2. Метод внесения относительных корректировок реализуется путем определения относительной величины корректировок по элементам сравнения от цены объекта-аналога в следующей последовательности:

• определяются относительные корректировки первой группы, выполняемые в строгой последо­вательности друг за другом: корректировка на имущественные права, условия финансирования, состояние рынка и условия продажи;

• рассчитывается скорректированная цена объектов-аналогов после корректировок первой группы;

• рассчитываются относительные корректировки второй группы, производимые после корректировок первой группы в логической последовательности.

Относительные корректировки первой группы могут выполняться как от исходной цены объекта- аналога, так и от скорректированной цены после предыдущей корректировки. Относительные корректировки второй группы рассчитываются от скорректированной стоимости после корректировок первой группы.

Корректировка на торг может выполняться аналогично методу внесения последовательных корректировок.

3. Методы последовательного внесения корректировок и внесения относительных корректировок могут использоваться в комбинации.

10.9 К методам качественного анализа относятся следующие методы расчета стоимости:

• относительный сравнительный анализ;

• распределительный анализ (ранжирование);

• другие.

1. Метод относительного сравнительного анализа позволяет рассчитать стоимость объекта оценки как среднее значение цен двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки стоимости по элементам сравнения, на основе сопоставления цен объектов-аналогов через качественное описание элементов сравнения объектов-аналогов и объекта оценки стоимости (хуже, лучше, аналогично) и определения места объекта оценки в ряду цен объектов-аналогов.

Относительный сравнительный анализ является разновидностью анализа парного набора данных, за исключением того, что корректировки не выражаются в виде количественных корректировок (в процентах или денежных суммах).

Определение стоимости методом относительного сравнительного анализа включает в себя следующие этапы:

• составление таблицы исходных данных по элементам сравнения, в которой указываются цены объектов-аналогов и элементы сравнения объекта оценки и объектов-аналогов;

• обозначение условными знаками направления корректировок цен объектов-аналогов (стрелками, «плюс» или «минус», баллами и др.);

• выявление общей корректировки для каждого объекта-аналога. Направление общей корректировки цены объекта-аналога должно совпадать с направлением условных знаков, количество которых преобладает для данного объекта-аналога;

• определение верхней и нижней границы цены объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки;

• определение стоимости объекта оценки как среднего арифметического значения между верхней и нижней границей цены объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки.

2. Метод распределительного анализа (ранжирование) позволяет рассчитать стоимость объекта оценки как среднее значение цен двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по элементам сравнения, на основе ранжирования цен продаж объектов-аналогов в порядке убывания или возрастания с целью определения относительной позиции объекта оценки в ряду объектов-аналогов.

Распределительный анализ является вариантом относительного сравнительного анализа.

Определение стоимости методом распределительного анализа включает в себя следующие этапы:

• составляется таблица из качественных элементов сравнения объектов-аналогов и объекта оценки. Отдельной строкой указываются цены объектов-аналогов;

• вводится шкала из балльных оценок, которая позволяет отразить характеристики качественных элементов сравнения объектов-аналогов по отношению к объекту оценки (хуже, лучше, аналогично). При этом за точку отсчета принимается значение качественных характеристик объекта оценки;

• осуществляется шкалирование (упорядочение) исходных качественных характеристик объек­тов-аналогов и объекта оценки путем перевода их в балльные оценки;

• элементам сравнения присваиваются весовые коэффициенты (коэффициент значимости) исходя из степени влияния элементов сравнения на цену объекта-аналога. При этом сумма весовых коэффициентов должна быть равна единице;

• определяется сумма балльных оценок элементов сравнения с учетом весомости по каждому объекту-аналогу;

• присваиваются ранги объекту оценки и каждому объекту-аналогу по сумме баллов в порядке убывания или возрастания;

• определяется верхняя и нижняя граница цен объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки;

• определяется средняя цена объекта оценки как среднее арифметическое значение между верхней и нижней границей цен объектов-аналогов.

