Виктор Кашин Из материалов журнала "Банковские технологии"

Для решения задачи активизации инвестиционного процесса российская банковская система обладает всеми необходимыми ресурсами. К концу первого квартала 2000 г. совокупный капитал действующих банков вырос по сравнению с минимальным уровнем, зарегистрированным в марте 1999 г., в 2,8 раза и составил 169,2 млрд руб., что в 1,4 раза больше предкризисного уровня (в номинальном выражении). Однако в реальном выражении капитал банковской системы пока составляет лишь около 76% от предкризисного уровня. Соотношение совокупного капитала банковской системы и ВВП России составляет около 3,8%. Это значительно меньше не только уровня развитых стран, но и многих стран с переходной экономикой, где это соотношение находится на уровне 15--20%. Тем не менее, этого достаточно, чтобы сдвинуть инвестиционный процесс в российской экономике, особенно в ее реальном секторе, с мертвой точки, и в первую очередь -- за счет инвестиционного кредитования субъектов малого и среднего предпринимательства.

Очевидные тенденции стабилизации и известного подъема российской экономики на рубеже 2000 г. ознаменовали новый этап и новые задачи развития сферы малого предпринимательства, равно как и практической реализации разносторонних мер поддержки малого бизнеса. Особенностью этого этапа, как мы полагаем, выступает реализация всех преимуществ достаточно зрелой стадии развития российского малого бизнеса, активное включение последнего в формирование общей предпринимательской среды российской экономики, ее полноценных рыночно-конкурентных основ. Отличительной чертой данного этапа будет, по нашему мнению и более активное развитие малого бизнеса в реальном секторе российской экономики. Есть надежды, что активизация развития малого бизнеса произойдет на фоне общего роста промышленного производства и предполагаемой структурной перестройки производственной сферы. Наконец, по нашему глубокому убеждению важной составной частью процесса интеграции малого бизнеса в общую предпринимательскую среду российской экономики должно стать усиление его взаимодействия с институтами банковско-кредитной системы, активное использование малыми предприятиями банковских ресурсов для решения своих инвестиционных задач.

Согласно проводимым опросам, большинство российских малых предприятий крайне редко прибегало к услугам банковского кредитования (по данным проведенных обследований, в 1999 г. лишь 37,1% российских малых предприятий пользовались услугами банковского кредитования. См. Новиков В., Шереги Ф. Малое предпринимательство и банки: пути расходятся?//Российский экономический журнал. 1999. № 9--10. С. 56), однако без этого российский малый бизнес никогда по настоящему не встанет на ноги. Нельзя, конечно, сказать, что практика банковского кредитования малого бизнеса застыла на нулевой отметке. В области кредитования активно работает целый ряд российских банков. Так, сложились некоторые механизмы привлечения в Россию зарубежных финансовых ресурсов для МП. В частности, кредиты активно выдаются по программе Европейского банка реконструкции и развития через несколько уполномоченных банков. Самыми заметными среди последних в кредитовании МП выступают Сбербанк России и Банк кредитования малого бизнеса. Однако этого явно недостаточно, и ситуацию в области банковского кредитования малого бизнеса следует расценивать как неудовлетворительную.

Во-первых, объемы кредитования малых предприятий малозаметны даже на фоне общей низкой инвестиционной активности в стране. Незначительность объемов кредитования МП в принципе не может обеспечить существенной прибыли банкам с одной стороны, и сколько-нибудь удовлетворить потребности малых предприятий в заемных средствах -- с другой. Во-вторых, очевиден преимущественно краткосрочный характер подавляющей части кредитов, выдаваемых банками малым предприятиям, т. е. кредитов, которые не могут решить проблем расширения деятельности заемщика. Кредиты под оборотные средства, несомненно, очень важны для них, но без возможности получения долгосрочных заемных средств вся деятельность МП обычно ограничивается борьбой за выживание с перспективой в три -- четыре месяца.

Низкие объемы кредитования банками малых предприятий обусловлены, наряду с плохим в целом инвестиционным климатом страны, высокими рисками кредитования МП. Причем слабая прибыльность кредитования МП вследствие уже упомянутых низких объемов самого кредитования, а также высоких транзакционных издержек самих банков делают риск кредитования МП той основной преградой, которая и стоит на пути расширения кредитных операций банков с малыми предприятиями. На наш взгляд, проблему высоких рисков можно если не решить, то во всяком случае кардинально ослабить ее остроту. Для этого нужно реализовать процессы и механизмы управления рисками банков в кредитовании малых предприятий.

