3. Строк договору найму житла

1. Строк договору найму визначається самими сторонами і необмежується яким-небудь періодом. Якщо сторони не погодилистрок договору житлового найму, договір вважається укладеним натермін 5 років. Після завершення цього терміну сторони можутьподовжити строк договору житлового найму.

Певні особливості стосуються короткострокового договору найму житла (до 1 року). До таких договорів не застосовуються положення ЦК про право на житло Інших осіб, що проживають з наймачем, право вселення тимчасових мешканців, переважне право на переукладення договору житлового найму після закінчення його строку, правила піднайму, заміни наймача у договорі найму житла.

2. В ст.822 ЦК встановлені переважні права наймача житла. Ціправа пов'язуються з припиненням договору житлового найму. Прицьому наймач має переважне право на укладення договору на новий термін. Якщо наймодавець хоче розірвати договір житловогонайму, він повинен попередити наймача не пізніше 3 місяців до закінчення строку договору. Наслідком невиконання цього обов'язкунаймодавцем є продовження дії договору житлового найму на тойсамий строк і тих самих умовах. Якщо наймодавець відмовив в укладенні договору на новий строк, але протягом року уклав договіржитлового найму з іншою особою, права і обов'язки останньої переходять до попереднього наймача.

Переваги має наймач і у разі продажу наймодавцем житла. Зокрема, він як і при праві спільної часткової власності має переважне право на його придбання. Отже, наймодавець повинен попередити його письмово про умови майбутнього продажу житла.

4. Договір піднайму житла

1. ЦК передбачає право наймача на укладення договору піднайму житла. Згідно зі ст.823 за договором піднайму наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом.

523

Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла. У разі дострокового припинення договору найму, житла одночасно з ним припиняється договір піднайму.

Піднайм передбачений і житловим законодавством, де встановлений ряд особливостей договору піднайму в державному, комунальному житлових фондах. Так, згідно зі ст.91 ЖК наймач має право надавати частину, а в разі тимчасового виїзду і все житлове приміщення у користування стороннім особам, якщо на це є згода усіх членів сім'ї наймача та згода наймодавця. Відносини з піднайму оформлюються відповідним письмовим договором між наймачем та піднаймачем з наступною реєстрацією у житло во-експлуатаційній конторі.

2. Договір піднайму — оплатний договір, і однією з істотних його умов є угода між наймачем та піднаймачем про плату за користування житловим приміщенням. Згідно зі ст.95 ЖК розмір платиза договором піднайму хоч і встановлюється угодою сторін, але неможе перевищувати розмір квартирної плати, яку сплачує наймачза надаване приміщення, і відповідної частини видатків на оплату-комунальних послуг.

Стаття 93 ЖК передбачає умови, за яких не допускається укладення договору піднайму, а саме: якщо при вселенні піднаймачів на кожну особу, що проживає в даному жилому приміщенні, припадатиме менше норми середньої забезпеченості житлом у даному населеному пункті; якщо піднаймач, який вселився у квартиру, де живуть два чи більше наймачів, страждає тяжкою формою хронічного захворювання, у зв'язку з чим він не може проживати в такій квартирі.

Договір піднайму припиняється після закінчення строку договору, і піднаймач не має права вимагати поновлення договору, і на вимогу наймача повинен звільнити житлове приміщення.

3. Договір може бути укладений на певний або на невизиаченийстрок або до вимоги звільнити житлове приміщення. Достроковеприпинення договору найму є підставою припинення договору піднайму. Причини припинення договору найму значення не мають.

Договір піднайму може бути розірваний і достроково, якщо піднаймач та особи, що проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують житлове приміщення або використовують його не за призначенням, або систематично порушують правила співжиття, унеможливлюють для інших проживання в одній квартирі чи будинку, а також у разі систематичної несплати квартирної плати.

Договір піднайму може бути подовжений на новий термін, але лише за згодою наймодавця. Крім цього, піднаймач не має переважного права на укладення договору на новий строк.

524