идентичных продаж не бывает, совпадение наблюдается лишь по ряду параметров. Продажи могут отличаться не только набором характеристик, присущих самому объекту, но и условиями сделки. Чем больше различий между сопоставимыми продажами, тем больше вероятность получения недостаточно точного результата оценки.
Сложность сбора информации о фактических ценах продаж	Точность оценки зависит не только от обширности, но и от достоверности используемой для анализа информации. На сегодняшний день в России фактические цены продаж нередко скрываются в целях уклонения от уплаты существующих государственных налогов и сборов, проверка достоверности информации существенно затруднена.
Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки	Процесс проверки специфических условий совершения сделки (действовали ли стороны экономически рационально, типична ли была мотивация продавца и покупателя и т.п.) сложен. При наличии подобных обстоятельств цена продажи конкретного объекта может существенно отличаться от типичной для данного рынка. Использование информации о таких продажах может негативно отразиться на результатах анализа.
Зависимость от активности рынка	Подход основывается на анализе рыночных данных, поэтому точность результата оценки зависит от активности и насыщенности рынка данными о сделках с аналогами оцениваемого объекта. Оценка МСАП на малоактивных рынках проблематична.
Зависимость от стабильности рынка	Если рынок подвержен быстрым изменениям, то по лучение точного результата оценки затруднено: за время с момента совершения даже недавней сделки до даты оценки рыночные условия могут существенно измениться. Процесс приведения цен продаж к единому моменту времени (дате оценки) требует знаний и затрат времени для тщательного анализа возможных произошедших изменений на рынке.
Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах	Согласование скорректированных цен очень похожих продаж основывается на простейших статистических методах. Если сделок купли-продажи сопоставимых объектов было мало или информация о подобных сделках за последнее время отсутствует, требуется согласование данных о значительно отличающихся друг от друга продажах, что может снизить точность результата оценки.