Лекция 6 (Тема 5) Правовые основы управления недвижимостью.
Понятие, признаки и виды объектов недвижимого имущества.
Кадастровый учёт объектов недвижимости.
Возникновение прав на недвижимое имущество.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Налогообложение операций с недвижимостью.
Понятие, признаки и виды объектов недвижимого имущества
В современном российском законодательстве впервые использован термин недвижимости в законе РФ от 24.12.90 года «О собственности»
Объект недвижимости – это земельные участки и иные объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (п.1 ст. 130 ГК РФ).
Это объект гражданских правоотношений имеющих особый правовой режим.
Признаки объекта:
Искусственное происхождение – это предмет материального мира, созданный человеком, находящийся в его обладании и удовлетворяющий определенным потребностям человека.
Постоянство местонахождения относительно системы координат – прочная связь с землей.
Стационарность – невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.
Наличие индивидуально определенных признаков. Каждый объект недвижимости неповторим в силу того, что он создан на отдельном земельном участке.
Многократность использования в процессе производства
Фундаментальность
Сохранение первоначального вида в течение длительного периода времени
Полезность
Значительная ценность и тенденция к росту стоимости
необходимость постоянного управления
2. Виды объектов недвижимого имущества
Все объекты недвижимости можно разделить на три группы:
Неперемещаемые объекты |
Объекты, допускающие перемещение по физическим свойствам |
Движимые объекты, но в силу указания закона отнесенные к недвижимому |
1. Земельные участки 2. Участки недр 3. Лесные участки |
1. Здания сооружения 2. Объекты незавершенного строительства
|
1. Воздушные и морские суда 2. Суда внутреннего плавания 3. Космические объекты |
Виды объектов недвижимого имущества.
Земельные участки – это часть поверхности земли в том числе почвенный слой границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (т.е. прошли кадастровый учет).
Земельные участки могут быть делимые и неделимые.
Юридически-значимые признаки:
- местоположение
- назначение ( категория земель и вид целевого использования)
- Размер (площадь)
- границы ( Обозначены на плане. Участок имеет координаты.)
- кадастровый номер.
Индивидуализация земельного участка осуществляется при проведении кадастрового учета, в результате которого каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют его однозначно выделить из других земельных участков, осуществить его экономическую и качественную оценку, а также путем переноса землеустроительного проекта на натуру с обозначением границ землепользования межевыми знаками.
Земельный участок с ломаными границами называется многоконтурным.
Земельные участки должны использоваться в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
Правоустанавливающие документы на земельный участок: акты о приватизации, акты органов власти и управления, договоры, свидетельства о праве на наследство, решение суда, иные акты передачи прав. Обязательным документом, являющимся приложением к правоустанавливающим документам, является кадастровый план земельного участка.
Участки недр – это часть недр, которая имеет определенную глубину и пространственные границы, фиксируемые на плане, являющемся необходимым документом при пользовании недрами. Недра являются исключительной государственной собственностью, предоставляются только в аренду для добычи полезных ископаемых, строительство и эксплуатацию подземных сооружений путем выделения «горного отвода».
Лесной участок – это земельный участок, покрытый лесной растительностью. Лесной фонд РФ является исключительной федеральной собственностью. Порядок предоставления гражданам, юридическим лицам лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности установлен Лесным кодексом РФ. В постоянное (бессрочное) пользование, аренду, безвозмездное срочное пользование лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются юридическим лицам, в аренду, безвозмездное срочное пользование - гражданам. К договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом.
Объектом аренды могут быть только лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и прошедшие государственный кадастровый учет.
Здание – это наземное архитектурно-строительное сооружение, имеющее внутреннее пространство, предназначенное и приспособленное для различных видов человеческой деятельности.
По назначению здания бывают жилые и не жилые. Если в здании свыше 50% помещений - жилые, то здание по назначению относят к жилым. По конструкции здания бывают отдельно стоящие (имеют самостоятельные стены и крышу) и примыкающие (имеют одну общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое).
Сооружения – это инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий необходимых для осуществления процесса производства (плотина, мост, трубопровод, ЛЭП).
Для признания здания и сооружения недвижимым имуществом необходимым конструктивным элементом является наличие прочной связи с землей. Машины и оборудование к сооружениям не относятся.
Помещение – это внутренне обособленная часть строения, отграниченная от других частей стенами без проемов и имеющая самостоятельные выходы на улицу, лестничную клетку, коридоры общего пользования, местоположение, площадь, границы которого установлены органами технического учета, а право зарегистрировано в процессе госрегистрации.
Общее помещение в жилом доме (чердачные и подвальные, лестничные пространства) принадлежат всем собственникам квартир жилого дома на праве общедолевой собственности.( ст. 290 ГК и ЖК РФ)
Комната в коммунальной квартире – это изолированное жилое помещение, имеющее самостоятельный выход в коридор общего пользования. Комната является объектом недвижимости и введена в гражданский оборот в 1998 г. на основании решения Конституционного суда РФ о признании отказа в приватизации комнат в коммунальной квартире антиконституционным.
Объект незавершенного строительства – это объект недвижимости не введенный в эксплуатацию. Право на объект незавершенного строительства в любой стадии строительства может быть зарегистрировано на основании документов подтверждающих факт его создания: документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком, проектной документации, документов, содержащих описание объекта с указанием процента готовности и площади застройки.
Регистрация права собственности на такие объекты требуется только в случае необходимости совершения сделки с ним (передача в залог, в собственность другого лица.
Если в отношении объекта незавершенного строительства заключен действующий договор подряда, то право на него не регистрируется, так как объект рассматривается как набор строительных материалов, до прекращения договора подряда.
Если объект строится за счет привлечения средств инвесторов, то он является общей собственностью всех участников строительства.