- •Определение эксплуатационных и прочих затрат
- •Смета затрат на обслуживание жилого дома
- •Дополнительная смета затрат на обслуживание офисных помещений
- •Дополнительная смета затрат на обслуживание автостоянки
- •Определение денежных притоков
- •Вариант 1
- •Расчет сроков окупаемости проекта (простого и с дисконтированием), уровня рентабельности инвестиций и внутренней нормы доходности
- •Расчет сроков окупаемости проекта
- •Сводная таблица показателей эффективности проекта с учетом фактора времени
- •Вариант 2
- •Расчет сроков окупаемости проекта (простого и с дисконтированием), уровня рентабельности инвестиций и внутренней нормы доходности Расчет сроков окупаемости проекта
- •Сводная таблица показателей эффективности проекта с учетом фактора времени
Определение эксплуатационных и прочих затрат
К эксплуатационным и прочим затратам относятся:
- расходы на содержание объекта недвижимости;
- расходы на благоустройство придомовой территории;
- административные и управленческие расходы;
- налоги.
Для определения затрат на обслуживания жилого дома составим смету (таблица 3.45).
Таблица 3.45
Смета затрат на обслуживание жилого дома
|
Наименование инженерной системы |
Должность, профессия |
Кол-во персонала |
Оклад, в руб. |
ФОТ, в руб. |
1 |
Лифтовое хозяйство и диспетчерская |
Диспетчер-лифтер |
1 |
6 000 |
6 000 |
Система энергоснабжения |
Электрик |
1 |
10 000 |
10 000 |
|
Система отопления и канализации |
Сантехник |
1 |
10 000 |
10 000 |
|
Сервис |
Уборщица |
1 |
9 000 |
9 000 |
|
Дворник |
1 |
8 000 |
8 000 |
||
Обслуживание |
Рабочий |
1 |
6 000 |
6 000 |
|
|
Итого за месяц: |
|
|
|
49 000 |
|
Итого за год: |
|
|
|
588 000 |
2 |
Отчисления с фонда оплаты труда, в год |
26,00% |
|
|
152 880 |
3 |
Отчисления с фонда оплаты труда, в месяц |
|
|
|
12 740 |
|
Итого за месяц с учетом ЕСН: |
|
|
|
61 740 |
|
Итого за год с учетом ЕСН: |
|
|
|
740 880 |
|
Необходимые договоры на техобслуживание инженерного оборудования |
Стоимость работ, руб. |
Периодич-ность (раз/год) |
Стоимость работ за год, руб. |
|
4 |
Расходы на хозтовары и моющие средства |
470 |
12 |
5 640 |
|
5 |
Обслуживание лифтов |
2 000 |
12 |
24 000 |
|
6 |
Электроснабжение лифтов |
2 100 |
12 |
25 200 |
|
продолжение таблицы 3.45
7 |
Освещение мест общего пользования |
1 500 |
12 |
18 000 |
8 |
Дезинфекция, дератизация |
15 000 |
1 |
15 000 |
9 |
Обслуживание слаботочных систем |
1 500 |
12 |
18 000 |
10 |
Техническое обслуживание внутридомового газового оборудования |
1150 |
2 |
2 300 |
11 |
Аварийное обслуживание |
2 000 |
12 |
24 000 |
|
Итого за год: |
|
|
873 020 |
|
Итого за месяц: |
|
|
72 752 |
|
Наименование инженерной системы |
Должность, профессия |
Кол-во персонала |
Оклад, в руб. |
|
Ремонтный фонд |
|
|
80 000 |
|
Накладные расходы в год |
|
|
361 600 |
|
в том числе: |
|
|
|
|
Заработная плата АУП |
|
|
260 000 |
|
Отчисления с ФОТ |
26,00% |
|
67 600 |
|
Спецодежда |
|
|
11 500 |
|
Расходы на канцтовары |
|
|
6 000 |
|
Приобретение приборов и инструментов |
|
|
10 500 |
|
Непредвиденные расходы |
|
|
6 000 |
|
Итого за год: |
|
|
441 600 |
|
ВСЕГО в год: |
|
|
1 314 620 |
|
ВСЕГО в месяц: |
|
|
109 550 |
|
Рентабельность 10%, в год |
|
|
131 462 |
|
Рентабельность 10%, в месяц |
|
|
10 955 |
|
ВСЕГО в год: |
|
|
1 446 082 |
|
ВСЕГО в месяц: |
|
|
120 506,8 |
|
Стоимость обслуживания 1 кв.м в год |
|
|
327,1 |
|
Стоимость обслуживания 1 кв.м в месяц |
|
|
27,3 |
На основании данных таблицы 3.45 можно сделать вывод, что затраты по содержанию 1 м2 жилой площади здания составляет 327,1 руб./год и 27,3 руб./мес.
