4.3. Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости

Задача 4.3.1. Оценить стоимость объекта, который после его приобретение будет сдаваться в аренду. Анализ показал, что за последнее время было продано пять примерно аналогичных объектов, информация о которых представлена в таблице.

Объекты для сравнений	Чистый операционный доход, тыс. руб.	Цена продажи, тыс. руб.
1	2	3
№1	435000	2900000
1	2	3
№2	560000	3500000
№3	784000	5600000
№4	1020000	6000000
№5	1125000	750000
Оцениваемый объект	680000

а) 4 415 000 тыс. руб.;

б) 7 500 000 тыс. руб.;

в) 9 659 000 тыс. руб.

Задача 4.3.2. Сопоставимый объект был продан за 100 000 000 у. д. е. Оцениваемый объект имеет от сопоставимого 5 отличий:

Отличие	Характеристика	Корректировка
1	Уступает	7%
2	Уступает	4%
3	Превосходит	5%
4	Превосходит	6%
5	Превосходит	9%

Оценить объект недвижимости.

а) 117 520 000 у. д. е.;

б) 109 305 500 у. д. е.;

в) 79 459 000 у. д. е.

Задача 4.3.3. Двухкомнатная квартира с балконом была продана на 500 000 у. д. е. дороже, чем такая же без балкона. Трехкомнатная квартира с балконом была продана на 460 000 у. д. е. дороже, чем такая же без балко­на. Однокомнатная квартира с балконом была продана на 520 000 у. д. е. дороже, чем такая же без балкона. Используя эту информацию определить величину корректировки на наличие балкона:

а) 490 000 у. д. е.;

6) 460 000 у. д. е.;

в) 520 000 у. д. е.

Задача 4.3.4. Объект оценки — коттедж. Сопоставимый объект был продан за 1 000 000 у. д. е. Сопоставимый объект имеет на 50 м² большую площадь и подземный гараж. Оцениваемый объект не имеет гаража, но имеет больший по площади земельный участок. Из анализа продаж оценщик выяснил, что наличие большего земельного участка дает поправку в 25% к стоимости объекта, наличие гаража – 100 000 у. д. е. а каждый лишний квадратный метр площади соответствует поправке в 8 000 у. д. е. Определить стоимость коттеджа:

а) 1 250 000 у. д. е.;

б) 850 000 у. д. е.;

в) 750 000 у. д. е.

Задача 4.3.5. Объект оценки — складское помещение шириной 10 м, длиной 50 м и высотой 4 м. Аналогичный склад такой же высоты и площадью 400 м² был недавно продан за 160 000 у. д. е.

а) 250 000 у. д. е.;

б) 200 000 у. д. е.;

в) 150 000 у. д. е.

Задача 4.3.6. Оценить объект, исходя из количества квартир, если стоимость первого сопоставимого объекта 800000 у. д. е., а количество квартир 165; стоимость второго сопоставимого объекта 860000 у. д. е., а количество квартир 170, стоимость третьего сопоставимого объекта 660000 у. д. е., а количество квартир 125. Число квартир в оцениваемом объекте - 135.

a) 534130,4 у. д. е.;

б) 1641195 у. д. е.;

в) 547065 у. д. е.

Задача 4.3.7. Имеется следующая рыночная информация:

Характеристика	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4
Гараж (количество машин)	2	2	2	1
Площадь (кв.м)	100	100	120	120
Камин	Есть	Нет	Есть	Нет
Цена продажи, у. д. е.	78000	76500	83000	80000

Какова корректировка на наличие камина?

а) 5000 у. д. е.;

б) 1500 у. д. е.;

в) 3000 у. д. е.

Задача 4.3.8. Имеется следующая рыночная информация:

Гараж (количество машин)	2	2	2	1
Площадь (кв.м)	100	100	120	120
Камин	Есть	Нет	Есть	Нет
Цена продажи, у. д. е.	78000	76500	83000	80000

Какова корректировка на разницу в гаражах?

a) 5000 у. д. е.;

б) 1500 у. д. е.;

в) 3000 у. д. е.

Задача 4.3.9. Оцените здание, полностью огороженное, с одним входом и гаражом. При анализе были выявлены следующие продажи: первый объект продан в этом году по цене 200000 у. д. е., имеет гараж и один вход; второй объект продан год назад за 190000 у. д. е., имеет гараж и два входа; третий объект продан в этом году за 205000 у. д. е., имеет один вход, полностью огорожен. Известно, что гараж стоит 5000 у. д. е., отдельный вход 1000 у. д. е., ограждение 1500 у. д. е.

а) 201445 у. д. е.;

б) 202440 у. д. е.;

в) 201333 у. д. е.

