Лекция 6. Тема: земельные сервитуты, правила добрососедства, ограничения и отягощения прав на землю

Постановка вопросов: Понятие и виды земельных сервитутов. Понятие и содержание добрососедства в земельном праве. Понятие и виды ограничений прав на землю. Правовой режим зон, которые подлежат специальной охране.

1. Понятие и виды земельных сервитутов

Сервитут согласно положений Земельного кодекса Украины является правом ограниченного пользования чужим земельным участком. Обоснованием концепции земельного сервитуту в современном земельном праве служит модель сервитуту за римским правом. В соответствии с римско-правовой традицией сервитут – вещевое право на чужую вещь, которая обеспечивает полное или частичное пользование и неразрывно связанные с определенным земельным участком или определенным лицом. В настоящее время происходит процесс возрождения института сервитуту после более чем восьмидесятилетнего перерыва в его развитии, поскольку вся система прав на чужие вещи, что существовала раньше, не нашла своего места, была далека всей системе советского права.

Сервитут является одним из видов прав на чужие вещи, который может быть определен как право ограниченного пользования чужими вещами (имуществом), установленное в интересах определенного лица. Сервитут принадлежит к таким правам, что подчиняет вещь уполномоченному лицу (сервитуарию) для использования с определенной целью и в определенном направлении. Сервитут позволяет субъекту сервитутного права пользоваться естественными свойствами вещи, относительно которой установлен сервитут.

В первую очередь, следует предостеречь, что сервитут согласно положений Земельного кодекса по своей природе отличается от концепции сервитутов в гражданском праве. В науке гражданского права в соответствии с римской правовой традицией приняты сервитуты подразделять на земельные (предиальний) и личные (персональный). Разница между ними сервитутами лежит не в плоскости объекта сервитутного права, а исключительно в способе определения субъекта сервитутного права, то есть в способе определения того уполномоченного лица, которому принадлежит право ограниченного пользования чужой вещью. При определении лица сервитуария необходимо учитывать, что сервитуты устанавливаются в интересах определенного лица. Такая определенность лица устанавливается или ее наименованием, или связывается с наличием у этого лица другого права (права собственности, в частности): сервитут принадлежит, или известному лицу как такой (персональный сервитут), или как владельцу (владельцу) определенной недвижимости (предиальний сервитут).

Субъектом предиального сервитуту является владелец, так называемого, господствующего земельного участка или другого недвижимого имущества, для удовлетворения потребностей пользования которым установлен сервитут (в дальнейшем - господствующая вещь или господствующий земельный участок), за счет установления ограничений в пользовании другим имуществом – так называемого служащего земельного участка или другого недвижимого имущества (в дальнейшем служащая вещь или служащий участок). Существование предиального сервитута связывается с существованием двух земельных участков, которые, по общему правилу, должны быть соседними, но могут и не быть такими, если невозможно удовлетворить потребности лица иным способом. Причем соседние - не значит непременно смежные (что граничат), соседними могут быть признаны земельные участки, которые могут не иметь общей границы.

Субъектом персонального сервитуту является определенное лицо, интересам которого служит вещь. Права, которые вытекают из личного сервитута, принадлежат только этому конкретно определенному лицу и не могут быть переданы даже ее наследникам. Таким образом, можно прийти к выводу, что земельный сервитут согласно положений Земельного кодекса – это такой предиальний сервитут, который может быть установлен по требованию владельца или землепользователя земельного участка для ее обслуживания путем использования полезных свойств соседнего участка согласно договоренности между владельцами этих соседних участков.

В сравнении с предиальним сервитутом в гражданском праве для сервитуту за Земельным кодексом ограниченным является круг предметов, относительно которых может быть установлено сервитутное право: в Земельном кодексе прямо указывается возможность установления сервитута исключительно относительно земельного участка, в Земельном кодексе прямо не предусматривается возможность установления сервитута относительно другого недвижимого имущества. Хотя в результате установления такого сервитуту как право прокладки и эксплуатации линейных коммуникаций может быть ограничено не только реализация права собственности на земельный участок, но и в соответствующих случаях, право собственности на расположенные на этом участке здания, сооружения.

Установление сервитутного права вызывает ограничение в реализации права собственности на земельный участок. Основанием возникновения такого ограничения является договоренность между владельцами соседних земельных участков. При этом необходимо учесть, что каждый владелец земельного участка (а также землепользователь) согласно п. 1 ст. 100 ЗК наделенный правом требовать установления земельного сервитута для обслуживания своего земельного участка.

В Земельном кодексе закреплен исчерпывающий перечень оснований установления земельного сервитута – такими основаниями является договор и решение суда. Если между сторонами – владельцем земельного участка и лицом, которое требует установления сервитуту, - будет достигнута договоренность относительно всех условий касательно сервитута, возникновение этого права возможно на основании договора.

