1) Складання фінансових планів і звітів тресту;
2) Бюджет кеш-фло тресту.
1.2. Складання фінансових планів і звітів тресту
Виробнича програма тресту складається з п'яти категорій об'єктів.
1. Об'єкти, що спроектовані, розпочаті, завершені та реалізовані у звітному році.
Загальна площа цих об'єктів визначається їх плановою площею, тобто:
S1=S’
де S1 - загальна площа об'єктів 1-ої категорії, м2.
2. Об'єкти, що спроектовані в минулому періоді, але розпочаті, завершені та реалізовані у звітному році. Це об'єкти, для яких А1=0%, А2=100%. За даними об'єктами загальна площа складає:
S2=S’
де S2 - загальна площа об'єктів 2-ої категорії, м2.
3. Об'єкти запасу. Ці об'єкти були збудовані в минулому році, але їх реалізація передбачена у звітному році. У цьому випадку:
S3=(F*S)/100
де S3 - загальна площа об'єктів 3-ої категорії, м2.
4. Об'єкти, завершені у звітному періоді, але tie реалізовані в ньому. Для цих об'єктів А2=100%, а загальна площа:
S4=((100-A1)*S)/100
де S4 - загальна площа об'єктів 4-ої категорії, м2.
5. Незавершені об'єкти. Очевидно, що в цьому випадку:
S5=(( A2-A1)*S)/100
де S5 - загальна площа об'єктів 5-ої категорії, м2 .
Таким чином, загальний виробничий бюджет тресту може бути представлений табл. 1.4.
Таблиця 1.4.
№ з/з |
|
Загальна площа об’єктів, м2 |
Питомі затрати, грн/м2 |
|||||||
Вид об'єктів |
S1 |
S2 |
S3 |
S4 |
S5 |
усього (S0) |
S1 |
S2 |
Усього (Sp) |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
1 |
Елітне житло |
175000/ 135000 |
25000/ 50000 |
-/- |
-/- |
-/- |
200000 /400000 |
1500/ 750 |
5000/ 5000 |
6500/ 5750 |
2 |
Усього перспективних об'єктів (п.1.) |
175000/ 135000 |
25000/ 50000 |
-/- |
-/- |
-/- |
200000/ 400000 |
1500/ 750 |
5000/ 5000 |
6500/ 5750 |
3 |
Житло для середнього класу |
140000/ 280000 |
-/40000 |
2000/ 4000 |
-/- |
16000/- |
158000/ 324000 |
1000/ 500 |
3000/ 3000 |
4000/ 3500 |
4 |
Усього нормальних об'єктів (п.З.) |
140000/ 280000 |
-/40000 |
2000/ 4000 |
-/- |
16000/- |
158000/ 324000 |
1000/ 500 |
3000/ 3000 |
4000/ 3500 |
5 |
Цивільні об'єкти соціального спрямування (пільгові об'єкти) |
70000/ 70000 |
-/- |
500/ 500 |
7500/ 7500 |
-/- |
78000/ 78000 |
500/ 500 |
1000/ 1000 |
1500/ 1500 |
6 |
Усього ризикових об'єктів (п.5.) |
70000/ 70000 |
-/- |
500/ 500 |
7500/ 7500 |
-/- |
78000/ 78000 |
500/ 500 |
1000/ 1000 |
1500 /1500 |
7 |
Соціальне житло (пільгові об'єкти) |
105000/ 52500 |
-/- |
750/ 375 |
12750/- |
-/3750 |
118500/ 56625 |
500/ 1000 |
1000/ 1000 |
1500/ 1500 |
8 |
Усього невигідних об'єктів (п.7.) |
105000/ 52500 |
-/- |
750/ 375 |
12750/- |
-/3750 |
118500/ 56625 |
500/ 1000 |
1000/ 1000 |
1500 /2000 |
9 |
Усього бюджету (п.2+п.4+п.6.+п.8) |
490000/ 752500 |
25000/90000 |
3250/ 4875 |
20250/ 7500 |
16000 /3750 |
554500/ 854625 |
-/- |
-/- |
-/- |
Очевидно, що при переході від натуральних показників до вартісних слід мати на увазі таке.
1. Дохід трест отримує виключно від об'єктів 1-ої, 2-ої та 3-ої категорії, тобто:
Д1=S0*(S1+S2+S3)
де Д1 - дохід, отриманий від i-го виду об'єктів, тис .грн.
Саме зазначені об'єкти складають за логікою програму реалізації.
2. Джерелами затрат є об'єкти всіх категорій, крім 2-ої, оскільки об'єкти цієї категорії будувалися в минулому періоді, а, отже, й відповідні затрати, віднесені до минулого. Таким чином:
Z1(2)=S1(2)*(S0-S2)
де Z1(2) - загальні постійні специфічні (змінні) затрати, понесені на і-му виді об'єктів, тис. грн.
Маючи ці дані, можна скласти повну виробничу програму, звіт про її виконання та оцінити вплив відхилень окремих факторів на загальний результат (прибуток). При цьому слід мати на увазі:
1) виробнича програма складається на основі нормативних даних, а виконавчий звіт - на основі фактичних;
2) всі розрахунки по програмі ведуться методом «стандарт-директ-кост», а по звіту - методом «директ-кост» (обидва методи в розвиненій формі).