Задача 4.3.10. Используя сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости, оцените стоимость двухэтажного офисного здания площадью 500 кв.м. требующее косметического ремонта, если известно, что аналогичное двухэтажное офисное здание, в котором выполнен косметический ремонт, площадью 400 кв.м. было продано за 300000 у. д. е. Из анализа сопоставимых продаж было выявлена следующая парная продажа: одноэтажное кирпичное офисное здание с косметическим ремонтом площадью 200 кв. м. было продано за 130000 у. д. е., одноэтажное офисное здание, которому требуется косметический ремонт, площадью 150 кв.м. было продано за 60000 у. д. е.

Задача 4.3.11. Используя сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости, оцените стоимость двухэтажного офисного здания в центре города площадью 400 кв.м., если известно, что аналогичное двухэтажное офисное здание на окраине города площадью 350 кв.м. было продано за 398000 у.д.е. Из анализа сопоставимых продаж было выявлена следующая парная продажа: одноэтажное офисное здание в центре города площадью 200 кв.м. было продано за 265000 у. д. е., одноэтажное офисное здание на окраине города площадью 220 кв.м. было продано за 240000 у. д. е.

Задача 4.3.12. Определить величину абсолютной денежной поправки, если имеются следующие данные:

Оценивается жилой одноэтажный деревянный коттедж 100 кв.м. с отдельно стоящим гаражом на один автомобиль. Имеется аналог – жилой одноэтажный коттедж площадью 100 кв.м. без гаража. (остальные характеристики объекта оценки и аналога сходны), проданный за 89000 у. д. е. Для определения поправок использовать данные, представленные в табл.

Объект	Физические характеристики	Площадь, м2	Наличие гаража	Стоимость, у.д.е.
А	Одноэтажный кирпичный коттедж	130	Отсутствует	112000
Б	Одноэтажный кирпичный коттедж	130	Имеется встроенный гараж на два автомобиля	132000
В	Одноэтажный кирпичный коттедж	130	Имеется отдельно стоящий гараж на один автомобиль	117500

Задача 4.3.13.

Используя статистический способ определения величины поправки, определите стоимость оцениваемого объекта. Оценивается офисное здание площадью 800 кв.м. Аналог, проданный за 1165000 у. д. е., имеет площадь 2000 кв.м. При оценке следует учесть тот факт, что при прочих равных условиях цена единицы площади больших зданий ниже, чем маленьких, причем разброс на одном сегменте рынка составляет около 7%.

В результате анализа выборки из 16 объектов была выявлена линейная зависимость между ценой одного квадратного метра здания и общей площадью здания. Данные представлены в таблице.

Таблица 4.3.1.

№ п/п	X, площадь здания, м2	Y , цена 1 кв.м., у. д. е.
1	690	705
2	1390	687
3	1200	693
4	935	699
5	720	704
6	1800	673
7	1290	690
8	2050	670
9	880	700
10	2500	660
11	2200	668
12	1500	684
13	850	701
14	2380	662
15	1670	680
16	1000	697

а) 4865000;

б) 3902300;

в) 5883900.

Задача 4.3.14. Необходимо определить стоимость объекта, величина рыночной арендной платы за который оценена в 105 000 у. д. e. в месяц, используя ВРМ, выведенный из следующей информации:

Объект продажи	Цена продажи, у. д. e	Месячная арендная плата у. д. e
1	16000000	123077
2	16500000	122222
3	16800000	134400
4	17000000	130770
5	17200000	132300

а) 13 650 000 у. д. e.;

б) 15 850 000 у. д. e.;

в) 20 750 000 у. д. e.

Задача 4.3.15. Фирме поступило много предложений о покупке офиса за 180 тыс. у. д. e. или его аренде по 18 000 у. д. e. в год. Чему равен месячный ВРМ, соответствующий офису фирмы?

а) 0,83;

б) 0,89;

в) 0,92.

Задача 4.3.16. Был приобретен участок под строительство индивидуального жилого дома за 20000 у. д. e. Дом был построен за 55000 у. д. e., теперь предполагается его сдать за 725 у. д. e. в месяц. Определить ВРМ, соответствующий новому дому.

a) 5,86;

б) 8,62;

в) 13,4.

Задача 4.3.17. Рассчитайте ВРМ объекта недвижимости, если он был продан по цене 540000 у. д. e. с ежемесячным доходом 180000 у. д. e.

а) 2,82;

б) 3,35;

в) 2,50;

План изданий института на 2007 г., поз.

Пирогова Оксана Евгеньевна

СБОРНИК ЗАДАЧ ПО КУРСУ

«ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ"

Учебное пособие

Редактор

Подписано в печать . Зак. № . Объем 1,5 п.л. Тираж 300 экз.

Бум. Офсетная. Формат 6084 1/16. Печать офсетная.

Типография ТЭИ