Специфика рисков кредитования МП

Операции банков по кредитованию субъектов малого предпринимательства характеризуются определенной спецификой. Здесь очевиден как повышенный уровень всех традиционных источников риска, так и наличие специфических «зон риска» самого малого бизнеса.

Во-первых, следует отметить, что российский малый бизнес вырос на гребне отношений перераспределения. В результате сложилась ситуация, при которой обнаруживается слабость, неадекватность позиций российского малого бизнеса именно как собственника некоей доли совокупного капитала. На сегодняшний день доля малых предприятий как собственников в основной капитале страны может быть оценена в примерно 1,5% от общей стоимости этого капитала, в том числе в собственности на производственно-коммерческие капитальные активы -- в 2--2,5%. Такие показатели не сообразны даже ограниченному уровню развития малого бизнеса, который реально сложился в нынешних российских условиях.

Как мы полагаем, к настоящему времени наибольший «дестимулирующий» эффект на стремление малого бизнеса к умножению собственности на основной капитал оказывает неустойчивость рынков, вынужденная многопрофильность, даже хозяйственная «всеядность» малых предприятий, выступающая (или, во всяком случае, выступавшая ранее) как важное средство их устойчивости и выживания в своеобразной рыночной среде российской экономики. Это -- второй важный фактор, имеющий принципиальное значение с точки зрения формирования рисков банковского кредитования малого бизнеса и осуществления мер управления этими рисками.

Действительно, на стартовом этапе становления российского малого бизнеса многопрофильность хозяйственной деятельности была необходимым условием поддержания бизнеса «на плаву»; более того, за счет торговли и посредничества многим малым предприятиям удавалось удержать у себя некоторые элементы -- куда менее выгодного -- этапа непосредственного производства. Однако времена меняются. Ныне хозяйственная «всеядность», даже вынужденная, -- антипод долговременного коммерческого успеха, тем более основанного на долговременных инвестициях. Не случайно наибольшие инвестиции в секторе малого бизнеса наблюдаются в сфере строительства, т. е. там, где рынки наиболее устойчивы, а направления хозяйственной деятельности достаточно однородны (монтаж зданий, отделочные работы, монтаж вентиляционного и сантехнического оборудования и пр.). Отсутствие развитого вторичного рынка оборудования также максимально удерживает малые предприятия от крупных вложений в собственный основной капитал.

Третьим фактором или особенностью российского малого бизнеса, существенно влияющим на формирование рисков банковского кредитования этой сферы хозяйствования и управление этими рисками, выступает известная оторванность, изолированность малого бизнеса от формирования всей предпринимательской среды. Эта изолированность была связана с тем, что малый бизнес (еще в стадии кооперативного движения) входил в рыночную среду ранее крупных предприятий; последние сделали этот шаг позднее и в большинстве весьма неудачно. В итоге российский малый бизнес развивался и развивается «без прикрытия» со стороны крупных предприятий, которые сообразно мировому опыту выступают гарантом устойчивости взаимодействующих с ними малых форм хозяйствования, а в ряде случаев -- и прямыми гарантами по необходимым им кредитно-инвестиционным ресурсам. Впрочем, как показывает опыт банковской деятельности, даже весомая часть собственности со стороны крупного предприятия (вплоть до 50% и выше) еще не придаст малому предприятию прочного хозяйственного статуса и статуса надежного заемщика, если эта собственническая связь случайна, а не базируется на прочных хозяйственных взаимодействиях в рамках единых инновационных и производственно-технологических цепочек.

Четвертым фактором или особенностью российского малого бизнеса, существенно влияющим на формирование рисков банковского кредитования этой сферы хозяйствования и управление этими рисками, выступает деформализация хозяйственной среды малого бизнеса. Основными проявлениями этой деформализации являются разрыв между реальными и формально учтенными объемами хозяйственного оборота малых предприятий, а также между формально числящимися малыми предприятиями и их фактически действующим числом. В стране практически отсутствуют цивилизованные и построенные на балансе интересов сторон процедуры банкротства и ликвидации малых предприятий, которые в нормальных условиях выступают важнейшим институционально-правовым гарантом интересов всех кредиторов, включая и банки. Практически ни один государственный орган -- ни органы регистрации, ни органы налогообложения, ни органы статистики не могут достоверно сказать, сколько в стране реально действующих малых предприятий. По некоторым оценкам эта цифра находится на уровне 50% номинального числа зарегистрированных субъектов хозяйствования. В таком случае можно предположить, что процедуру официального закрытия проходят всего 1--2% малых предприятий, прекращающих свою деятельность.

