2.3 Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста
Накопленный износ (accrued depreciation) – это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих причин.
Теоретически, износ может начать накапливаться даже к моменту завершения строительства здания. Физическое разрушение имеет тенденцию существовать всегда, возможно лишь некоторое изменение (замедление) его темпов посредством ремонта. С возрастом здания начинает проявляться его функциональное устаревание, хотя даже новые здания могут иметь различные формы такого износа. Земля не имеет износа. При применении указанного выше метода в работе сначала определяют стоимость всех позиций устранимого физического и функционального износа (отложенного ремонта), который затем суммируется с величиной неустранимого устаревания.
Таким образом, величина накопленного износа здания может быть определена по формуле:
Ин = Иу + ((ЭВ/ОЭЖ) * (ВС Д.о. - Иу)),
где Ин – накопленный износ здания;
ЭВ – эффективный возраст здания, лет;
ОЭЖ – общая экономическая жизнь здания, лет
ВС Д.о. – восстановительная стоимость строительства на дату оценки, руб.;
Иу – величина устранимого износа, руб.
Таблица 4 Укрупненные стоимостные показатели по видам работ для расчета величины устранимого износа
Вид работ |
Ед. измерения |
Стоимость за единицу измерения, руб. |
1 |
2 |
3 |
Остекление стеклом оконным |
100 м2 |
13260 |
850 м2 |
112 710 |
|
Ремонт рулонной кровли |
100 м2 |
28646 |
500 м2 |
143 230 |
|
Замена стальных оконных переплетов |
1 т. |
22520 |
12,8 т. |
288 256 |
|
Ремонт металлических ворот |
т. |
9052 |
7,2 т. |
65 174,40 |
|
Ремонт монолитных полов |
100 м2 |
18100 |
550 м2 |
99 550 |
|
Окрашивание поверхности трубопроводов |
100 м2 |
1654 |
800 м2 |
13 232 |
|
Итого Иу |
|
722 152,40 |
Ин = 722 152,40+((49/175)*( 81 699 699,28-722 152,40)) = 23 395 865,53 (руб.)
2.4 Стоимость здания с учетом накопленного износа
Остаточная стоимость оцениваемого здания с учётом накопленного износа определяется по формуле:
СД.о. = ВСД.о. – Ин
СД.о. = 81 699 699,28– 23 395 865,53 = 58 303 833,75 (руб.)
2.5 Оценка рыночной стоимости участка земли
Рыночная стоимость земли объекта оценки в рамках курсовой работы определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:
Сз = Sуч * Цз ,
где Sуч – площадь оцениваемого участка земли в м²;
Цз – показатель удельной стоимости 1 м² земли, исходя из сложившихся на рынке сделок купли – продажи участков, $/м².
Расчёт показателя удельной стоимости 1 м² земли в рамках курсовой работы базируется на основе анализа рыночных сделок купли – продажи земельных участков.
Таблица 5 Корректировка на отличия объектов – аналогов и оцениваемого объекта
|
Объект оценки |
Объекты аналоги, проданные за последнее время |
||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
||
Цена продажи руб. |
7 673 400 |
9,6 |
9,0 |
8,7 |
11,7 |
7,8 |
площадь, м |
5 400 |
8 000 |
5 000 |
6 500 |
7 800 |
8 200 |
цена 1 м ,руб. |
1 421 |
1 200 |
1 800 |
1 338 |
1 500 |
951 |
условия рынка |
|
3 мес 1% |
5мес 1,7% |
2 мес 0,7% |
1мес 0,3 % |
8мес 2,7% |
Скоррект .цена |
|
1 212 |
1 831 |
1 347 |
1 505 |
977 |
корр.на местопол. |
|
то же |
+5% |
то же |
+10% |
то же |
скоррект.цена |
|
1 212 |
1 923 |
1 347 |
1 656 |
977 |
корр. на транспорт |
|
+15% |
-10% |
то же |
+5% |
то же |
скоррект.цена |
|
1 394 |
1 731 |
1 347 |
1 739 |
977 |
корр. на зону |
|
то же |
то же |
-10% |
то же |
+5% |
скоррект.цена |
|
1 394 |
1 731 |
1 212 |
1 739 |
1 026 |
Сз = 5 400 * 1 421 = 7 673 400 руб.