7.1. Оценочная деятельность, субъекты и объекты

Институт профессиональной оценки объектов недвижимости в нашей стране начал формироваться в 1992-1993 гг. и продолжает развиваться в настоящее время по следующим направлениям.

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ от 29 07.1998 г., а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной дея­тельности.

Под оценочной понимается деятельность, направленная на установ­ление рыночной или иной стоимости в отношении объектов оценки.

Субъектами оценочной деятельности являются только физические лица, т. е. специалисты-оценщики, которые входят в одну из саморегу­лируемых организаций (зарегистрированных в госреестре) и застра­ховавшие свою профессиональную ответственность на сумму не ме­нее 30 млн. руб.

Саморегулируемой организацией оценщиков (СРОО) признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и конт­роля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков (не менее 300 физических лиц). СРОО призваны защищать интересы оценщиков; содействовать по­вышению уровня профессиональной подготовки оценщиков; содей­ствовать разработке образовательных программ по профессиональ­ному обучению оценщиков; разрабатывать собственные стандарты оценки и системы контроля качества осуществления оценочной дея­тельности. При этом СРОО несут за оценщиков солидарную ответ­ственность.

В настоящее время в России насчитывается несколько тысяч про­фессиональных оценщиков.

Объекты оценки, перечисленные в законе, принято классифицировать следующим образом: движимые и недвижимые объекты; объекты интеллектуальной собственности; предприятие (бизнес) как объект оценки.²

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Каждая из перечисленных групп имеет как общие принципы, подходы и методы оценки, так и свои особенности, зависящие от эконо­мических характеристик объектов оценки.

Основные этапы осуществления процедуры оценки.

1. Заключение с заказчиком договора об оценке.

2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки.

3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки.

4. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.

5. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подхо­дов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объек­та оценки.

6. Составление и передача заказчику отчета об оценке.

Единое методологическое пространство оценочной деятельности в РФ предполагает создание системы федеральных стандартов в обла­сти оценки (Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 г.) и раз­работку унифицированных требований к информационному обеспе­чению деятельности оценщиков.

Единая система стандартов оценки (ЕССО) создана в соответ­ствии с экономическими условиями развивающихся рыночных отно­шений и структурой государственного управления в РФ на базе зако­нодательства РФ и стандартов, принятых в международной практике, и является обязательной для субъектов оценочной деятельности. ЕССО включает следующие основные стандарты: Организационно-методические положения; Оценка недвижимого имущества; Оценка машин, оборудования и транспортных средств; Оценка интеллекту­альной собственности; Оценка стоимости предприятия (бизнеса); Требования к документации.

Система стандартов защищает интересы и права потребителей при взаимодействии с оценщиками, с одной стороны, и обеспечивает защиту оценщиков от необоснованных претензий — с другой.

Стандартами оценочной деятельности определяются требовании к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности.

Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федераль­ные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности.

Федеральные стандарты оценки разрабатываются с учетом между­народных стандартов оценки и направляются Национальным советом для утверждения в уполномоченный федеральный орган, осуществля­ющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Последний в срок не позднее чем через шестьдесят ра­бочих дней со дня их получения обязан утвердить или выдать мотиви­рованный отказ в письменной форме (в случае их несоответствия тре­бованиям Конституции РФ, международных договоров Российской Федерации, Федерального закона от 27.07.2006 г. № 157-ФЗ).

Утвержденные федеральные стандарты оценки подлежат опубли­кованию уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной дея­тельности, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, и размещению на официальном сайте уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-пра­вовому регулированию оценочной деятельности, в Интернете.

Стандарты и правила оценочной деятельности, разрабатываемые саморегулируемой организацией оценщиков, не должны противоре­чить федеральным стандартам оценки.

Условием развития оценочной деятельности является соответству­ющая инфраструктура. В первую очередь это подготовка кадров и орга­низация научных исследований в области оценочной деятельности, сертификация услуг оценщиков и экспертиза отчетов об оценке.

Аттестация специалистов в области оценочной деятельности. Про­фессиональное обучение оценщиков осуществляют высшие специаль­ные учебные заведения, имеющие право осуществлять такое обучение в соответствии с законодательством РФ.