Пятым фактором или особенностью российского малого бизнеса, существенно влияющим на формирование рисков банковского кредитования этой сферы хозяйствования и управление этими рисками является минимальная «внутренняя информационная обеспеченность» субъектов малого предпринимательства, вследствие таких причин, как использование упрощенных форм бухгалтерского учета и отчетности и отсутствие необходимых кадров, способных представить адекватную информацию о предприятии в случае его обращения с кредитной заявкой в банк. Проведенные обследования показывают, что представители малого бизнеса и сами не всегда адекватно оценивают финансовое положение своего предприятия, не в состоянии спланировать и оценить его деятельность и финансовое положение на сколько-нибудь длительную перспективу.

Наконец, шестым фактором или особенностью российского малого бизнеса, существенно влияющим на формирование рисков банковского кредитования этой сферы хозяйствования и управление этими рисками, выступает специфика формирования «кадрового состава» малых предприятий, прежде всего из числа их собственников и управленцев, что в этой области хозяйствования чаще всего и совпадает. И для этого фактора причины надо искать в специфических условиях зарождения и развития российского малого бизнеса. Собственно, этот кадровый потенциал слился (в том числе, и через фазу «кооперативного движения»)из двух источников: криминала, сумевшего мобилизовать крупные капиталы еще в годы «плановой экономики» и более удачливой части слоя «новых предпринимателей», вступивших в бизнес в годы перестройки, своевременно покинув теряющие перспективы сферу науки, предприятия ВПК, бюджетные отрасли и пр. Зачастую такие кадры демонстрируют исключительные способности в решение текущих проблем своих предпринимательств, но испытывают серьезные трудности с долговременными проблемами, разработкой и осуществлением крупных инвестиционных проектов. Восполнять такой недостаток приходится не только специализированным системам «бизнес-обучения», но и, так сказать, прямо на ходу, работникам кредитных отделов банков.

Содержание и процедуры управления рисками

Управление рисками является основным содержанием работы банка в процессе кредитования субъектов хозяйствования и охватывает все стадии этой работы -- от первичного рассмотрения кредитной заявки до завершения расчетов и рассмотрения вопроса о возобновлении (продолжении) кредитования. При этом управление рисками составляет органичную часть управления процессом кредитования в целом. Последний включает в себя такие этапы, как

 анализ кредитных заявок;

 санкционирование кредитных операций;

 контроль за кредитными операциями;

 отчет о кредитных рисках и состоянии портфеля;

 наблюдение за кредитной деятельностью подразделений банка;

 обеспечение прибыльности кредитных операций; управление «проблемными» кредитами;

 контроль за общими кредитными рисками;

 обучение персонала современным методикам разработки и осуществления кредитных операций.

Главная задача управления рисками -- минимизация рисков в тех пределах, в которых это позволяют текущая рыночная конъюнктура и необходимость как минимум сохранить позиции банка на рынке услуг кредитования, в том числе и в среде малого предпринимательства, если это отвечает приоритетам и целям долговременной кредитной стратегии банка.

Основные составляющие управления рисками включают в себя:

 разделение риска;

 опосредование риска (как форма его разделения);

 принятие материального обеспечения (залог);

 принятие финансового обеспечения (поручительство или гарантия);

 перенос риска на повышенные процентные ставки по кредиту;

 принятие риска венчурного кредитования; формирование фондов для списания потерь по ссудам.

Это предполагает следующие направления работы по управлению риском:

 постоянный индивидуальный мониторинг каждого клиента;

 постоянный мониторинг состояния отрасли (подотрасли), в которой складывается основная хозяйственная деятельность данного клиента;

 привлечение и анализ гарантий;

 получение компенсации за риск (реализация залога, гарантии и пр.).

Рассмотрим более подробно данные слагаемые управления рисками банковского кредитования с учетом той специфики, которая складывается при взаимодействии банков с субъектами малого предпринимательства.