Враховуючи все це, виробнича програма та звіт про її виконання будуть мати вигляд (табл. 1.6). Співставляючи планові та фактичні дані, встановлюємо, що:
Таблиця 1.5
№ п/п |
Вид об'єктів |
Затрати: |
Дохід: |
||||||
розрахункова загальна площа об'єктів, м2 |
питомі постійні специфічні затрати (S1), грн/м2 |
усього специфічних ззатрат (Z1)млн грн |
Питомі змаінні затрати (S2)грн/м2 |
Усього змінних затрат (Z2),млн/грн |
розрззхункова зш-альна площа об'єктів, м" |
виробнича ціна (S0)грн/м2 |
усього доходу (Д), млн грн |
||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
1 |
Елітне житло |
175000 /350000 |
1500/ 750 |
262.5/ 262.5 |
5000 /5000 |
875/ 1050 |
200000/ 400000 |
8500/ 9000 |
1700/ 3600 |
2 |
Житло для середнього класу |
158000/ 284000 |
1000/ 500 |
158.0/ 142.0 |
3000/ 3000 |
474/ 825 |
142000/ 324000 |
5500/ 5500 |
781/ 1782 |
3 |
Соціальне житло |
118500/ 56625 |
500/ 1000 |
59.5/ 56.6 |
1000/ 1000 |
118.5/ 56.6 |
105750/ 52875 |
2500/ 2000 |
264.37/ 105.75 |
4 |
Цивільне житло соціального призначення |
78000/ 78000 |
500/ 500 |
39.0/ 39.0 |
1000/ 1000 |
78/ 78 |
70500/ 70500 |
2500/ 2000 |
176.25/ 176.25 |
Таблиця 1.6
№ |
Калькуляційні статті |
Виробнича програма,млн.грн |
Звіт про виконання виробничої програми, млн.грн |
||||||||
Елітне житло |
Житло для середнього класу |
Соціальне житло |
Цивільне житло |
Усього |
Елітне житло |
Житло для середнього класу |
Соціальне житло |
Цивільне житло |
Усього |
||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
1 |
Виручка від операційної д-ті (Д) |
1700 |
781 |
264.37 |
176.25 |
2921.62 |
3600 |
1782 |
105.75 |
176.25 |
5664 |
2 |
Змінні затрати (Z2) |
875 |
474 |
118.50 |
78 |
1545.5 |
1050 |
825 |
56.6 |
78 |
2009.6 |
3 |
Маржинальний дохід (М0) |
825 |
307 |
145.87 |
98.25 |
1376.12 |
2550 |
957 |
49.15 |
98.25 |
3654.4 |
4 |
Постійні специфічні затрати (Z1) |
262.5 |
158 |
59.5 |
39 |
519 |
262.5 |
142 |
56.6 |
39 |
500.1 |
5 |
Напівмаржа (M1) |
562.5 |
149 |
96.37 |
59.25 |
857.12 |
2287.5 |
815 |
-7.45 |
59.25 |
3154.3 |
6 |
Загальні постійні затрати (Z0) |
|
|
|
|
6.00 |
|
|
|
|
8.00 |
7 |
Операційний прибуток (П0) |
|
|
|
|
851 |
|
|
|
|
3146.3 |
1. Загалом програма є перевиконаною за прибутком на
тобто трохи менше ніж в 2,5 рази.
2. Основний внесок у результат програми йде за рахунок соціальних об'єктів, однак, у результаті її виконання, істотно підвищилися значення елітного житла та житла для середнього класу і значно погіршилась роль цивільних об'єктів (див. табл. 1.7). Це визначається поведінкою коефіцієнту маржинального доходу, який розраховується за формулою:
де ктi - коефіцієнт маржинального доходу, по і-му виду об'єктів, %;
М0, - маржинальний дохід по і-му виду об'єктів, млн грн.
3. План будівництва цивільних об'єктів соціального призначення завершений зі збитком в 11,25 млн. грн. або 2,9%
від планового значення напівмаржі.
Таблиця 1.7.
№ п/п |
Вид об'єктів |
Програма: |
Звіт: |
||
коефіцієнт маржинального доходу (кт), % |
ранг об'єктів |
коефіцієнт Маржинального доходу (кт), % |
Ранг об’єктів |
||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
1 |
Елітне житло |
48.5 |
4 |
70.8 |
3 |
2 |
Житло для соціального класу |
39.3 |
3 |
53.7 |
2 |
3 |
Соціальне житло |
55.1 |
2 |
46.4 |
1 |
4 |
Цивільні об'єкти соціального призначення |
55.7 |
1 |
55.7 |
4 |
5 |
Усього: |
47.1 |
- |
64.5 |
- |
4. Незважаючи на свою прибутковість, соціальні об'єкти принесли менше надходжень, ніж планувалося, а решта об'єктів, навпаки, - більше.