10.9.3 В сравнительном методе может использоваться комбинация методов расчета стоимости как в кахедой группе (методы количественного или методы качественного анализа), так и комбинация методов расчета стоимости из двух различных групп.

10.10 Выбор методов расчета корректировок по элементам сравнения производится при расчете стоимости объекта оценки методом компенсационных корректировок. К методам расчета корректировок по элементам сравнения относятся следующие:

• анализа парного набора данных;

• статистического анализа (в том числе графического анализа, анализа тенденций, прямого сравнения);

• анализа затрат;

• анализа доходов;

• экспертных оценок (в том числе индивидуальных опросов);

• другие.

1. Метод анализа парного набора данных основан на расчете корректировок по элементам сравнения путем сопоставления двух или более объектов-аналогов, различающихся между собой одним элементом сравнения.

Определение корректировки методом анализа парного набора данных включает в себя следующие этапы:

• по результатам отбора информации по объектам-аналогам составляется таблица исходных данных по элементам сравнения, в которой указываются цены объектов-аналогов и элементы сравнения объекта оценки и объекта-аналога;

• выбирается пара объектов-аналогов, которая различается между собой только тем элементом сравнения, на который производится корректировка;

• определяется величина корректировки по выбранному элементу сравнения как разница между ценами объектов-аналогов, составляющих пару.

Корректировка может определяться как в абсолютном, так и в относительном выражении.

2. Методы статистического анализа основаны на расчете корректировок по элементам сравнения с использованием математического аппарата статистики и корреляционно-регрессионного анализа. К методам статистического анализа относятся методы графического анализа, анализа тенденций и др.

Корреляционно-регрессионный анализ определяет взаимосвязь и взаимозависимость между ценой объекта недвижимости и элементом сравнения, описываемую уравнением регрессии, характеризующим степень взаимосвязи элемента сравнения и результативного признака (цена), и позволяет определить значение корректировки.

10.10.2.1 Метод графического анализа основан на расчете корректировок путем выражения результатов статистического анализа в графической форме. Величина корректировки на выбранный элемент сравнения рассчитывается с помощью формулы расчета скорректированной цены по выбранному элементу сравнения, определенной по кривой распределения.

Математическая зависимость корректировки стоимости объекта оценки от элемента сравнения объектов-аналогов может определяться одной из следующих функций: линейной, степенной, логарифмической, экспоненциальной, полиномиальной.

Метод графического анализа представляет собой метод регрессионного анализа с использованием простой регрессии и включает в себя следующие этапы:

• выборка однородных объектов-аналогов, по которым можно определить корректировку на элемент сравнения;

• выражение результатов статистического анализа в графической форме;

• построение кривой распределения по элементу сравнения;

• определение уравнения регрессии (линейной, экспоненциальной, степенной, логарифмической, полиномиальной) для расчета корректировки на выбранный элемент сравнения;

• оценка точности полученных результатов;

• расчет корректировки по выбранному элементу сравнения.

Оценка точности результата производится с помощью коэффициента детерминации. Результат считается обоснованным, если R² >0,7.

2. Метод анализа тенденций основан на расчете корректировок из статистической обработки большого количества информации, определения элементов сравнения, влияющих на цену продажи, и осуществляется в следующей последовательности:

• производится выборка однородных объектов-аналогов;

• составляется таблица исходных данных по выбранному элементу сравнения, в которой указываются цены объектов-аналогов и элемент сравнения объекта оценки и объектов-аналогов;

• если элемент сравнения представлен качественной характеристикой (больше, меньше, хуже, лучше), то выполняется оцифровка качественного элемента сравнения;

• если элемент сравнения выражен количественной характеристикой, то после оцифровки качественного элемента сравнения производится расчет корректировки объекта оценки по выбранному уравнению регрессии с помощью функции ТЕНДЕНЦИЯ табличного процессора Microsoft Excel;

• оценка точности полученных результатов, определяемая коэффициентом детерминации

(R²).Результаты считаются достоверными, если значение R² > 0,7.