Существенными условиями для такого договора является предмет сервитутного права и, согласно содержания п. 3 ст. 101 ЗК, плата за его установление. Предмет сервитута определяет то, что сервитутное право предоставляет его субъекту право ограниченного пользования чужим земельным участком, которое может иметь разный объем в зависимости от конкретного вида установленного сервитута. Сервитут предусматривает всегда ограниченное, частичное пользование, притом пользование участком лишь в том или другом определенном отношении. Пользование чужим участком должно быть согласованным с ее целевым назначением и он не может быть использован с другой целью. В Земельном кодексе не установлена форма такого договора, однако нужно исходить из концепции Кодекса в части обязательной государственной регистрации прав на земельный участок, в том числе и сервитута, для его возникновения согласно п. 3 ст. 100 Земельного кодекса.

В случае не достижения договоренности относительно установления сервитуту, в целом, или отдельных его условий, сервитутное право может возникнуть на основании соответствующего судебного решения. Лицо, заинтересованное в установлении сервитута вправе предъявить к владельцу соседнего земельного участка в суд исковое заявление, предъявление которого основывается на его праве требовать установления земельного сервитута для обслуживания своего земельного участка согласно п. 1 ст. 100 Земельного кодекса. Истец в данном случае должен доказать в суде, что нормальное хозяйственное использование его земельного участка невозможно без обременения сервитутом чужого имущества (земельного участка), и при этом удовлетворения потребностей сервитуария, невозможно каким-либо иным способом.

Можно не согласиться с тем, что эти два основания (договор и решение суда) составляют исчерпывающий перечень оснований установки сервитуту. Поскольку положениями Земельного кодекса не исключается возможность существования права собственности на здания, расположенные на земельном участке, который не принадлежит на праве собственности владельцу здания. С целью обеспечения надлежащей реализации права собственности на здание, владельцу в силу природы отношений, которые возникают в такой ситуации принадлежит право прохода к своему зданию, препятствование в реализации этого права будет препятствованием у реализации и самого права собственности.

Содержанием сервитута есть объем прав и обязанностей сервитуария относительно ограниченного пользования чужим земельным участком. Содержание сервитута в зависимости от конкретного его вида составляют полномочия относительно прохода, проезда через соседний земельный участок, прокладки линейных коммуникаций и тому подобное. Правомочию сервитуария могут состоять из: возможности осуществления определенных действий (проход, проезд, прокладка коммуникаций и тому подобное); или в возможности жаждать от владельца соседнего участка воздерживаться от определенных видов ее использования.

Соответственно этому праву сервитуария корреспондирует обязанность владельца служащего земельного участка.).

Содержание сервитуту также определяется определенными обязанностями сервитуария, а именно: использовать объект сервитута с определенной целью; вносить владельцу служащего земельного участка адекватную плату за ее использование; использовать сервитут способом, менее всего обтяжным для владельца служащего участка согласно п. 4 ст. 98 ЗК. Поскольку должно сохраняться основание установления сервитута и то обстоятельство, что потребности других лиц (заинтересованных в установлении сервитуту) не могут быть довольны иным способом без установления сервитуту.

Срок, на который устанавливается сервитут, также определяет содержание сервитута и должен быть обусловлен при его установлении. Земельный сервитут, установленный без определения срока, согласно п. 2 ст. 98 Земельного кодекса является постоянным, то есть бессрочным. Срок сервитута может быть определен путем установления конечной даты его действия или обозначения промежутка времени. Также сервитут может быть установлен на период действия определенных обстоятельств, которые были основанием возникновения сервитуту, и в случае прекращения таких обстоятельств сервитут также прекращается.

Плата за пользование сервитутом. Согласно п. 3 ст. 101 Земельного кодекса владелец служащего земельного участка вправе требовать платы за установление сервитута от лиц, в интересах которых он был установлен, то есть общим является платный режим пользования участком, обремененным сервитутом. Владелец не вправе требовать такой платы лишь в том случае, если это прямо закреплено в законе. Компетенция определения платы за пользование сервитутом отнесена к веданию субъектов сервитутных отношений. При определении размера платы стороны должны выходить с того, что плата должна носить адекватный характер и отвечать тем ограничениям, которые будет терпеть владелец при реализации своего права на обремененное сервитутом имущество.

Сервитут является самостоятельным вещевым правом на земельный участок, однако он не подлежит самостоятельному отчуждению отдельно от участка, для обеспечения пользования которой он был установлен. Потому сервитут не может быть самостоятельным предметом договора купли-продажи, залога, не может передаваться каким-либо иным способом лицам, которые не являются владельцами участка, для обеспечения пользования которой сервитут был установлен. В этом содержании сервитут носит акцессорный характер относительного того права, в интересах реализации которого он был установлен.

