Анализ процедуры оценки стоимости активов предприятия в процессе расчета его стоимости затратным подходом
Наименование характеристики |
Информация по характеристике |
Наименование актива, стоимость которого была оценена в процессе расчета стоимости предприятия затратным подходом |
Земельный участок |
Подходы к оценке, использованные для оценки стоимости актива, обоснованность их применения |
При анализе местоположения объекта Оценщиком был сделан вывод, что использование имеющейся у ЗАО «Макаронная фабрика» недвижимости (земельных участков с улучшениями) в существующем виде, не смотря на сомнительную финансовую оправданность и максимальную эффективность, является законодательно разрешенным и физически осуществимым, следовательно, может считаться наилучшем. Поэтому земельные участки, как свободные, не оценивались. |
Методы оценки, использованные для оценки стоимости актива, обоснованность их применения |
Стоимость земли по методике прямой капитализации арендной платы за пользованием участком. В качестве ставки капитализации выбрана средняя безрисковая ставка в размере 12%, обоснованности ее применения нет. |
Обоснованность процедуры применения использованного метода оценки стоимости актива |
На момент оценки рынок земельных участков, расположенных как в городской черте, таки за ее пределами, малоактивен и в распоряжении Оценщика нет достоверной информации о реальных сделках купли-продажи земли, тем более об условиях их осуществления и финансирования. Более распространена практика предоставления земельных участков местными администрациями в аренду или в постоянное пользование. При этом величина арендной ставки устанавливается индивидуально и может колебаться в достаточно широких пределах. Также из беседы со специалистами выяснилось, что статус данных земельных участков меняться не будет и размер арендной платы в ближайшее время останется прежним.
|
Наименование характеристики |
Информация по характеристике |
Наименование актива, стоимость которого была оценена в процессе расчета стоимости предприятия затратным подходом (необходимо провести анализ по всем основным активам (видам активов), дополнив таблицу необходимым количеством строк) |
Объекты недвижимости |
Подходы к оценке, использованные для оценки стоимости актива, обоснованность их применения |
Расчет рыночной стоимости с использованием доходного подхода произведен только в отношении тех объектов недвижимости, которые потенциально могут приносить доход вне производственного цикла предприятия. Для расчета применим метод прямой капитализации, при котором стоимость определяется как доход, приносимый объектом в год NOI, деленный на коэффициент капитализации R, отражающий способность объекта приносить доход в зависимости от его стоимости, полезности, а главное от условий рынка и банковских ставок. |
Методы оценки, использованные для оценки стоимости актива, обоснованность их применения |
Применение затратного и доходного подходов |
Способы и подходы к обоснованию основных параметров применения использованных методов оценки |
1.Определение величины физического износа объектов недвижимости Величина накопленного физического износа объектов недвижимости определялась на основании: - правил оценки физического износа жилых зданий ВСН 53 - 86 (р), - визуального осмотра. 2. Величина рыночной стоимости объектов недвижимости ЗАО «Макаронная фабрика», определялась с учетом величины накопленного физического, функционального и внешнего износов по формуле:
|
Обоснованность процедуры применения использованного метода оценки стоимости актива |
Для выработки единого значения рыночной стоимости объектов, стоимость которых рассчитывалась с использованием нескольких подходов, необходимо определить удельный вес каждого из подходов с учетом их преимуществ и недостатков. Удельный вес каждого из подходов рассчитывался персонально для конкретного объекта недвижимости, при этом преимущества каждого из подходов определяются по следующим критериям:
|
Наименование характеристики |
Информация по характеристике |
Наименование актива, стоимость которого была оценена в процессе расчета стоимости предприятия затратным подходом (необходимо провести анализ по всем основным активам (видам активов), дополнив таблицу необходимым количеством строк) |
Машины и оборудование |
Подходы к оценке, использованные для оценки стоимости актива, обоснованность их применения |
Оценка объектов движимого имущества (машин, оборудования, транспортных средств) производилась в основном с использованием затратного подхода. Подход с точки зрения доходности практически не применялся ввиду недостаточности или недостоверности информации о ставках аренды таких объектов. |
Методы оценки, использованные для оценки стоимости актива, обоснованность их применения |
Оценка рыночной стоимости оборудования с помощью затратного подхода включает в себя следующие последовательные шаги:
|
Способы и подходы к обоснованию основных параметров применения использованных методов оценки |
1.Величину физического износа машин и оборудования (Иф) определяем в соответствии со шкалой экспертных оценок. 2. Процедура определения рыночной стоимости движимого имущества затратным подходом с учетом всех видов износа идентична данной процедуре для объектов недвижимости. Расчет произведен аналогичным образом |
Обоснованность процедуры применения использованного метода оценки стоимости актива |
Так как при определении рыночной стоимости движимого имущества Оценщик не использовал доходный и сравнительный подходы, то рыночная стоимость в данном анализе стоимость машин, оборудования и транспортных средств, полученная затратным методом будет иметь удельный вес 100 %. |
Развернутый перечень достоинств, представленных при расчете оценки стоимости отдельных активов предприятия в процессе расчета его стоимости затратным подходом.
1. Раскрыта терминология оценки недвижимости затратным подходом.
3. Основные расчеты приведены в табличном виде с предварительным рассмотрением теоретических основ. Это позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.
4. Результаты оценки активов предприятия затратным подходом учитывались оценщиком при расчете итоговой рыночной стоимости активов предприятия (удельный вес значения стоимости по затратному подходу составил 70%).
Развернутый перечень недостатков, представленных при расчете оценки стоимости отдельных активов предприятия в процессе расчета его стоимости затратным подходом.
1. При расчете стоимости Запасов затратным подходом по стр. 210 в отчете говорится, что ЗАО «Макаронная фабрика» является действующим предприятием и намерена использовать запасы в производственных целях, Оценщик счел уместным произвести их оценку по рыночной стоимости с учетом износа. Учитывая возможность реализации запаса готовой продукции за короткий срок, то есть его ликвидность, Оценщик принял стоимость данного актива равную балансовой. Таким образом, не совсем ясно, какую стоимость принимает Оценщик, хотя в расчетах взята рыночная стоимость.
2. При обосновании применения корректировок при расчете стоимости обязательств, сказано следующее: «В результате изучения структуры обязательств мы пришли к выводу, что корректировку статей пассива баланса проводить не следует, поскольку эти являются обязательными». Данное предложение составлено некорректно, нет обоснования отказа от применения корректировок.
3. Расчет рыночной стоимости движимого имущества с использованием доходного подхода не производился, так как в процессе проведения оценки Оценщик не располагал достаточным количеством достоверной информации о сдачи в аренду аналогичного оборудования.
Подводя итог по применению затратного подхода в данном отчете, можно сказать, что неоспоримым преимуществом затратного подхода является то, что он базируется на реальной стоимостной оценке существующих активов предприятия, большую часть которых, как правило, составляют собственные средства. Данный метод подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. ЗАО «Макаронная фабрика» можно отнести к уникальным объектам, так как здания, занимаемые предприятием, являются памятниками архитектуры. Недостатком подхода является невозможность учета будущих денежных поступлений и уровня отдачи на существующие активы. Поэтому затратный подход как правило определяет верхнюю границу оценочной стоимости предприятия.
Достоверность затратного подхода в данном случае представляется Оценщику достаточно большой, в основном из-за достаточной объективности исходной информации и выполненных расчетов.