На первом этапе согласование суммы кредита диктуется реальной стоимостью инвестиционного проекта плюс затраты на формирование необходимых резервов, которые рассчитываются исходя из характера проекта и сроков его осуществления. При этом занижение суммы кредита под предлогом минимизации рисков в действительности способно эти риски существенно увеличить из-за опасности неполного финансирования проекта и по сути -- его срыва на его заключительной стадии. Сказанное касается и выбора срока кредита. Более длительный срок кредита увеличивает его риск; однако искусственное «сжатие» срока кредита может оказать негативное воздействие на заемщика, подтолкнуть его к более рискованным и даже ошибочным хозяйственным решениям и, следовательно, увеличить общие риски и заемщика и банка.

Потенциально существенным инструментом управления рисками может служить повышенная процентная ставка. Действительно, в большинстве случаев банки кредитуют малые предприятия по более высокой ставке, нежели своих крупных и стабильных первоклассных заемщиков. Однако, как показывает мировой опыт взаимодействия банков с малыми предприятиями, это инструмент управления рисками в данном случае малопродуктивен. Но если «там» играют свою роль развитые механизмы государственной поддержки малого бизнеса и жесткая межбанковская конкуренция, то с учетом реалий российского кредитного рынка механизм повышенной процентной ставки как фактор компенсации рисков нереализуем ввиду и без того высокой ставки процента, слабой доступности кредитов для малых предпринимателей и, как следствие, низкого объема кредитных отношений большинства банков с данной сферой хозяйствования.

Существенным моментом управления рисками на данном этапе является вопрос о разделении рисков или их опосредовании. Разделение рисков означает распределение бремени мобилизации источников финансирования между несколькими инвесторами, включая и самого заемщика. Очевидная для финансирования проектов крупных заемщиков, данная практика не является универсальной для заемщиков из сферы малого предпринимательства. Это связано с тем, что в силу ограниченной суммы запрашиваемого кредита операционные расходы по разделению рисков и контролю за соинвесторами могут превышать потенциальную экономию на снижении рисков банковского кредитования. Формой разделения рисков инвестиционного кредитования выступает и привлечение гарантий по кредиту, которые, как правило, охватывают примерно от 50% до 2/3 стоимости проекта и 75--80% стоимости кредита. Наконец, опосредование риска (которое является и формой его разделения), особенно характерное именно для кредитных ресурсов, направляемых в сферу малого предпринимательства, часто состоит в том, что ресурсы направляются не непосредственным заемщикам, а неким промежуточным финансовым институтам, непосредственно ориентированным на нужды малого бизнеса и имеющим отработанные процедуры, кадры и пр. В качестве таковых институтов могут выступать кредитные союзы малых предприятиях (с целью пополнения их ресурсов), региональные фонды поддержки малого предпринимательства, лизинговые компании, оказывающие соответствующий круг услуг субъектам малого предпринимательства.

Основным инструментом управление рисками при кредитовании малого бизнеса является практика ссуд под обеспечение. Обеспечение ссуд обычно используется в широком смысле и может относиться ко многим видам кредитования. Нередко банки классифицируют кредитный портфель на обеспеченные и необеспеченные ссуды. Обеспечение обычно берется без расчета на то, что оно обязательно будет реализовано. Управление обеспечением и его хранение являются трудоемкими и неприбыльными операциями для банка. Зачастую банку вообще не имеет смысла брать в залог обеспечение, которое банк не в состоянии реализовать. Однако выдача ссуды без обеспечения в соответствии с нормами регулирования ЦБ РФ вынуждает банк иммобилизовывать значительные средства в соответствующие целевые резервы. Кроме того, доля ссуд без обеспечения (по сути -- форма венчурного кредитования) также ограничена специальным нормативом, призванным обеспечить необходимую устойчивость и стабильность работы банка в целом.

Существенным тормозом развития кредитования малых предприятий выступает отсутствие сколько-нибудь нормального законодательства по залогу и инфраструктуре по реализации залогов. Следование же ныне действующим законодательным актам приводит лишь к тому, что вернуть возможно (исходя из реальной нынешней практики) не более чем половину реальной стоимости залога. Дело в том, что «выбив» залог в форме товаров, недвижимости и т. п., кредитор сталкивается с трудно решаемой проблемой обращения их в реальные деньги (тем более, что сделать это надо как можно быстрее). Системы тендеров (торгов) по залогу приводят к резкому уменьшению его реальной цены. Не отрицая саму идею тендеров, следует отметить, что потери возникают из-за их плохой организации. В стране отсутствуют специалисты, способные нормально (с минимальной потерей в цене)  провести продажу залогов. Отсутствует и сколько-нибудь эффективная инфраструктура реализации залогов. В результате всего этого невозвратные кредиты под залог приносят кредитору крупные убытки. С малым бизнесом дела обстоят еще хуже. Предлагаемое малыми предприятиями в залог имущество чаще всего «не тянет» на серьезный кредит. Известно немало случаев, когда имущество малого предприятия, объявленное под залог, бесследно исчезает вместе с самим предприятием. Было бы намного лучше, если бы можно было бы взыскания к малым предприятиям обращать на имущество его владельцев (акционеров). Но пока этого добиться невозможно.

