- •Глава 6. Ипотечное кредитование потребительской и коммерческой
- •Глава 7. Основы ипотечно-нвестиционного анализа
- •Глава 8. Ипотечно-инвестиционный анализ с учетом
- •Анализ эффективности при выборе варианта
- •Введение
- •Глава 1. Недвижимое имущество и его основные признаки
- •Структурная характеристика недвижимости и ее классификация;
- •Особенности недвижимости как товара и как экономического актива.
- •1.1. Основы отнесения материальных объектов к недвижимости: правовой и физический аспект
- •1.2. Структурная характеристика недвижимости и ее классификация
- •1.3. Особенности недвижимости как товара и как экономического
- •Глава 2. Собственность на недвижимое имущество
- •3. Сделки с недвижимостью.
- •2.1. Пакет прав на недвижимость. Обязанности и ограничения.
- •2.2. Формирование частной собственности на недвижимость и развитие рынка недвижимости в современной России
- •2.3. Сделки с недвижимостью
- •Глава 3. Рынок недвижимости и его инфраструктура
- •Инфраструктура рынка недвижимости;
- •Основные сегменты рынка недвижимости.
- •Особенности рынка недвижимости
- •Инфраструктура рынка недвижимости
- •Основные сегменты рынка недвижимости
- •Глава 4. Особенности инвестирования в недвижимость
- •4.1. Развитие недвижимости. Девелопмент
- •4.2. Инвестиционный проект и его участники
- •4.3. Источники и способы финансирования развития недвижимости
- •Риски инвестирования в недвижимость
- •4.5. Денежные потоки и их оценка. Использование функций сложного
- •Текущая стоимость обычного аннуитета ∑pv.
- •Глава 5. Капитализация доходов от недвижимости
- •5.1. Основные финансовые коэффициенты и критерии эффективности
- •Отчет о доходах
- •5.2. Текущая и конечная отдача. Коэффициенты капитализации
- •5. 3. Капитализация доходов, если стоимость капитала за время
- •5.4. Капитализация потока доходов, если прогнозируется снижение стоимости капитала
- •5.5. Капитализация потока доходов, если прогнозируется повышение стоимости капитала
- •5.6. Особенности анализа при инвестировании в сложный объект
- •Глава 6. Ипотечное кредитование потребительской и коммерческой недвижимости
- •Сущность и особенности ипотечного кредитования;
- •Кредитные инструменты финансирования недвижимости;
- •Сущность и особенности ипотечного кредитования
- •6.2. Кредитные инструменты финансирования недвижимости
- •6.3. Кредиты с дисконтом и младшие закладные
- •6.4. Риски ипотечного кредитования: риски кредитора и заемщика
- •Риск ликвидности
- •Страхование наиболее вероятных рисков
- •6.5. Ипотечные ценные бумаги
- •Ипотечное жилищное кредитование
- •Российская практика ипотечного жилищного кредитования
- •Глава 7. Основы ипотечно-инвестиционного анализа
- •7.1. Факторы, влияющие на выгодность инвестирования в недвижимость на разных стадиях инвестиционного проекта
- •1. Приобретение.
- •2. Использование.
- •3. Ликвидация (перепродажа).
- •7.2. Традиционная техника ипотечно- инвестиционного анализа
- •Глава 8. Ипотечно-инвестиционный анализ с учетом
- •8.1. Особенности расчета денежных потоков для инвестиционного анализа
- •Принятие финансовых решений
- •Предварительные установки
- •8.2.2. Анализ эффективности при выборе варианта "продавать - не продавать
- •8.2.3. Анализ эффективности при выборе варианта "рефинансировать – не рефинансировать"
- •А. Принятие решения о рефинансировании потребительской недвижимости
- •Б) Принятие решения о рефинансировании приносящей доход недвижимости
- •Б. Расчет денежных потоков при рефинансировании
- •8.3. Ипотечные кредиты с перезакладываемым залогом (wrap-кредиты)
- •8.3.1. Общая схема финансирования с перезакладываемым залогом.