Составим дополнительную смету затрат на содержание офисных помещение, расположенных на 1 и 2 этажах, при условии их продажи.
Таблица 3.46
Дополнительная смета затрат на обслуживание офисных помещений
|
Наименование инженерной системы |
Должность, профессия |
Кол-во персонала |
Оклад, в руб. |
ФОТ, в руб. |
|
Сервис |
Уборщица |
1 |
9 000 |
9 000 |
Охранник |
2 |
10 000 |
20 000 |
||
|
Итого за месяц: |
|
|
|
29 000 |
|
Итого за год: |
|
|
|
348 000 |
2 |
Отчисления с фонда оплаты труда, в год |
26,00% |
|
|
90 480 |
3 |
Отчисления с фонда оплаты труда, в месяц |
|
|
|
7 540 |
|
Итого за месяц с учетом ЕСН: |
|
|
|
36 540 |
|
Итого за год с учетом ЕСН: |
|
|
|
438 480 |
4 |
Арендная плата за земельный участок, руб./год |
|
|
|
50 170 |
|
Итого за год: |
|
|
|
488 650 |
|
Итого за месяц: |
|
|
|
40 720,8 |
|
Рентабельность 10% в месяц |
|
|
|
4 072 |
|
Рентабельность 10% в год
|
|
|
|
48 865 |
|
ВСЕГО в месяц: |
|
|
|
44 792,9 |
|
ВСЕГО в год: |
|
|
|
537 514,6 |
|
Стоимость обслуживания 1 кв.м в год |
|
|
|
551,6 |
|
Стоимость обслуживания 1 кв.м в месяц |
|
|
|
46 |
|
Стоимость обслуживания 1 кв.м офисных помещений в год |
|
|
|
810,4 |
|
Стоимость обслуживания 1 кв.м офисных помещений в месяц |
|
|
|
67,6 |
На основании данных таблицы 3.46 можно сделать вывод, что затраты по содержанию 1 м2 площади офисных помещений, при условии их продажи, составляет 810,4 руб./год и 67,6 руб./мес.
Из таблиц 3.45 и 3.46 видно, что для жильцов этого дома и арендаторов офисных помещений стоимость обслуживания 1 кв.м. площади будет разная, поскольку для обслуживания офисных площадей требуются дополнительные услуги, а, следовательно, и дополнительный персонал.
Составим дополнительную смету затрат на содержание автостоянки, при условии продажи машино-мест.
Таблица 3.47
Дополнительная смета затрат на обслуживание автостоянки
|
Наименование инженерной системы |
Должность, профессия |
Кол-во персонала |
Оклад, в руб. |
ФОТ, в руб. |
|
Сервис |
Охранник |
1 |
10 000 |
10 000 |
|
Итого за месяц: |
|
|
|
10 000 |
|
Итого за год: |
|
|
|
120 000 |
2 |
Отчисления с фонда оплаты труда, в год |
26,00% |
|
|
31 200 |
3 |
Отчисления с фонда оплаты труда, в месяц |
|
|
|
2 600 |
|
Итого за месяц с учетом ЕСН: |
|
|
|
12 600 |
|
Итого за год с учетом ЕСН: |
|
|
|
151 200 |
|
Рентабельность 10% в месяц |
|
|
|
1 260 |
|
Рентабельность 10% в год |
|
|
|
15 120 |
|
ВСЕГО в месяц: |
|
|
|
13 860 |
|
ВСЕГО в год: |
|
|
|
166 320 |
|
Стоимость обслуживания 1 кв.м в год |
|
|
|
872,9 |
|
Стоимость обслуживания 1 кв.м в месяц |
|
|
|
72,8 |
|
Стоимость обслуживания 1 кв.м автостоянки в год |
|
|
|
1 131,3 |
|
Стоимость обслуживания 1 кв.м автостоянки в месяц |
|
|
|
94,3 |
|
Стоимость обслуживания машино-места в год |
|
|
|
35 918,8 |
|
Стоимость обслуживания машино-места в месяц |
|
|
|
2 999,3 |
На основании данных таблицы 3.47 можно сделать вывод, что затраты по содержанию 1 м2 площади автостоянки, при условии продажи машино-мест, составляет 1131,3 руб./год и 94,3 руб./мес.
Составим дополнительную смету затрат на содержание офисных помещение, расположенных на 1 и 2 этажах, при условии сдачи их в аренду.
Таблица 3.48