Личные квартиры, часто предлагаемые владельцами малых предприятий в качестве залога, таковыми фактически быть не могут. Номинально по закону в залог их взять можно. Но при этом обычно в них зарегистрированы (по-старому «прописаны») их владельцы. Для реального отчуждения и продажи квартиры, сыгравшей роль залога, их надо выписать, предоставив при этом новое жилье. И это требует сложной судебной процедуры и влечет большие издержки.

Системы контроля за кредитными операциями должны включать процедуры обнаружения сигналов возможной неуплаты и меры реагирования на данную опасность уже в процессе исполнения кредитной сделки. В большинстве случаев служба контроля будет делать выводы на основе периодических встреч и переговоров с клиентом, а также на основе регулярного анализа финансовой информации. Настораживающие признаки могут выявляться при наблюдении за ведением дел клиента или в ходе взаимоотношений с ним банка или становиться очевидными из анализа финансовой и другой документации или пояснительной информации, предоставленной клиентом.

Однако мониторинг риска и обуславливающих его факторов, разумеется, не сводится лишь к наблюдениям за действиями (или бездействием) самого малого предприятия-заемщика. Не менее важны и процессы, происходящие в окружающей его хозяйственной среде, в частности, в той отрасли или подотрасли, где складывается основной объем хозяйственной деятельности заемщика. Для того, чтобы малое предприятие могло успешно продолжать свою деятельность, необходимо прогнозировать изменения в отрасли и своевременно реагировать на них. Банк должен оценивать способность клиента подготовиться к возможным изменениям и принять предупредительные меры. Изменение стиля управления, текучесть кадрового состава, рискованное внедрение на новые рынки -- все это зачастую (хотя и не всегда) является показателем возможных проблем в будущем.

Если банк стремится к контролю за ведением дел заемщика, он может стать некоей «тенью компании» или ее полуофициальным директором и, следовательно, нести определенную долю юридической ответственности за управление делами данной компании. По существу, предоставление кредита в рамках пакета мер содействия данному малому предприятию является важнейшим фактором существенного снижения риска банковского кредитования малых предприятий (особенно кредитования инвестиционного характера).

Однако одним из наиболее эффективных инструментов такого управления рисками банковского кредитования малого бизнеса является система гарантий, особенно выдаваемых от лица специализированных финансовых учреждений. Гарантия как таковая не решает полностью проблемы доступности кредита для малых предприятий. Гарантия -- рыночный товар, имеющий свою цену. При этом в условиях российской экономики высокий уровень предпринимательских рисков неизбежно предопределяет высокую «цену» такого специфического товара как банковская гарантия.

В принципе сегодня нельзя говорить об абсолютной недоступности банковских или страховых гарантий для малых предприятий -- эти гарантии потенциально наличествуют, однако фактически на «открытом рынке» так дороги, что в принципе несовместимы с усредненной нормой рентабельности коммерческой деятельности, особенно при реализации долговременных инвестиционных проектов в реальном секторе экономики. Складывается ситуация, при которой в гарантийных схемах кредитования для малого бизнеса должен четко просматриваться компонент государственной поддержки. Не случайно на сегодня наиболее перспективны региональные схемы таких гарантий характеризуются прямыми формами государственной поддержки и поэтому наиболее широкого и эффективно действуют в регионах, способных реализовать такую поддержку по своим финансовым ресурсам (Москва, Екатеринбург, Нижний Новгород и др.).

