Московский государственный университет экономики,

статистики и информатики

Лигай Г.А., Лигай К.М.

РЫНОК НЕДВИЖИМИОСТИ И ИПОТЕКА

(учебное пособие)

Москва 2006

Содержание

Введение

Глава 1. Недвижимое имущество и его основные признаки

1. Основы отнесения материальных объектов к недвижимости: правовой и физический аспект

2. Структурная характеристика недвижимости и ее классификация

3. Особенности недвижимости как товара и как экономического актива

Глава 2. Собственность на недвижимое имущество

2.1. Пакет прав на недвижимость. Обязанности и ограничения

2.2. Формирование частной собственности на недвижимость и

развитие рынка недвижимости в современной России

2.3. Сделки с недвижимостью.

Глава 3. Рынок недвижимости и его инфраструктура

1. Особенности функционирования рынка недвижимости

2. Инфраструктура рынка недвижимости

3. Основные сегменты рынка недвижимости

Тема 4. Особенности инвестирования в недвижимость

4.1. Развитие недвижимости. Девелопмент

4.2. Инвестиционный проект и его участники

4.3. Источники и способы финансирования недвижимости

4.4. Риски инвестирования в недвижимость

4.5. Денежные потоки и их оценка. Использование функций

сложного процента

Глава 5. Капитализация доходов от недвижимости

5.1. Основные финансовые коэффициенты и критерии

эффективности

5.2. Текущая и конечная отдача от инвестиций в недвижимость.

Коэффициенты капитализации доходов

5.3. Капитализация потока доходов, если стоимость капитала за

время владения не меняется

5.4. Капитализация потока доходов, если прогнозируется

снижение стоимости капитала

5.4.1. Метод прямолинейного возврата капитала

5.4.2. Метод аннуитетного возврата капитала

5.4.3. Частичное возмещение акпитала

5.5. Капитализация дохода, если прогнозируется повышение

стоимости капитала

6. Особенности анализа при инвестировании в сложный объект

недвижимости (здание с земельным участком). Метод

физического остатка и метод общего коэффициента

Глава 6. Ипотечное кредитование потребительской и коммерческой

недвижимости

6.1. Сущность и особенности ипотечного кредитования.

6.2. Кредитные инструменты финансирования недвижимости

6.3. Ипотечные кредиты с дисконтами и «младшие» закладные

6.4. Риски ипотечного кредитования: риски кредитора и заемщика

6.5. Ипотечные ценные бумаги

6.6. Ипотечное жилищное кредитование и его основные модели

6.7. Российская практика жилищного кредитования.

Глава 7. Основы ипотечно-нвестиционного анализа

7.1. Факторы, влияющие на выгодность инвестирования в

недвижимость на разных стадиях инвестиционного проекта

7.2. Традиционная техника ипотечно- инвестиционного анализа

Глава 8. Ипотечно-инвестиционный анализ с учетом

налогообложения

1. Особенности расчета денежных потоков для нвестиционного

анализа

8.2. Принятие финансовых решений

2.1. Предварительные установки

2.2. Анализ эффективности при выборе варианта

«продавать - не продавать»

3. Анализ эффективности при выборе варианта

«рефинансировать – не рефинансировать»

8.3. Ипотечные кредиты с перезакладываемым залогом

(wrap- кредит)

3.1. Общая схема финансирования с перезакладываемым

залогом

2. Разновидности финансирования с участием wrap- кредита

Список литературы

Глоссарий

Приложение

Введение

Предлагаемое учебное пособие «Рынок недвижимости и ипотека» является актуальным изданием, так как подготовлено по сравнительно новой учебной дисциплине. Оно охватывает широкий круг проблем, с которыми сталкивается любой предприниматель при инвестировании в недвижимость в условиях рыночной экономики.

Отношения, связанные с недвижимостью в системе рыночных отношений занимают особое место. Можно сказать, что собственность на недвижимость является одной из основ рыночных отношений. О роли недвижимости в экономике говорит тот факт, что ее доля составляет до 80% национального богатства страны. К недвижимости относится земля (вместе с ее недрами, лесными и водными пространствами), и все, что прочно с ней связано: здания, строения, наземные и подземные сооружения (дороги, мосты, линии электропередач, каналы, трубопроводы и т.д.). Значительная часть недвижимого имущества может стать и становится товаром, образуя специфический рынок недвижимости.

