Тема 3. Рынок недвижимости

3адача 3.1. Известна следующая рыночная информация в сегменте жилой недвижимости.

год	квартал	Средняя стоимость 1 кв. м.	Количество сделок
2003	1	1630	3211
	2	1760	3120
	3	1880	3030
	4	1980	3100
2004	1	2000	3310
	2	2000	3530
	3	2010	3700
	4	2070	3760
2005	1	2193	3800
	2	2340	3700
	3	2500	3540
	4	2680	3380
2006	1	2870	3270
	2	3060	3150
	3	3250	3100
	4	3310	3090

Рассчитать индекс ценового ожидания (темп прироста цены), индекс деловой активности (темп изменения количества сделок), сводный индекс рынка недвижимости в данном сегменте.

Тема 4. Методы оценки недвижимости

4.1. Затратный подход

Задача 4.1.1. Определить затратным подходом стоимость дачи общей площадью S = 100 м², с гаражом S = 60 м², если известно, что стоимость 1 м² здания 200 у. д. е., стоимость 1 м² гаража 100 у. д. е., стоимость всех других сооружений на даче 2000 у. д. е. Устранимый физический износ дачи 3000 у. д. е. Неустранимый физический износ дачи 2000 у. д. е. Устранимое функциональное устаревание 1000 у. д. е. Рыночная стоимость земельного участка 5000 у. д. е.

в) 27000 у. д. е.;

б) 25000 у. д. е.;

в) 22000 у. д. е.

Задача 4.1.2. Определить затратным подходом стоимость дачи общей площадью S = 100 м² и гаражом S = 30 м², расположенной на земельном участке 12 соток, если известно, что стоимость 1 кв.м. здания составляет 400 у. д. е., стоимость 1 кв.м. гаража составляет 150 у. д. е., стоимость 1 сотки 500 у. д. е., устранимый физический износ дачи составляет 8000 у. д. е., неустранимый физический износ дачи - 3000 у. д. е.

в) 43000 у. д. е.;

б) 39500 у. д. е.;

в) 28050 у. д. е.

Задача 4.1.3. Определить общую стоимость оцениваемого по затратному подходу объекта, если стоимость участка земли составляет 28 000 у. д. e., полная стоимость воспроизводства здания равна 90 000 у. д. e., а общий износ здания оценивается в 20%.

а) 100 000 у. д. е.;

б) 110 000 у. д. е.;

в) 117 000 у. д. е.

Задача 4.1.4. Определить стоимость земельного участка, если дом с участком был продан за 50 000 у. д. е., стоимость строительства нового дома аналогичного проекта составляет 40 000 у. д. е., а текущий износ проданного дома составляет 25%.

а) 10 тыс. у. д. е.;

б) 20 тыс. у. д. е.;

в) 30 тыс. у. д. е.

Задача 4.1.5. Определить общую стоимость оцениваемого затратным подходом объекта находящегося на участке площадью 100 кв.м, если стоимость одного кв.м в данном районе составляет 100 у. д. е., стоимость затрат на строительство аналогичного объекта составляет: стройматериалы 83000 у. д. е., разработка проекта и сметы 12500 у. д. е., выполнение строительных работ 97500 у. д. е., а общий износ объекта оценивается в 25%.

Задача 4.1.6. Определить затратным подходом стоимость отдельно стоящего офисного здания площадью 350 кв. м., если известно, что стоимость строительства 1 кв.м. аналогичного здания составляет 600 у. д. е. Нормативный срок службы здания составляет 50 лет, хронологический возраст - 30 лет, эффективный возраст – 25 лет. Стоимость земельного участка, на котором находится здание – 163000 у. д. е.

Задача 4.1.7. Определить затратным подходом стоимость здания, если известно, что его восстановительная стоимость составляет 550 000 у. д. е., износ фундамента, стен и несущих конструкций (60 % от восстановительной стоимости) составляет 25 %, кровли, дверей и окон (15 % от восстановительной стоимости) – 40%, инженерного оборудования (25% от восстановительной стоимости) – 70%. Стоимость земельного участка на котором находится здание составляет 55000 у. д. е.

Задача 4.1.8. Определите общую стоимость здания офиса, расположенного на земельном участке площадью 18 соток, с помощью затратного подхода, если стоимость 1 сотки земли составляет - 10 000 у. д. е., полная стоимость воспроизводства здания офиса - 1 500 000 у. д. е, фактический возраст здания составляет 15 лет. Для расчета общего физического износа здания воспользоваться информацией из таблицы.

№ п/п	Элементы здания	Нормативный срок службы, год	Износ фактич., %	Удельный вес в общей стоимости здания, %	Удельный вес износа в общей стоимости здания, %
1	2	3	4	5	6
1	Фундамент	120		12
2	Стены панельные	130		25
3	Перекрытия ж/б	130		14
4	Кровля рулонная	10		5
5	Перегородки гипсобет.	60		4
6	Полы линолеум	20		6
7	Окна	30		3,5
8	Двери	30		3,5
9	Обойные работы	5		5
10	Малярные работы	5		7
11	Наружная отделка	15		5
12	Лестницы сб. ж/б	90		3
13	Внутренние сети	30		5
14	Прочие элементы	50		2
15	Всего по зданию			100

Задача 4.1.9. Определите стоимость нового загородного дома методом поэлементного расчета, используя представленные ниже данные по относительным издержкам, если известно, что издержки на разработку проекта и сметы строительства составила 7500 у. д. е.

Данные для расчета

Компонент	% от общей суммы
Разработка проекта и сметы	5
Земляные работы	2
Возведение фундамента и стен	25
Обустройство кровли	5
Двери и окна	5
Инженерное оборудование и внутренняя отделка	30
Гараж	6
Обустройство ландшафта	2
Накладные расходы, лицензии	12
Прибыль подрядчика	8