Раздел 1. Перечень вопросов для контрольной работы

1. Предмет, метод и задачи науки «Экономика недвижимости».

2. Понятие недвижимости, ее значение и роль в экономике.

3. Стоимость недвижимости и ее основные виды.

4. Принципы оценки недвижимости, основанные на представлениях потенциального собственника.

5. Характеристика рынка недвижимости.

6. Структура рынка недвижимости.

7. Цели анализа рынка недвижимости.

8. Факторы спроса и предложения на рынке недвижимости.

9. Уровень риска на рынке недвижимости.

10. Объекты недвижимости и имущество предприятия.

11. Право собственности на недвижимость, включая землю.

12. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней.

13. Факторы, влияющие на уровень стоимости.

14. Особенности земельного участка как объекта оценки

15. Основные цели экономической оценки земли

16. Экономические принципы оценки земли

17. Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

18. Земельный рынок и его особенности

19. Правовой режим земельного участка

20.Форма собственности и разрешенное использование земельного участка

21.Методы определения рыночной стоимости земельных участков.

22.Классификация земельных угодий.

23.Кадастровая оценка сельскохозяйственных и лесных земель.

24.Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

25. Сравнительный метод оценки земли.

26. Затратный метод оценки земли.

27. Нормативные методы оценивания земельной собственности.

28.Основные положения оценки земельных участков

29.Оценка массовая и единичных объектов земельной собственности

30.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

31.Повышение эффективности использования городских земель

32.Повышение эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения

33. Метод сравнения продаж в оценке земли

34.Метод капитализации земельной ренты

35.Метод выделения (извлечения) в оценке земельных участков

36.Метод распределения в оценке земельных участков

37.Метод остатка в оценке земли.

38. Метод разбивки на участки в оценке земли

39.Особенности земли как объекта правового регулирования

40. Лесные ресурсы – как часть недвижимости.

41. Порядок оценки земель сельскохозяйственного назначения.

42. Порядок оценки пашни.

43. Порядок оценки многолетних насаждений.

44. Порядок оценки пастбищ.

45. Порядок оценки сенокосов.

46. Порядок оценки залежей.

47. Порядок оценки лесных фондов.

48. Кадастровая оценка земель поселений.

49. Порядок межевания земельных участков.

50. Основные проблемы оценки земель сельскохозяйственного назначения в РФ.

Раздел 2. Задачи для выполнения контрольной работы

Задача 1.

Имеются данные о ценах продаж трех земельных участков с улучшениями, а также, найденные оценщиком, доли стоимости земли по каждому объекту. Определить стоимость свободного земельного участка, находящегося в ближайшем окружении с проданными земельными участками методом распределений. Для простоты примера принимается, что площадь земельных участков одинаковая и равна 1 гектару.

	Цена земельного участка с улучшениями, тыс. рублей.	Доля земли, %	Стоимость земли, тыс. руб.
1	420 000	32
2	850 000	17
3	1 000 000	15
Стоимость свободного земельного участка

Задача 2.

Определить стоимость пашни площадью 60 га. Если средняя урожайность зерновых культур составляет 30 центнеров с 1 га. Средняя реализационная цена зерновых - 550 рублей за центнер. Коэффициент капитализации -15 %. Издержки на производство продукции составили 234 тыс. рублей и приведены в таблице.

Калькуляция себестоимости продукции растениеводства:

Статьи затрат	Затраты на производство зерна, тыс. руб.
1.Прямые затраты
Оплата труда	45,4
Семена и посадочный материал	40,0
Удобрения и ядохимикаты	29,7
Транспортные расходы	3,4
ГСМ	17,9
Амортизация основных фондов	22,1
Прочие затраты	35,4
Итого прямые затраты	212,7
2. Общепроизводственные и общехозяйственные расходы	21,2
Всего затрат	234

Задача 3.

Необходимо оценит стоимость многолетних насаждений площадью 55 га, если затраты связанные с их созданием и уходом составили:

- затраты на закладку плантации -55000 рублей;

- затраты на создание инфраструктуры -15000рублей;

- затраты связанные с уходом многолетних насаждений -2556 рублей;

- затраты на создание дренажных систем -5890 рублей;

- затраты на создание объектов первичной и глубокой переработки полученной продукции -552563 рублей.

Задача 4.

Рассчитать стоимость пастбищ площадью 335 га. Если годовой надой молока по стаду составляет 45500 ц. Коэффициент капитализации равен -15 %. Средняя цена реализации молока -850 рублей за центнер. Издержки по производству продукции с учетом нормы прибыли составили – 450 рублей за центнер.

Задача 5.