В настоящее время существуют 3 уровня квалификации оценщи­ков, предполагающие высшее профессиональное образование и допол­нительную подготовку в области оценочной деятельности:

- 1-я категория: стаж работы по специальности не менее 5 лет;

- 2-я категория: стаж работы по специальности не менее 2-3 лет;

- 3-я категория: без предъявления требований к стажу работы по специальности.

Аттестация специалистов по оценке объектов недвижимости при­звана обеспечить контроль знаний, ответственность специалиста за результаты его работы, контроль качества подготовки специалистов учебными заведениями.

Диплом предоставляет владельцу право подписи отчета об оценке.

Сертификация услуг оценщиков — механизм контроля соблюдения стандартов, положений и правил оценочной деятельности. Наличие сертификата соответствия при прочих равных условиях может быть решающим условием при конкурсных отборах оценщиков, проводи­мых органами государственного управления.

Экспертиза отчета об оценке — совокупность мероприятий по про­верке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта требо­ваний законодательства РФ об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использо­вания или отказа от использования подходов к оценке.

Экспертиза отчетов об оценке должна быть прозрачной и незави­симой.

В Российской Федерации разработан Национальный кодекс этики оценщиков Российской Федерации.

Цель кодекса — обеспечение общественного доверия к честности, открытости и профессионализму оценщиков, консолидация усилий всех добросовестных оценщиков и специалистов-оценщиков по обес­печению высокого качества организации и осуществления оценочной деятельности в РФ.

Кодекс устанавливает этические нормы деятельности оценщиков. Кодексы этики саморегулируемых организаций могут дополнять и раз­вивать положения кодекса, не вступая с ним в противоречие.

Оценочная деятельность обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных и управленческих решений, способствует структурной перестройке экономики, формированию конкурентной рыночной среды, активизации инвестиционных процессов.

Основными направлениями развития оценочной деятельности яв­ляются:

1. Оценка как инструмент эффективного управления объектами не­движимости. Оценка объектов недвижимости обеспечивает объектив­ную характеристику эффективности управления в рыночной эконо­мике. Увеличение стоимости предприятия (бизнеса) за некоторый период является одним из основных критериев оценки работы управ­ляющего. В связи с этим необходимо осуществить разработку методи­ки определения изменения стоимости объекта управления для оценки работы менеджеров, в том числе и государственных предприятий.

Оценка стоимости объектов недвижимости и прав пользования ими является необходимым условием эффективного управления государ­ственной собственностью. В случае совершения сделок с объектами недвижимости, принадлежащими полностью или частично государ­ству, проведение оценки обязательно.

1. Оценка объектов недвижимости для целей залога и ипотечного кредитования, требует разработки методологии определения залого­вой стоимости. При проведении операций залога, как правило, базой при определении стоимости объекта недвижимости является рыноч­ная стоимость объекта. Но для оценки уровня риска в случае невоз­врата заемщиком кредита необходимо определить отношение между рыночной стоимостью залога и параметрами кредита.

2. Оценка для целей исполнительного производства и судопроизвод­ства. Принятие целого ряда законодательных актов по реализации имущества для целей исполнительного производства создает законо­дательную базу привлечения независимых оценщиков для проведе­ния оценки имущества, включая имущественные права в процессе ис­полнительного производства.

Участие оценщиков в качестве экспертов в судебном процессе, а так­же привлечение независимых оценщиков при процедурах ареста иму­щества (имущественных прав), осуществляемых службой судебных приставов, требует разработки нормативной базы, в том числе разра­ботки методик, позволяющих в ходе описи арестованного имущества проводить первичный анализ ликвидности арестованного имущества, а также обучения оценщиков процедурам работы в суде.

Перечисленные направления развития оценочной деятельности не являются полным перечнем. Здесь не рассматриваются такие направ­ления, как оценка убытков предприятия, оценка инвестиционных про­ектов и др.

Оценочная деятельность является неотъемлемой частью рынка фи­нансовых услуг и тесно связана с бухгалтерским учетом, налогообло­жением, статистическим учетом, и поэтому важным вопросом разви­тия оценочной деятельности является как унификация понятийного аппарата, так и взаимодействие оценщиков, аудиторов, финансовых консультантов.

Оценочная деятельность является составной частью общего про­цесса реформирования экономики и создания правового государства.