2. Метод прямого сравнения основан на расчете корректировки по элементу сравнения как среднего значения между стоимостью объектов-аналогов в обрабатываемой статистической выборке или путем непосредственного сравнения объекта-аналога с объектом оценки. Если цена объекта-аналога имеет линейную зависимость от выбранного элемента сравнения, то корректировка рассчитывается по формуле

(85)

где AV - корректировка цены объекта-аналога на выбранный элемент сравнения;

- цена объекта-аналога, д.е.;

П°- элемент сравнения по объекту оценки в количественном выражении (м², м³ и др.);

П^а - элемент сравнения по объекту-аналогу в количественном выражении (м², м³ и др.).

Метод прямого сравнения характеристик используется при оценке объектов недвижимости в со­ставе изолированных помещений, гаражей, других объектов, по которым есть информация на рынке недвижимости.

К таким элементам сравнения можно отнести физические, экономические характеристики.

3. Метод анализа затрат предполагает расчет корректировок на основе определения затрат по устранению отличий в элементах сравнения между объектом оценки и объектами-аналогами.

4. Метод анализа доходов основан на расчете корректировок путем капитализации изменения доходов или потерь по объекту оценки по сравнению с объектами-аналогами.

5. Метод экспертных оценок предполагает определение корректировок на основе изучения мнения квалифицированных участников рынка недвижимости (инвесторов, риэлторов, оценщиков и др.) (далее - эксперты) о влиянии на стоимость объекта оценки элементов сравнения. Разновидностью метода экспертных оценок является метод индивидуальных опросов.

Метод индивидуальных опросов основан на расчете корректировок по результатам обработки информации, полученной в результате опроса экспертов или из баз данных исполнителей оценки.

6. Методы расчета корректировок могут использоваться в комбинации (например, методы относительного сравнительного анализа и статистического анализа).

10.11 Корректировка цен (стоимости) объектов-аналогов по элементам сравнения производится исходя из следующих правил:

• корректировка цен (стоимости) объектов-аналогов по элементам сравнения выполняется относительно объекта оценки;

• если объект оценки по элементу сравнения имеет лучшие показатели по сравнению с объек­том-аналогом, то цена (стоимость) объекта-аналога увеличивается на величину корректировки;

если объект оценки по элементу сравнения имеет показатели по сравнению с объектом- аналогом хуже, то цена (стоимость.) объекта-аналога уменьшается на величину корректировки.

1. При использовании метода компенсационных корректировок правило корректировок реализуется путем проведения корректировок цен (стоимости) объектов-аналогов по элементам сравнения.

2. При использовании методов статистического анализа, в том числе графического анализа и анализа тенденций, корректировки вносятся через элемент (элементы) сравнения, влияющий на цену (стоимость) и входящий в функцию, по которой определяется стоимость объекта оценки.

3. При использовании методов относительного сравнительного анализа и распределительного анализа (ранжирования) правило корректировок реализуется через элементы сравнения, по которым выбираются два объекта-аналога, наиболее близкие по стоимости к объекту оценки.

12. Корректировка по элементу сравнения производится только в том случае, если объект оценки и объект-аналог отличаются этим элементом сравнения. Метод расчета корректировок определяет оценщик.

13. Расчет корректировок по элементам сравнения выбранными методами производится в по­следовательности, указанной в 10.8.2.1-10.8.2.2.

1. Корректировка на имущественные права выполняется в случае, если имущественные права на объект-аналог отличаются от имущественных прав на объект оценки.

Корректировка на имущественные права может определяться методом прямой капитализации или методом капитализации по норме отдачи.

Корректировка на право собственности выполняется, если стоимость объекта оценки определя­ется при условии перехода права собственности, а объект-аналог приобретен на праве аренды.

Корректировка на право аренды выполняется, если стоимость объекта оценки определяется при условии перехода права аренды, а объект-аналог приобретен на праве собственности.

Корректировка на право собственности может рассчитываться как настоящая стоимость прироста годового чистого операционного дохода на дату оценки.

Прирост годового чистого операционного дохода определяется как разница между годовой рыночной или расчетной рыночной и договорной арендной платой за минусом потерь арендной платы и операционных расходов.