В одном городском микрорайоне старой жилой застройки отсутствуют продажи незастроенных земельных участков. В базе данных имеются данные по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне.

Исходные данные

Район	Средняя стоимость земли, руб.	Средняя стоимость объекта, руб.	Доля земли в общей стоимости объекта
1 2 3	43011 47836 46294	193962 299954 289090

Определить типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости и стоимости земли, если недавно оцениваемый объект был продан за 188985 руб.

Задача 6. (метод прямой капитализации чистого операционного дохода)

Необходимо оценить 10 га пашни. Основные возделываемые культуры: пшеница и ячмень. Средняя урожайность пшеницы — 30 ц/га или 3000 кг/га. Средняя урожайность ячменя — 20 ц/га или 2000 кг/га. Средняя цена реализации пшеницы — 2,2 руб./кг. Средняя реализационная цена ячменя — 1,6 руб./кг. Суммарные издержки по выращиванию пшеницы с учетом прибыли предпринимателя (нормы прибыли) — 1,5 руб./кг.

Суммарные издержки по выращиванию ячменя с учетом прибыли предпринимателя (нормы прибыли) — 1,3 руб./кг. Коэффициент капитализации – 5%.

Задача 7. (метод капитализации земельной ренты).

Необходимо оценить стоимость земельного участка приносящего ежеквартальный доход – 10000 рублей. Коэффициент капитализации для земельного участка составляет10 %.

Задача 8. Определить стоимость продажи земельного участка с улучшениями, если стоимость восстановления 850 тыс. руб., стоимость участка 230 тыс. руб., эффективный возраст улучшений 10 лет, срок экономической жизни 50 лет. (Затратный метод)

Задача 9. Владелец принял решение о продаже застроенного дачного участка. Стоимость воспроизводства данного дома 900 тыс. руб., его эффективный возраст – 10 лет, стоимость земельного участка – 195 тыс. руб. При принятии решения учитывалось, что недавно был продан аналогичный объект за 900 тыс. руб., а затраты на возведение такого же объекта 990 тыс. руб. Проведенная оценка земельного участка земельного участка составила 142 тыс. руб. Определить ориентировочную цену продажи дачного участка, если известно, что эффективный возраст строений, имеющихся на сравнительных дачных участках, одинаков.

Задача 10

Оценщик определил, что стоимость земли составляет 25 % от стоимости недвижимости. Ставка капитализации для земли на рынке составляет 15 %, для здания – 18 %. Определить общую ставку капитализации.

Задача 11

В одном городском микрорайоне старой жилой застройки отсутствуют продажи незастроенных земельных участков. В базе данных имеются данные по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне.

Исходные данные

Район	Средняя стоимость земли, руб.	Средняя стоимость объекта, руб.	Доля земли в общей стоимости объекта
1 2 3	43011 37836 56294	293962 199954 389090

Определить типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости и стоимости земли, если недавно оцениваемый объект был продан за 288985 руб.

Задача 12

Оценщик определил, что стоимость земли составляет 35 % от стоимости недвижимости. Ставка капитализации для земли на рынке составляет 25 %, для здания – 18 %. Определить общую ставку капитализации.

Задача 13 . (метод прямой капитализации чистого операционного дохода)

Рассчитать стоимость 50 га пашни. Основные возделываемые культуры: пшеница и ячмень. Средняя урожайность картофель— 190 ц/га. Средняя урожайность пшеницы — 30 ц/га. Средняя цена реализации картофеля — 600 руб./ц. Средняя реализационная цена пшеницы — 260 руб./ц. Суммарные издержки по выращиванию картофеля с учетом прибыли предпринимателя (нормы прибыли) — 350 руб./ц.

Суммарные издержки по выращиванию пшеницы с учетом прибыли предпринимателя (нормы прибыли) — 140 руб./ц.

Задача 14.

Определит чистый доход или ренту за использование лесного насаждения ( древостоя). При этом плата за лес на корню составили -40 руб. \м³, затраты на заготовку леса 50 руб. \м³, затраты на вывоз леса – 100 руб. \м³, налоги – 10 руб. \м³, норма прибыли - 20 %, капитальные вложения - 190 руб. \м³, цена реализации круглого леса – 500 руб. \м³.

руб. \м³.

Задача 15.

Необходимо оценить стоимость многолетних насаждений площадью 75

га, если затраты связанные с их созданием и уходом составили:

- затраты на закладку плантации -45000 рублей;

- затраты на создание инфраструктуры -25000рублей;

- затраты связанные с уходом многолетних насаждений -3556 рублей;

- затраты на создание дренажных систем -5990 рублей;

- затраты на создание объектов первичной и глубокой

переработки полученной продукции -553563 рублей.