При решении вопроса о возможности переноса сервитутного права на другое лицо стоит исходить из того, что при земельном сервитуте лицо владельца служащего участка не суть важно для существования самого сервитутного права, поскольку земельный сервитут устанавливается не в интересах конкретного лица как такой, а на пользу, так сказать, соседнего земельного участка, то есть ее владельца как такого. В результате этого замена владельца служащего участка, так же как и владельца участка, не влияет на судьбу установленного сервитута. В п. 1 ст. 101 ЗК касательно сервитуту как вещевого права закреплено: сервитут сохраняется в случае перехода права собственности на участок, обремененный сервитутом, к другому лицу.

В Земельном кодексе не предусмотрен специальный иск для защиты уже установленного сервитутного права от посягательств как третьих лиц, так и владельца служащего участка. В ст. 102 Земельного кодекса содержится примерный перечень оснований прекращения земельного сервитута. Этот перечень должен быть дополнен общими основаниями прекращения вещевых прав, а также теми, которые выплывают из природы сервитутных правоотношений. При этом необходимо учитывать, что отдельные из перечисленных в ст. 102 оснований могут быть применены лишь к отдельным видам сервитутов, в частности, окончание срока, на который был установлен земельный сервитут, является основанием прекращения исключительно срочного сервитута.

Общими основаниями прекращения вещевых прав, которые подлежат применению к прекращению земельных сервитутов, следующие: гибель объекта сервитутного права (служащего участка), которое может иметь как юридический (исключение земельного участка из мотивов общественной необходимости или для общественных потребностей), так и фактический характер (поглощение служащего участка рекой); отказ лица, в интересах которого установлен земельный сервитут, от права – дереликция. Ввиду того, что сервитутное право возникает с момента государственной регистрации, то прекращение его также стоит связывать с такими же обстоятельствами; признание недействительной соглашения или расторжения договора, который является основанием установления сервитута, а также признания неправомерной государственную регистрацию сервитуту, с которой связывается возникновение права земельного сервитуту, также является основаниями прекращения сервитуту.

Общие основания прекращения прав на чужие вещи, которые могут быть применены для прекращения земельных сервитутов, – это сочетание в одном лице субъекта права земельного сервитуту, в интересах которого он установлен, и владельца служащего земельного участка.

Общими для всех видов сервитутов являются следующие основания их прекращения, а именно: прекращение обстоятельств, которые были основаниями для установления сервитуту. Как указывалось выше, сервитут может быть установлен для удовлетворения потребностей, которые не могут быть довольны иным способом, потому прекращение этих обстоятельств может служить основанием для прекращения самого сервитута не использованности земельной сервитуту на протяжении трех лет. Квалификация такой не использованности носит факультативный характер, поскольку служащий земельный участок должен использоваться в соответствии с целями согласно определенного вида установленного земельного сервитута; в случае, когда использование права, что вытекает из земельного сервитута, делает невозможным использование земельного участка, относительно которого установлен земельный сервитут, за ее целевым назначением; нарушение сервитуарием условий пользования сервитутом. Использование земельного участка, обремененного сервитутом, не для тех целей, для удовлетворения которых был установлен сервитут, злоупотребление своим правом, а ровно использование своего права исключительно с целью нарушить права владельца служащего земельного участка и тому подобное; гибель господствующего земельного участка – фактическое прекращение существования земельного участка, для удовлетворения потребностей пользования которой устанавливался сначала земельный сервитут.

В Земельном кодексе предусмотрены также специальные основания прекращения сервитутов, характерные для отдельных их видов, так для срочных сервитутов – окончания срока, на который он был установлен. Основания прекращения сервитутов необходимо отличать от способов прекращения, хотя такое смешивание понятий было допущено в ст. 102 Земельного кодекса. К способам прекращения сервитуту могут быть отнесены следующие: сервитут прекращается договоренностью сторон, в судебном порядке или автоматически, при наступлении обстоятельств, с которыми право связывает прекращение сервитуту. Да, автоматически сервитут прекращается сочетанием в одном лице сервитуария и владельца служащего земельного участка, окончанием срока, на который был установлен земельный сервитут.

По требованию владельца служащего земельного участка в судебном порядке может быть прекращен сервитут в случаях прекращения оснований его установления, а также при наличии ситуации, когда установления земельного сервитуту делает невозможным использование земельного участка, относительно которого установлен земельный сервитут, за ее целевым назначением. Потому необходимо учитывать, что принятие решения суда о прекращении земельного сервитуту не являются отдельным основанием (как это отмечено в п. 1 ст. 102 Земельного кодекса), а порядком прекращения сервитуту; то есть суд вправе прекратить сервитутное право не по собственной инициативе, а лишь в случае наличия названих выше оснований.