- •1. Эмфитевзис в римском частном праве Возникновение и развитие ius in agro vectigali
- •1. Эмфитевзис в римском частном праве
- •1. Эмфитевзис в римском частном праве Глава п. Пожизненное наследуемое владение: от Древнего Рима до наших дней
- •1. Эмфитевзис в римском частном праве Глава п. Пожизненное наследуемое владение: от Древнего Рима до наших дней
- •1. Эмфитевзис в римском частном праве Понятие и признаки эмфитевзиса
- •1. Эмфитевзис в римском частном праве
- •1. Эмфитевзис в римском частном праве
- •1. Эмфитевзис в римском частном праве
- •Глава II. Пожизненное наследуемое владение: от Древнего Рима до наших дней
- •1. Эмфитевзис в римском частном праве
- •Защита эмфитевзиса
- •1. Эмфитевзис в римском частном праве
- •Глава III. Строение ня чужой земле: от суперфиция до правя застройки
- •Понятие и содержание суперфиция
- •1. Суперфиции в римском частном праве
- •Глава III. Строение на чужой земле: от суперфициядо права застройки
- •Глава III. Строение на чужой земле: от суперфиция до права застройки
- •1. Суперфиций в римском частном праве
- •Защита суперфиция
- •Глава III. Строение на чуткой земле: от суперфиция до прязя застройки
- •2. Право застройки в русском дореволюционном праве
1. Эмфитевзис в римском частном праве
2. Поскольку эмфитевтор являлся производным владельцем земли, то он мог прибегать и к посессорным интердиктам вещного владельца, таким как interdicta retinendae possessionis (здесь он имел interdictum uti possidetis для удержания владения) и interdicta recuperandae possessionis (а именно interdictum de vi с целью возврата владения). Вероятно, в период развития эмфитевтического права арендатор мог прибегнуть и к interdictum de cladestina possessione против того, кто завладел участком через тайную оккупацию, но позднее этот интердикт исчез.
Истцом, использовавшим перечисленные средства защиты, являлся эмфитевтор, ответчиком - лицо, нарушившее эмфитевзис. Истец должен был доказать существование ius emphyteuticum и сам факт нарушения этого права. Судья восстанавливал права истца cum omni causa (включая все притязания).
Основания прекращения эмфитевзиса
Эмфитевзис прекращался, во-первых, при наличии общих условий, которые уничтожали и все другие вещные права. Сюда относятся следующие случаи:
а) гибель вещи;
б) переход вещи в разряд res extra commercium;
в) оккупация имущества неприятелем;
г) истечение срока или наступление отменительного условия, от которого зависело прекращение этого права;
д) отчуждение земли в пользу императорской или государственной казны.
Во-вторых, основания прекращения только iura in re aliena также были действительны и для эмфитевзиса, а именно:
а) confusio (когда право собственности на землю переходило к арендатору);
б) consolidatio (когда право арендатора переходило к хозяину участка);
в) добровольное соглашение сторон, в том числе renuntiatio.
И наконец, к перечисленным основаниям присоединяются особые случаи, свойственные только эмфитевтическому праву:
1) выселение, изгнание эмфитевтора собственником имения (privatio) по следующим причинам: а) ухудшение участка; б) неплатеж канона в течение трех (или двух) лет; в) неуплата государственных повинностей в продолжение трех лет; г) неизвещение собственника об отчуждении имения; д) несоблюдение двухмесячного срока, предоставляемого собствен-
97
4 А. В. Копылов
Глава П. Пожизненное наследуемое владение: от Древнего Рима до наших дней
нику для использования им преимущественного права купли эмфитевзиса; е) неизвещение или недобросовестное извещение хозяина о покупной цене в случае продажи поземельного имущества;
2) смерть эмфитевтора, не имевшего наследников. Строго говоря, в этом случае эмфитевзис как bonus vacans доставался фиску, и лишь в том случае, если казна не воспользуется своим правом в течение четырех лет, ius emphyteuticum действительно прекращался;
3) погасительная давность. Но здесь недостаточно было одного поп usus'a со стороны emphyteuta, требовалось еще usucapio libertatis собственника земли, т.е. чтобы dominus осуществлял в продолжение известного времени те же самые действия, которые составляют содержание права арендатора1.
Таким образом, можно сделать следующий вывод: развитие системы iura in re aliena привело к возникновению эмфитевзиса, который значительно сильнее ограничивал возможности собственника по сравнению с сервитутами, поскольку право пользования эмфитевтора было гораздо шире сервитутных прав; эмфитевзис отчуждался и передавался по наследству, а его существование не было связано ни с определенным лицом (как в личных сервитутах), ни с определенным имуществом (как в предиаль-ных сервитутах); наконец, для защиты своего права эмфитевтор в отличие от сервитуария пользовался всеми средствами, которыми защищалось право собственности.
Можно сказать, что появление emphytesis'a в системе iura in re aliena представляло движение от полноты свободы собственника к ее все более сильным ограничениям.
Суперфиций в римском частном праве Возникновение и развитие суперфиция
История происхождения этого вида iura in re aliena во многом напоминает возникновение эмфитевзиса. Так, практика предоставления пустующих земельных участков частным лицам для застройки получила признание в Риме еще в период Республики, преимущественно в городах. Известно, что уже в 298 г. до н.э. Авентинский холм был отдан в пользование плебеям под застройку.
Нуждающиеся в жилище, но не имеющие средств на его покупку римляне имели два пути: или нанять чужой дом (часть его), или же взять в пользование чужую землю с правом постройки на ней дома за счет своих средств; последнее имело смысл в том случае, когда договор найма заключался навсегда или на очень продолжительное время. Этот второй путь и получил достаточно широкое распространение в Риме прежде всего в отношении пустующих государственных и муниципальных земель, чему в немалой степени способствовал и запрет на отчуждение упомянутого имущества как loca publica в собственность граждан. Значит, первоначально наем земли носил публично-правовой характер по причине ограниченной оборотоспособности ager vectigalis и ager municipalis.
Наниматели-застройщики обязывались ежегодно вносить особую плату в пользу государственной казны или городской общины (solarium), которая представляла собой не обычный арендный платеж, а скорее земельную повинность в форме оброка. При этом правоотношение найма возникало как на основании соглашения между гражданином и собственником земли, так и вследствие других юридических фактов. В частности, Тит Ливии упоминает, что когда во время второй Пунической войны римляне взяли Капую, город не был разрушен, но все его здания были объявлены государственной собственностью, при этом многие жители сохрани-
729
5 А. В. Копылов