Производственные корпуса и земельные участки, на которых располагаются производственные предприятия, относятся к недвижимости, владение которой обеспечивает экономическую свободу предпринимателю. К недвижимости также относится жилье, дачи, гаражи. Частная собственность на них, особенно на жилье, возможность его свободно покупать и продавать освобождает людей от принудительной привязки к определенному месту жительства.

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости, так как без рынка недвижимости не может быть рынка вообще.

Спрос на недвижимость, его предложение и ценообразование, как и любого товара, подчиняется общим экономическим законам, однако здесь имеется столь много специфики, что изучение этих законов и механизмов их функционирования выделяется в специальную дисциплину “Рынок недвижимости и ипотека”. О значении, какое придается операциям с недвижимостью, можно судить по классификации отраслей народного хозяйства РФ: вся экономическая деятельность представлена 24 сферами (промышленность, сельское хозяйство, связь, строительство и т.д.), среди них операциям с недвижимостью отведено 11-ое место.

Цель изучения дисциплины «Рынок недвижимости и ипотека» - получение студентами необходимых теоретических знаний об особенностях функционирования рынка недвижимости, а также практических навыков по осуществлению ипотечно-инвестиционного анализа при выборе эффективных вариантов инвестирования капитала в недвижимость с использованием ипотечного кредита.

Инвестирование в недвижимость – это частный случай реальных инвестиций. Но сложность инвестиционного анализа, связанного с недвижимостью, обусловлена целым рядом обстоятельств. Во-первых, это очень крупные суммы, которые инвестор должен внести сразу. Во-вторых, это очень долговременные инвестиции, отдача от которых идет многими десятилетиями, и в течение этого срока перед инвестором встают разнообразные проблемы. В-третьих, приобретение недвижимости, как правило, сопровождается ипотекой, дающей возможность привлекать заемные средства для финансирования инвестиционного проекта на более льготных условиях, чем при обычном коммерческом кредите.

По отдельным аспектам функционирования рынка недвижимости и ипотечного кредитования имеется достаточно большое количество научной и учебной литературы, как переводной, так и отечественных авторов. Это дает возможность студентам более глубоко ознакомиться с заинтересовавшими их вопросами, а также самостоятельно подобрать литературу для выполнения дипломной работы по какой-либо проблеме недвижимости. Но вместе с тем следует учесть, что в литературе, посвященной анализу рынка недвижимости, мало внимания уделяется инвестиционным проблемам, а в литературе, посвященной ипотечному кредитования, его проблемы рассматривается в основном с точки зрения кредитора. Однако в реальной экономике эти проблемы неразрывно связаны – эффективность инвестирования в недвижимость зависит как от цен на рынке недвижимости, так и от цен на кредитные ресурсы и условий их предоставления.

В связи с этим основная цель учебного пособия: дать студентам – будущим специалистам в сфере инвестиционной деятельности и ипотечного кредитования – систематизированные знания об экономических процессах, связанных с инвестированием в недвижимость, а также методах и приемах ведения расчетов, необходимых при обосновании эффективности инвестирования в недвижимость.

Самостоятельная работа студента по данному пособию предполагает самоконтроль. После ознакомления с содержанием каждой темы необходимо ответить на контрольные вопросы, а после ознакомления с разделами необходимо выполнить контрольные задания. Образцы решения задач приводятся в тексте.

В конце пособия помещен толковый словарь основных понятий (глоссарий), используемых в курсе “Рынок недвижимости и ипотека”. В него внесены все термины, выделенные в тексте жирным шрифтом.

Данное учебное пособие представляет собой основную часть учебно-методического комплекса (УМК) по данной дисциплине. Кроме него в комплекс входят:

• Программа курса;

• Руководство по изучению дисциплины с планами семинарских занятий;

• Комплект тестов и вопросов для самопроверки по темам;

• Практикум;

• Список литературы, рекомендуемой для выполнения курсовой или дипломной работы по проблемам данной дисциплины.