В настоящее время становится все более актуальной идея реализации крупномасштабного (как минимум, межрегионального) проекта разработки схем гарантирования кредитов для малых предприятий с государственным (федерально-региональным участием). В основе обсуждаемых проектов создания крупномасштабных схем гарантирования кредитов для малого бизнеса -- смешанные государственно-частные схемы финансирования, сочетание инвестиционного и краткосрочного кредитования, прямые кредиты малому бизнесу и поддержка его инвестиционной деятельности через кредитование лизинговых услуг для малого бизнеса. При этом фактор государственной поддержки реализуется как через участие бюджетных средств в финансировании гарантийных схем, так и через возможность сочетать те или иные формы кредитной поддержки малых предприятий с иными, уже зарекомендовавшими себя инструментами содействия малому бизнесу (имущественная поддержка, налоговые льготы, консультационное, информационное и обучающее содействие и пр.).

Банки, особенно малые и средние, видящие перспективный интерес в кредитовании малого бизнеса, но вынужденные считать каждый рубль своих рисков, серьезно заинтересованы в создании таких схем. При этом нет существенных возражений банков против смешанных государственно-частных форм  организации (финансирования) названных схем. Главное, чтобы эти институты избежали традиционных для наших государственных или «окологосударственных» структур тенденций бюрократизации, а также не пытались присвоить себе некого иммунитета относительно судебного разрешения дел, возникающих в связи с реализацией выданных гарантий.

СТАВКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

Ставка по кредиту – ключевой фактор при выборе ипотечной программы. На сегодня кредитные ставки составляют 9-14% по валютным кредитам и 10,5-18% по кредитам в рублях. Это достаточно высокий уровень ставок, приводящий к существенным переплатам за приобретаемое жилье. За срок кредитования в 15-20 лет заемщик ипотечного кредита может выплатить двойную цену жилья и даже более. К счастью, в России прогнозируется снижение ставок по ипотечным кредитам ежегодно на 1,5-2%.

Обычно банки утверждают процентную ставку в индивидуальном порядке по каждому выдаваемому кредиту, так как она зависит от:

• объекта кредитования – предполагается приобрести квартиру или дом. Во втором случае ставка по кредиту может быть выше.

• рынка недвижимости – первичный или вторичный. По строящемуся жилью ставка выше из-за риска, что строительство не будет закончено. Существуют ипотечные программы, предусматривающие повышенную ставку на период строительства и понижение ставки после сдачи дома.

• формы подтверждения доходов. Если доход не может быть подтвержден официально (справкой по форме 2-НДФЛ), то ставка по ипотечному кредиту может быть повышена на 1-2%.

• срока кредитования. Некоторые банки применяют схему: чем длиннее срок ипотечного кредита, тем выше ставка по нему.

• первоначального взноса. Если первоначальный взнос составляет значительную часть стоимости приобретаемого жилья, то ставка по кредиту может быть снижена.

 

Существуют ипотечные программы, предлагающие «плавающие» ставки по кредиту. В этом случае величина ипотечной ставки зависит от усредненной процентной ставки Лондонского межбанковского рынка, и обозначается как 10%+LIBOR, 8%+LIBOR и т.п. Сейчас «плавающая» ставка по кредиту, с учетом действующего значения LIBOR, выглядит более привлекательно, чем предлагаемые банками фиксированные ставки. Но следует иметь ввиду, что LIBOR подвержена колебаниям и прогнозировать ее значение на длительный срок ипотечного кредита весьма затруднительно.

В разделе сайта «Выбор программы» можно подобрать ипотечные программы с минимальной процентной ставкой.

Перекредитование

В условиях снижения ипотечных ставок, не стоит забывать о возможности перекредитования. Для погашения дорогого кредита с высокой ставкой, взятого ранее, можно брать новый кредит с более гуманной ставкой. При этом в действующем договоре ипотечного кредитования должна быть предусмотрена возможность досрочного погашения кредита. И наконец, оценивая выгоду от операции перекредитования, следует учитывать расходы, сопутствующие получению нового кредита.

Условия ипотечного кредитования включают в себя срок кредитования, размер кредита, кредитную ставку и размер первоначального взноса. Следует также выяснить, каков порядок расчета платежей и кто будет обладать правом собственности на жилье, приобретенное по ипотечной программе. Кроме того, необходимо решить, в какой валюте брать кредит.

Увеличить сумму ипотечного кредита, которую готов выдать банк, можно за счет привлечения созаемщиков.

При получении ипотечного кредита приходится учитывать дополнительные расходы, которые, к сожалению, неизбежны.

Банк, выдающий ипотечный кредит, может потребовать от Вас подтверждения доходов, наличия трудового стажа и, возможно, поручителей. А так же выдвинуть ряд особых требований к ипотечному жилью, которое предполагается приобрести на кредитные средства.

