6.5. Аренда объектов недвижимости

Основная особенность рассмотренных выше сделок заключается в том, что объекты недвижимости передаются другой стороне в собствен­ность. Еще Аристотель утверждал, что богатство состоит в пользова­нии, а не в праве собственности. И эта мысль не потеряла актуальности. Аренда не предполагает передачу объекта недвижимости в собствен­ность. Для арендатора важны, прежде всего, его знания, умения и пред­приимчивость.

Право сдачи объектов недвижимости в аренду принадлежат соб­ственникам и лицам, установленным законом. Арендодатель (собствен­ник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки (за исключением земель, занятых Федеральной службой безопасности), предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения. В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход права собственности на здание (сооружение) к арендатору по истечении срока или до его истечения, аренду коммерческой недвижимости подразделяют на текущую или долгосрочную.

Виды аренды зданий и сооружений:

- текущая, при которой арендатор получает во временное пользо­вание здания (сооружения) за плату, но право собственности ос­тается за арендатором;

- долгосрочная, при которой предусматривается переход арендован­ного здания (сооружения) в собственность арендатора (выкуп) по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесе­ния арендатором всей обусловленной договором выкупной суммы.

Договор аренды, не оговоренный сроком, на который он заключен, считается, заключен на неопределенный срок. При заключении договора аренды объектов недвижимости на срок свыше одного года договор под­лежит обязательной регистрации в Федеральной службе регистрации (ФСР) по месту регистрационного округа. Регистрация договора аренды объекта недвижимости означает для арендодателя обременение его прав.

Если объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст, обменяет, подарит или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым соб­ственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

В аренду может быть сдано и предприятие как особый объект недвижимости, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, аренда­тору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. По договору арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования соответствующим объектом недвижимо­сти передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим объектом и необходима для его использования. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия соб­ственника участка, если это не противоречит условиям пользования та­ким участком, установленным законом или договором с собственником участка. Когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого строения сохраняется право пользования частью земельного участка, занятой зданием или сооружением и необходимой для его использова­ния на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Сдача в аренду нежилого фонда, находящегося в собственности субъектов РФ и муниципалитетов, осуществляется комитетами по управлению имуществом.

Аренда земельных участков осуществляется в соответствии с Зе­мельным кодексом, который предоставляет арендатору участка пра­во передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу (в том числе в залог), вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив. ЗК РФ изменил ответствен­ность по договору аренды перед арендодателем. Если по Гражданско­му кодексу ответственным лицом во всех перечисленных случаях ос­тавался прежний арендатор, то, согласно Земельному кодексу, во всех перечисленных случаях (за исключением передачи арендных прав в за­лог) ответственность несет новый арендатор.

Арендатор может передать арендованный участок в субаренду без со­гласия собственника участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Если основной дого­вор аренды запрещает передачу прав по нему без предварительного согла­сия арендодателя, то в учреждение юстиции по регистрации прав необхо­димо представить такое согласие для проверки законности сделки.

По истечении срока аренды арендатор, надлежащим образом испол­нявший свои обязательства, имеет при прочих равных условиях пре­имущественное право заключения договора аренды на новый срок.

Размер арендной платы определяется договором аренды земельного участка. Порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается Правительством РФ.

Для арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены дополнительные права. При аренде указанных участков на срок более 5 лет арен­даторы вправе передавать свои права и обязанности по договорам аренды участков третьим лицам без согласия собственника, но с обя­зательным его уведомлением (данное правило не может быть изменено договором). Не допускаются изменение условий договора аренды земельного участка без согласия арендатора и ограничение установленных договором прав арендатора. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, по тре­бованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушений условий договора арендатором в следу­ющих случаях:

• нецелевое использование участка;

• использование не по принадлежности к той или иной категории земель;

• использование участка, которое приводит к значительному ухуд­шению экологической обстановки;

• неустранение умышленно совершенного земельного правонару­шения;

• неиспользование участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение 3 лет, если иное не установлено фе­деральным законом или договором аренды земельного участка, а также в случае изъятия участка для государственных или муници­пальных нужд и реквизиции участка.

Таким образом, ЗК РФ существенно ограничил предусмотренную ст. 310 ГК РФ возможность государственных или муниципальных ор­ганов в одностороннем порядке расторгать договоры аренды земель­ных участков, а также изменять их условия. Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ, аренда земельного участка может быть прекращена только по основаниям и в порядке, предусмотренным законодательством.

Контрольные вопросы для самопроверки:

1. Как осуществляются сделки с объектами недвижимости?

2. Какими правами обладает собственник квартиры?

3. Особенности прав на земельные участки?

4. Какие бывают виды сделок с недвижимостью?

5. Особенности сделок с предприятием (имущественным комплексом)?

6. Виды аренды зданий и сооружений?

ЛЕКЦИЯ 7

ОЦЕНОЧНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ_______________________________

7.1.Оценочная деятельность, субъекты и объекты

7.2.Государственное регулирование оценочной деятельности

и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков

7.3.Виды стоимости объектов недвижимости и факторы, влияющие на их цену

7.4.Принципы оценки объектов недвижимости

7.5.Методы оценки объектов недвижимости

Термины «рыночная оценка» и «рыночная стоимость» встречаются все чаще в различных областях экономики и юриспруденции.

Оценка недвижимости проводится для различных целей. Например, при учете имеющихся в собственности у физических и юридических лиц объектов недвижимости и переоценке основных фондов предпри­ятий, при учете накопленного износа объекта недвижимости, при ре­ализации инвестиционных проектов развития объектов недвижимо­сти, при банкротстве и антикризисном управлении, при приватизации государственных и муниципальных объектов недвижимости, при за­ключении договоров на совершение различного рода сделок с недви­жимостью между физическими и/или юридическими лицами, при страховании, при оформлении залогов, при определении налогообла­гаемой базы, при принятии обоснованного решения о деловом парт­нерстве.

Но есть случаи, при которых проведение оценки обязательно: при составлении брачных контрактов или разделе имущества разводящих­ся супругов по требованию одного из них, при выкупе у собственника объекта недвижимости для государственных или муниципальных целей, при передаче государственной собственности в доверительное управление, при реализации инвестиционных проектов с привлечени­ем бюджетных средств, при продаже объектов недвижимости из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или муниципальных образовании.