За рахунок яких факторів відбулися зазначені зміни? Для відповіді на це питання розрахуємо відповідні відхилення (табл. 1.8).
1. Відхилення за обсягами реалізації. Очевидно, що для таких об'єктів як елітне житло та житло для середнього класу надходження зросли тому, що зросли передусім обсяги реалізації. Так само, надходження від реалізації соціального житла впали через падіння відповідних обсягів. Відхилення за цим фактором визначається за формулою:
Де - відхилення за обсягами реалізації по і-му виду об'єктів, млн грн;
- нормативна виробнича ціна по і-му виду об'єктів, тис. грн/м2;
- нормативна (фактична) загальна площа реалізованих об'єктів по і-му виду, тис. м2.
Таблиця 1.8
№ п/п |
Вид об'єктів |
Нормативна виробнича ціна (SOH), тис. грн/м2 |
Загальна площа реалізованих об'єктів, тис. м2: |
Відхилення за обсягами реалізації млн грн |
|
нормативна (SRH) |
фактична (SRФ) |
||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
1 |
Елітне житло |
8.50 |
200 |
400 |
1700 |
2 |
Житло для середнього класу |
5.50 |
142 |
324 |
1100 |
3 |
Соціальне житло |
2.50 |
105.75 |
52.87 |
-133.45 |
4 |
Усього |
- |
- |
- |
2666.55 |
2. Відхилення за цінами (табл. 1.9). Іншим фактором відхилення, к показує аналіз виробничої програми, є виробнича ціна. Цей фактор спрацьовує в елітному житлі (де ціни зросли) та в соціальних об'єктах (де ціни відповідно, впали). Ці відхилення визначаються так:
Де - відхилення за цінами по і-му виду об'єктів, млн грн;
- фактична виробнича ціна по і-му виду об'єктів, тис. грн/м2;
Таблиця 1.9
№ з/з |
Вид об'єктів |
Фактична загальна площа реалізованих об'єктів, тис.м2 |
Виробнича ціна, тис. грн./м2: |
Відхилення за цінами млн грн |
|
нормативна
|
фактична
|
||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
1 |
Елітне житло |
400 |
8.50 |
9.00 |
200 |
2 |
Житло для середнього класу |
52.87 |
2.50 |
2.00 |
-26.43 |
3 |
Соціальне житло |
70.5 |
2.50 |
2.00 |
-35.25 |
4 |
Усього |
- |
- |
- |
138.32 |
Примітка:
Через збільшення одиниць виміру та округлення даних до сотих підсумкові цифри можуть (як і в табл.1.6, 1.8.) не співпадати з розрахунковими. Об'єднуючи обидва відхилення в одне, отримаємо:
Таблиця 1.10
з/з |
Вил об'єкту |
Відхилення: |
|||||
в млн грн: |
у %: |
||||||
сукупні |
в т.ч. |
сукупні |
в т.ч. |
||||
за обсягами реалізації |
за цінами |
за обсягами реалізації
|
за цінами |
||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
1 |
Елітне житло |
1900 |
1700 |
200 |
100.00 |
89.47 |
10.53 |
2 |
Житло для середнього класу |
1100 |
1100 |
- |
100.00 |
100.00 |
- |
3 |
Соціальне житло |
-159.88 |
-133.45 |
-26.43 |
100.00 |
83.33 |
16.67 |
4 |
Цивільні об'єкти соціального ітризначення |
-35.25 |
- |
-35.25 |
100.00 |
- |
100.00 |
5 |
Усього |
2796.05 |
2660.55 |
138.32 |
400.00 |
272.8 |
127.2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Примітка:
Перевірку загальних сукупних відхилень можна здійснити на підставі табл.1.6, використовуючи формулу:
Де - загальний сукупний нормативний (фактичний 0 дохід, млн грн;
- загальні сукупні відхилення, млн.грн.
У моєму випадку:2796,05 млн грн (неспівпадіння в
грн викликане округленням цифр).
Аналогічно перевіряються сукупні відхилення за видами об'єктів.
Таким чином, перший етап виконання завдання дозволив зробити такі висновки.
1. Основним фактором, що визначав прибутковості елітного житла та житла для середнього класу з одночасним збільшенням надходжень від цих об'єктів, є істотне збільшення (майже в 2 рази) обсягів реалізації.
2. Суттєве падіння прибутковості цивільних об'єктів соціального призначення та надходжень від них відбулося виключно за рахунок падіння цін на ринку (на 20%).
3. Підвищенню прибутковості середнього класу житла сприяло те, що ціни на ринку падали меншими темпами ніж скорочувалися обсяги реалізації (а з ними та змінні затрати). Дійсно, якщо змінні затрати скоротилися в 2,09 рази,
то ціни впали лише 2,49рази(264,37/105,75)=2,49 рази і це стало причиною деякого зростання прибутковості. Однак, разом з тим, надходження від даних об'єктів все ж таки зменшилися, головним чином, через істотне зменшення (в 2 рази) обсягів реалізації.
Основний загальний висновок: якщо такий стан справ збережеться і надалі від об'єктів соціального призначення тресту слід буде відмовлятися на користь комерційного житла.