9.4. Специфічні властивості землі як товару.
Загальну споживчу цінність нерухомості складає її корисність, тобто можливість використання нерухомості для здійснення певної економічної функції або особистого споживання.
Нерухомість, в першу чергу земля, має особливі споживчі властивості .
Специфічні властивості землі як товару
№ |
Властивості |
Характеристика |
1 |
2 |
3 |
11 |
Призначення |
Багатофункціональне: екологічне, соціальне і економічне. Метод виробництва, предмет праці, просторовий базис будь-якого бізнесу |
22 |
Форма функціонування в сфері підприємництва |
Натурально-речовинна і вартісна |
33 |
Походження |
Невідтворювана, природна частина природи, базовий ресурс всіх благ, існує незалежно від волі людей |
44 |
Ступінь рухомості |
Абсолютно нерухомий, не можна фізично перемістити в більш зручне місце. Більша залежність ціни від місцеположення |
55 |
Тривалість господарського кругообігу |
Нескінченне використання в загальному і в приватному володінні |
66 |
Стан споживчої форми в процесі використання |
Зберігається натуральна форма протягом усього періоду використання і невикористання |
77 |
Знос в процесі використання |
Не зношується, не руйнується, не втрачає своїх корисних властивостей, а покращується при раціональному використанні |
88 |
Зміна вартості в часу |
Потенційно вартість не знижується, а підвищується через її зростаючий дефіцит, інфляції і інших факторів |
99 |
Кількість |
Постійно, не відтворюється в натуральній формі |
110 |
Якість |
Визначається унікальним місцеположенням і плодючістю, що відновлюються природним шляхом, рельєфом і т. ін. |
111 |
Взаємозамінність |
Не може бути замінена жодним іншим ресурсом |
112 |
Оборотоздатність на ринку |
Окремі види земель обмежені або виключені з господарського обороту |
113 |
Можливість сервітуту |
Право обмеженого користування чужою земельною ділянкою |
114 |
Формування споживчої вартості |
Здійснюється природним шляхом протягом тисячоліть, вкладенням праці і капіталу |
115 |
Особливий метод розпорядження землею |
Землевпорядні дії |
9.5. Грошова оцінка земель як складова державного земельного кадастру.
Грошова оцінка земель базується на матеріалах державного земельного кадастру, тобто вона включає в себе кількісну і якісну характеристику ґрунтів, їх економічну оцінку, матеріали землеустрою, та інвентаризації земель, тощо.
Постанова КМУ від 11 жовтня 2002 року №1531 „Про експертну грошову оцінку земельних ділянок”
Експертна грошова оцінка земельної ділянки здійснюється на основі методичних підходів:
прямої і непрямої капіталізації, тобто капіталізація ЧОД або рентного доходу;
зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок (ринковий метод);
урахування витрат на земельні поліпшення;
поєднання декількох методичних підходів з умовним розподілом забудованої земельної ділянки на складові компоненти.
Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться в такій послідовності:
збір інформації, необхідної для її проведення;
визначення ефективного використання земельної ділянки;
вибір та обґрунтування методичних підходів оцінки.
Грошову оцінку земель с/г призначення проводять для таких угідь як рілля, багаторічні насадження, природні сіножаті, та пасовища. Вона здійснюється на основі рентного доходу, який створюється при виробництві зернових культур, тобто результати оцінки представляються в натуральних одиницях, наприклад, у центнерах зерна. Грошова оцінка є добутком річного рентного доходу , визначеного за економічною оцінкою на ціну.
Грошову оцінку орних земель та земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями, пасовищами визначають:
Г оз = ЗРД х Тк х Ц
Гоз – грошова оцінка відповідного угіддя ( в гривнях);
ЗРД – загальний рентний дохід (орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями, пасовищами), у центнерах зерна;
Ц – ціна 1 центнера зерна;
Тк – термін капіталізації рентного доходу, прийнятий 33 рокам;
ЗРД (загальний рентний дохід) складається з абсолютного рентного доходу та диференціального, тобто:
ЗРД = АРД + ДРД
де:
ЗРД – загальний рентний дохід;
АРД – абсолютний рентний дохід;
ДРД – диференціальний рентний дохід.
Величина абсолютного рентного доходу відображає умови використання гірших за якістю земель і встановлена для України на один гектар рівною 1,6 ц зерна (АРД -1,6 ц.з.)
Диференціальний рентний дохід з орних земель за економічною оцінкою по виробництву зернових культур визначають за формулою:
ДРД = (У х Ц – З – (З х Кнр)) / Ц
де:
У – урожайність зерна з 1 гектара у центнерах;
Ц – ціна реалізації 1 центнера зерна;
З – затрати на 1 гектар;
Кнр – коефіцієнт норми рентабельності, прийнятий рівним 0,35.
Для визначення диференціального рентного доходу земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями, та пасовищами, використовують:
ДРД(І) = (ДРД – РД(І))/РД
де:
ДРД(і) – диференціальний рентний дохід з 1 гектара земель під відповідними угіддями (багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами у центнерах);
ДРД – диференціальний рентний дохід з 1 гектара орних земель ( у центнерах);
РД(і) – диференціальний рентний дохід з 1 гектара земель під відповідними угіддями (у гривнях);
РД – диференціальний рентний дохід з 1 гектара орних земель за економічною оцінкою по виробництву зернових культур (у гривнях).
Задачі:
1 . Визначити вартість окремої земельної ділянки, яка знаходиться у власності фермера, та призначена для сільськогосподарських угідь за такими показниками: річний рентний дохід складає 280 тис.грн., термін отримання рентного доходу 5 років, поточна вартість реверсії (прогнозна очікувана вартість) - 1млн.грн., ставка капіталізації складає 10%.
2. Визначити диференціальний рентний дохід з гектара земель під природними сіножаттями, якщо урожайність з гектара землі складає 70 цент., ціна реалізації 1 центнера урожайності – 120 грн., виробничі затрати на гектар склали 500 грн., коефіцієнт норми рентабельності 2.6. Крім того, диференціальний рентний дохід з гектара земель під природними сіножаттями за економічною оцінкою земель склав 10400 грн., а з гектара орних земель за економічною оцінкою по виробництву зернових культур – 9800 грн.