Отсутствие регистрации в месте, где предполагается приобрести жилье, может повлиять на возможность получения ипотечного кредита, так же как и гражданство, если оно не российское.

Особые условия кредитования существуют для молодежной ипотеки.

Интересы детей в процессе купли-продажи жилья накладывают ограничения на возможность ипотечного кредитования. Ипотека и ребенок – отдельный вопрос для изучения.

Если ипотека – не первый кредит, то это одновременно является и достоинством и недостатком…

Оценить степень важности того или иного условия ипотечного кредитования помогут соответствующие разделы сайта.

ОЦЕНКА КРЕДИТНОГО РИСКА

Нужно провести оценку риска в зависимости от вероятности возврата заемщиком полученных кредитов. Строится классификация заемщиков по шкале кредитного рейтинга, который зависит от предыдущей истории погашения заемщиком кредитов, полученных в прошлом, нынешнего финансового положения заемщика, его финансовых обязательств перед другими кредиторами.

Оценка кредитного риска проводится на основании концепции рисковой стоимости как итоговой меры риска, необходимой для расчета размера капитала банка. В случае кредитного риска реальные распределения факторов риска и изменений стоимости портфеля, как правило, далеки от нормального закона, что учитывается в технологии "Франклин&Грант". Используются методы восстановления плотности распределения , применяются различные методы имитационного моделирования, например, на основе метода Монте-Карло. При этом производится расчет множества возможных сценариев изменения кредитного рейтинга по каждому заемщику, которые охватывают весь оставшийся период до погашения кредита. Рассчитывается величина потерь, вызванная отказом некоторых заемщиков от погашения кредита. Проводится расчет убытков из суммы непогашенных кредитов и недополученных процентов. После итогового суммирования всех результатов строится эмпирическое распределение вероятностей прибылей и убытков, на основе которых и определяется искомая величина рисковой стоимости.

Важнейшим моментом при оценке кредитного риска является построение матрицы переходов, отражающей вероятность перехода заемщика из одной категории кредитного рейтинга в другую, более высокую или более низкую, в течение определенного временного периода. Вероятность такого перехода заемщика рассчитывается как отношение числа заемщиков, сменивших свой кредитный рейтинг к общему числу заемщиков.

В условиях работы на российском рынке у заемщика чаще всего нет общепризнанного кредитного рейтинга. Поэтому кредитору необходимо произвести оценку его кредитного рейтинга по объективной шкале оценки кредитоспособности. Одной из методологий такой оценки является метод оценки денежных потоков (cash flow) организации-заемщика.

Что при этом учитывается? Прибыли компании за отчетные периоды, при этом рассматривается процент положительных периодов над убыточными. Валовая стоимость продукции. Инвестиционная деятельность компании. Финансовая деятельность и ряд других аспектов.

Исходя из этих статистических показателей, компания проводит расчет по технологии VаR кредитного риска, связанного с данной организацией. Это, по сути, вероятность отсрочки или невыплаты заемщиком кредитных процентов либо всей суммы кредита

В терминах потерь риск ликвидности активов может быть оценен как сумма потери в стоимости ("проскальзывания") при реализации активов в тот или иной срок (например, разница между стоимостью позиции по текущим ценам и суммы, которая может быть получена при полной реализации позиции в течение одного дня).

Важнейшим показателем ликвидности финансового инструмента является спрэд рыночной цены, т.е. разница между курсом покупки и продажи актива. В мае 1999 г. Bank for International Settlements (BIS) опубликовал отчет Committee on the Global Financial System о проведенном годовом исследовании различных аспектов ликвидности рынка.

Согласно данному отчету выделяют следующие основные характеристики ликвидности: вязкость рынка (tightness), глубину (depth) и восстановление рынка (resiliency). Вязкость рынка показывает, как далеко отклоняется цена реальной сделки от средней рыночной цены. Для измерения вязкости рынка используется величина рыночного спрэда. Выделяют три вида спрэда:

• наблюдаемый спрэд, т.е. разница между лучшими ценами на покупку и продажу

• реализованный спрэд, равный разнице между средневзвешенными ценами сделок за какой-то период времени, совершенных по цене спроса и сделок, совершенных по цене предложения;

• эффективный спрэд, определяемый для каждого участника рынка индивидуально и равный разнице между реальной ценой сделки и средней ценой рынка в момент сделки.