- •8.3.2. Разновидности финансирования с участием wrap-кредитора
- •Список литературы Основные законодательные документы
- •Литературные источники
- •Глоссарий
1.2. Структурная характеристика недвижимости и ее классификация
Все многообразие объектов недвижимости можно классифицировать по очень многим признакам с различной степенью детализации. Согласно одному из наиболее общих подходов к классификации недвижимости (его условно можно назвать правовым) все объекты недвижимости подразделяются на виды по формам собственности:
А) государственная недвижимость (общефедеральная, субъектов федерации, муниципальная),
Б) частная (индивидуальная, общая, акционерная).
Каждый из приведенных видов недвижимости, в свою очередь, подразделяется по многообразным признакам: по функциональному назначению, местоположению, способу управления и др.
Согласно другому подходу (условно его можно назвать экономико-функциональным), в ней выделяют три большие группы:
Потребительская недвижимость, включающая в себя все недвижимое имущество, предназначенное для удовлетворения личных потребностей собственника (квартиры, односемейные городские и загородные дома, дачи, гаражи);
Коммерческая недвижимость, к которой относятся любые недвижимые объекты, приносящие доход собственнику (жилые и нежилые помещения, земельные участки, гостиницы, сдаваемые в аренду гаражи, и т.п.). Коммерческую недвижимость можно называть инвестиционной, поскольку приобретается она с целью извлечения дохода, и в руках собственника является капиталом.
Общественная недвижимость (иногда ее называют специальной). К ней относятся такие объекты, которые служат для совместного использования, но не предназначены для непосредственного извлечения дохода: школы, больницы, библиотеки, музеи, спортивные сооружения, парки и т.п.
Подавляющая доля общественной недвижимости находится в государственной собственности, другая часть – в собственности общественных организаций (профсоюзов, церкви, различных фондов).
Рынок недвижимости образует в основном потребительская и коммерческая недвижимость, но иногда и объекты общественной недвижимости могут менять своего собственника посредством рынка, переходя либо в частную собственность, либо в собственность другой общественной организации.
Можно провести классификацию недвижимого имущества на основе перечня, приведенного в ГК РФ:
земельные участки, в том числе участки недр, лесные и водные пространства
здания и строения,
сооружения.
Земля - основной природный ресурс страны. Она является не только средством производства в сельском и лесном хозяйстве, но и пространственным базисом для всех отраслей и сфер деятельности, составляет основу жизни людей, является крупнейшим и важнейшим объектом собственности.
В настоящее время в соответствии с целевым назначением все земли в государстве подразделяются на семь категорий земель:
1) сельскохозяйственного назначения;
2) населенных пунктов;
3) промышленности, транспорта, связи и др.
4) особо охраняемых территорий (природоохранного, историко-культурного и т.п. назначения);
5) лесного фонда;
6) водного фонда;
7) запаса.
Здания - строительно-архитектурные объекты, предназначенные для постоянного проживания, для производственной деятельности, хранения материальных ценностей, а также социально-культурного назначения, и т.п. К зданиям также относятся все встроенные помещения и внутренние коммуникации. Наружные пристройки, имеющие самостоятельное назначение, и надворные постройки (склады, колодцы, гаражи, сараи, заборы и т.п.) являются самостоятельными объектами и относятся к строениям.
К сооружениям относятся наземные и подземные инженерно-строительные объекты, предназначенные для выполнения технических функций (шахты, тоннели, трубопроводы, дороги, мосты и т.п.).
Одним из широко используемых подходов можно назвать предметно-функциональный, согласно которому недвижимость подразделяется на следующие группы:
земля;
жилье,
нежилые помещения,
незавершенное строительство,
движимые объекты недвижимости.
Данная классификация применяется к той части недвижимости, которая образует рынок, и более всего отвечает целям его сегментации. Каждая группа, в свою очередь, подразделяется на множество подгрупп на основе различных признаков.
Возможны и иные подходы к классификации недвижимости.