1.5. Економіко-планувальне зонування території міста

Необхідність проведення економіко-планувального районування території міста лежить в основі масової оцінки земель і виступає регулятором їх ефективного використання.

Економіко-планувальні зони встановлюються на основі економічної оцінки території населеного пункту з урахуванням таких факторів:

1) неоднорідність функціонально-планувальних якостей території.

2)доступність до: місць концентрації трудової діяльності (місць прикладання праці); центрів громадського обслуговування; місць масового відпочинку; центру міста;

3) рівень інженерного забезпечення та благоустрою території;

4) рівень розвитку сфери обслуговування населення;

5) екологічна якість території:

6) Соціально-містобудівна привабливість середовища: різноманітність місць прикладання праці; наявність історико-культурних та природних пам'яток ; естетика архітектурної забудови тощо.

Кількість факторів, що враховуються при здійсненні економіко-планувального зонування визначається, насамперед, величиною населеного пункту та рівнем його соціально-економічного розвитку.

Кількість, межі економіко-планувальних зон, а також значення коефіцієнтів Км2 є не наперед заданими параметрами, а результатом пофакторної оцінки території населеного пункту. Існує кілька підходів до вирішення завдання економіко-планувального зонування, але неодмінною умовою в кожному з них є виділення земельнооціночних одиниць (оціночних районів) - територіально і функціонально визначених утворень, в межах яких і здійснюється оцінка споживчих властивостей земель населених пунктів.

Оціночні райони виділяються у встановлених межах населених пунктів. Вони розділяються: магістралями загальноміського та районного рівня, межею смуги відводу залізниці, природними рубежами (річки, струмки, канали, рівчаки і т.д.), в окремих випадках - межами ділянок виробничих підприємств.

Площа одного оціночного району має бути порівнюваною з мікрорайоном багатоповерхової забудови, кварталом (групою кварталів) садибної забудови. Сукупність усіх земельнооціночних одиниць повинна забезпечувати повне охоплення території населеного пункту. До оціночних районів не включається смуга відводу залізниці, за винятком привокзальних площ. Межі оціночних районів, як правило, не повинні перетинати меж адміністративних районів та порушувати планувальну мережу населеного пункту

Існують 4 методи визначення зонального коефіцієнту та його складових: вартісний; функціональний; соціологічний; експертний.

Вартісний метод базується на переведення дії кожного з факторів, які впливають на якість території в певну суму грошей. На сьогодні, через складність збору інформації по вартості окремих факторів в межах оціночних одиниць, а також через некоректність оцінки деяких з них цей метод не застосовується.

Функціональний метод є одним з головних при здійсненні пофакторної оцінки території. В основу метода покладена оцінка кожного з факторів через його функціональні показники - щільність, віддаленість, можливість нарощування потенціалу, зв'язність тощо.

Соціологічний метод є одним з найбільш коректних при пофакторному аналізі якості території оціночних районів. В той же час він є найдорожчим, оскільки вимагає проведення адресного соціологічного опитування мешканців оціночних районів. Цей метод доцільно застосовувати при грошовій оцінці крупних та найкрупніших міст.

Експертний метод є найбільш поширеним серед методів грошової оцінки. Він базується на оцінці групою експертів, які добре знають умови населеного пункту. Кількість експертів має бути кратною бальної шкали, за якою проводиться оцінка факторів (не менше 5 при 5-бальній та не менше 10 при 10-бальній).

В ході виконання роботи на території Умані виділяємо оціночні райони. Усього маємо всього шість районів. Тепер визначимо комплексний індекс цінності кожного району. Для цього використаємо експертний метод оцінки – це є найбільш поширений метод, який базується на оцінці групи експертів, які добре знають умови населеного пункту.

Заповнюємо анкету експертної оцінки (див. Таблицю 1), запитання в якій стосуються оцінки транспортно-функціональної зручності оціночного району, рівня його інженерного забезпечення, екологічного стану, соціально-містобудівної привабливості середовища, рівня забезпеченості закладами соціальної інфраструктури, різноманітністю місць прикладання праці, інженерно-геологічних умов.

Оцінка проводиться за 5-бальною шкалою, “5”балів означає повністю забезпечений (ідеальні умови), “1”бал - абсолютна відсутність.

Таблиця 1

фактори	оціночні райони
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
забезпечення магазинами та закладами громадського харчування	5	4	4	4	4	3	2	3	3	3	4
забезпечення поліклініками та аптеками	5	4	4	4	4	2	2	2	3	2	4
забезпечення закладами побутового обслуговування	5	4	4	4	4	2	2	2	3	2	4
забезпечення школами та дошкільними закладами	5	4	3	4	3	2	1	3	3	3	4
близькість до зупинок громадського транспорту	4	5	5	5	4	5	4	3	5	5	4
різноманітність місць прикладання праці	4	4	3	3	4	2	3	3	4	5	4
сума	28	25	23	24	23	16	14	16	21	20	24
середній бал по кожному району	4,67	4,17	3,83	4,00	3,83	2,67	2,33	2,67	3,50	3,33	4,00

Наступною стадією економіко-планувального зонування території міста є об’єднання оціночних районів в економіко-планувальні зони (див. Додаток 5). При об’єднанні оціночних районів у зони враховувалась дія трьох факторів:

• суміжність районів;

• переважно однорідне функціональне використання;

• близькість значень комплексного індексу цінності території (величини індексів окремих оціночних районів не повинні значно відрізнятись між собою).

Значення зонального коефіцієнту Км2 для окремої економіко-планувальної зони визначаємо як середньо зважене індексів оціночних районів, які входять до цієї зони.

Таблиця 2

економіко.планвальні зони	землеоціночні райони	Іі	Км2
1	9, 10	1,01-0,96	0,99
2	2,4	1,20-1,15	1,16
3	11,5	1,15-1,1	1,11
4	6,7,8	0,77-0,67-0,77	0,74
5	1	1,34	1,34
6	3	1,1	1,1

З метою виділення в селі Мархалівка економіко-планувальних зон, я розділила територію села на 11 оціночних районів. Використовуючи експертний метод, я провела оцінку усіх районів по 6 факторам і заповнила анкету експертної оцінки. Згідно з отриманими даними я розрахувала комплексний індекс цінності кожного району і на основі цих індексів, а також суміжності районів та згідно з їх функціонального використання, об’єднала оціночні райони у шість економіко-планувальних зони. Далі розрахувала зональний коефіцієнт К_м2 для кожної економіко-планувальної зони.