Глубина характеризует развитость рынка, его объем, число участников, интенсивность торговли. Для измерения глубины рынка используют количество и объем заявок на рынке на покупку и продажу. Косвенной характеристикой глубины рынка является отношение объема торговли активом за данный период времени к общему объему, находящемуся в обращении (для срочного рынка - к объему открытых позиций по данному классу инструментов). Риск ликвидности активов также сильно зависит от отношения размера позиции к размеру всего рынка (ежедневному обороту на рынке). Восстановление рынка характеризуется временем, за которое исчезает флуктуация цены, вызванная совершением сделки, или временем, за которое устраняется дисбаланс между спросом и предложением. Адекватные методы измерения данной величины на сегодняшний день отсутствуют.

Для чего нужен расчет риска ликвидности крупным институциональным инвесторам, методикой которого обладает компания "Франклин&Грант"? Насколько он важен во всей структуре рисков, связанных с работой на финансовых рынках?

Для инвестиционных компаний, банков и пенсионных фондов важнейшим сегментом инвестиций является российский корпоративный рынок ценных бумаг. Капитализация рынка относительно мала, и наличие высоколиквидных активов на нем ограничено. В связи с этим перед крупными инвестиционными структурами встает вопрос о способе оценки риска, связанного с ликвидностью финансовых инструментов. При оценках различного рода рыночных рисков, обычно опускается вопрос о ликвидности рынка. Однако для крупных участников финансового рынка, какими являются, например, инвестиционные компании и пенсионные фонды, отбрасывать вопрос ликвидности выбираемых финансовых инструментов нельзя. Ведь в отличие от мелких участников рынка при объемах, которыми оперируют такие крупные финансовые структуры, учет риска ликвидности является важным моментов в оценке риска всего портфеля, а случаях сильных ценовых движений он существенно меняет величину суммарного риска всего инвестиционного портфеля.

При работе с высоколиквидными активами ценовой спрэд составляет минимальную величину. Однако при работе с менее ликвидными инструментами его величина может существенно большей. В случае же сильных ценовых движений величина спрэда средне- и низколиквидных активов может доходить до нескольких процентов. В этом случае при продаже финансового актива институциональный инвестор может понести дополнительные убытки. Для количественной оценки влияния величины спрэда инвестор должен обладать инструментарием для мониторинга рисков, связанных с ликвидностью.

Компания "Франклин&Грант" имеет в своем арсенале эффективную технологию финансовой инженерии по оценке рисков Value at Risk (VaR), которая может быть применена также для количественной оценки риска ликвидности того или иного финансового инструмента. Эта технология позволяет однозначно ответить на вопрос, какой максимальный убыток может понести компания за определенный период времени с заданной вероятностью с учетом риска ликвидности.

Традиционно метод VаR основан на предположении нормального распределения плотности вероятности. Однако реальное распределение изменения цены активов отличается от нормального. Как правило, реальное распределение имеет более "тяжелые хвосты", что отражает факт более частых, по сравнению с нормальным распределением, резких изменений на рынке. Собственная методика, разработанная специалистами компании Finflow Holdings Limited, агентом которой является "Франклин&Грант" позволяет восстановить плотность вероятности в этих случаях оптимальным образом, что повышает точность расчета рисков. Отметим, что расчет рисков с помощью VaR-технологии является не данью моде, а насущной необходимостью эффективного риск-менеджмента каждого финансового института. В связи с увеличивающейся волатильностью на мировых финансовых рынках, во многих странах регулирующие органы вводят для институциональных инвесторов требования по соблюдению нормативов управления рисками, основанных на методике VaR.

Представители разных отраслей экономики – в том числе и наши клиенты – зачастую задают нам, как консультантам по управлению рисками вопрос: есть ли простые и наглядные методы, доступные и неспециалистам, которые помогли бы хотя бы грубо оценить риски при развитии новых стратегических направлений бизнеса, крупных инвестиционных планов и т.п. Бывает, что в процессе разработки стратегии оценивается до десяти возможных стратегий. Каждой из них свойственен свой набор зачастую катастрофических рисков. Так есть ли способ быстрого и сжатого отображения деловых рисков вашей организации, препятствующих достижению стратегических целей. Как на нескольких страницах описать детали этих рисков, а также состав действий по их снижению или устранению, как установить и распределить временные рамки выполнения работы, меры успеха и исполнителей, ответственных за успешное выполнение? Это можно сделать при помощи построения карты рисков вашей организации или отдельного стратегического направления развития бизнеса.