4.2. Доходный подход

Задача 4.2.1. Известно, что стоимость строительства нового офисного здания составляет 600 тыс. у. д. е. Прибыль, которая будет получе­на в результате функционирования данного офиса, составляет 20 тыс. у. д. е. в год. Минимальный коэффициент капитализации - 15% годовых. Определите экономическую целесообразность строительства нового офиса.

а) целесообразно;

б) нецелесообразно.

Задача 4.2.2. Определить среднее значение коэффициента капитализации для открытых автостоянок, используя следующую информацию:

• стоянка 1 на 50 машино-мест, аренда одного машино-места составляет 300 у. д. e. в месяц, операционные расходы составляют 40 000 у. д. e. в год. Автостоянка была продана за 800 000 у. д. e.;

• стоянка 2 на 80 машино-мест, аренда одного машино-места составляет 250 у. д. e. в месяц, операционные расходы составляют 60 000 у. д. e. в год. Автостоянка была продана за 909 091 у. д. e.;

• стоянка 3 на 60 машино-мест, аренда одного машино-места составляет 200 у. e. в месяц, операционные расходы составляют 36 000 у. д. e. в год. Автостоянка была продана за 1 200 000 у. д. e.;

средняя загрузка автостоянок составляет 2/3.

а) 8,67;

б) 6,35;

в) 4,77.

Задача 4.2.3. Объект оценки — общежитие на 200 мест. В течение учебного года (9 месяцев) все места заняты студентами, которые платят по 150 у. д. е. в месяц. В летнее время общежитие заполнено на 10% при той же стоимости проживания. Операционные расходы состав­ляют 49 000 у. д. е. в год. Коэффициент капитализации составля­ет 11,5%. Определить стоимость общежития.

а) 1 500 000 у. д. е.;

б) 2 000 000 у. д. е.;

в) 2 500 000 у. д. е.

Задача 4.2.4. Имеется земельный участок. Возможны следующие варианты его использования. Первый вариант предполагает строительство торгового комплекса, который будет приносить чистый доход в размере 500000 у. д. е. в год. При этом коэффициент капитализации составляет 10%, а стоимость строительства – 2500000 у. д. е. Второй вариант предполагает строительство офисного здания, который будет приносить чистый доход в размере 700000 у. д. е. в год. При этом коэффициент капитализации составляет 12%, а стоимость строительства – 4000000 у. д. е. Определить наиболее эффективный вариант использования земельного участка, исходя из принципа остаточной продуктивности .

Задача 4.2.5. Определите требуемый коэффициент капитализации для вложения денежных средств в недвижимость, если известно, что заемные средства составляют 40%, ставка капитализации для собственных средств составляет 18% годовых, а ипотечная постоянная составляет 22% годовых.

а) 0,196;

б) 0,213;

в) 0,302.

Задача 4.2.6. Необходимо выполнить оценку объекта недвижимости, имеющего 70%-ное отношение заемных средств к стоимости объекта. Ипотечная постоянная для заемных средств составляет 16% годовых. Объект является типичным для данного рынка, общие ставки капитализации на котором, составляют 18% годовых. Определите коэффициент капитализации для собственных средств.

а) 0,1969;

б) 0,2267;

в) 0,3021.

Задача 4.2.7. Ожидается, что объект недвижимости стоимостью 1 000 000 у. д. е. принесет чистый операционный доход (ЧОД) в размере 170 000 у. д. е. Кредит для покупки объекта получен под 16% годовых. Будет ли привлечение заемных средств в данных обстоятельствах иметь позитивный или негативный характер? Рассчитайте норму прибыли на собственные средства, если доля заемных средств составляет 25%.

а) 0,204;

б) 0,192;

в) 0,173.

Задача 4.2.8. Имеются следующие данные о деятельности предприятия:

ЧОД	163 000 у. д. е.
Заемные средства	800 000 у. д. е.
Ипотечная постоянная	16%
Собственные средства	185 000 у. д. е.

Какова ставка капитализации для собственных средств?

а) 0,204;

б) 0,189;

в) 0,173.

Задача 4.2.9. Требуется определить стоимость участка, для которого наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство бизнес-центра. Стоимость строительства равна 500 000 у. д. е., чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 120 000 у. д. е.; коэффициенты капитализации для земли и для здания — 8% и 10% годовых соответственно.

а) 875 000 у. д. е.;

б) 898 000 у. д. е.;

в) 903 000 у. д. е.

Задача 4.2.10. Стоимость здания 500 000 у. д. е., коэффициент капитализации для здания — 16% годовых, коэффициент капитализации для земли — 11% годовых, чистый операционный доход — 200 000 у.д.е. Определить стоимость участка земли.

а) 875 000 у. д. е.;

б) 898 000 у. д. е.;

в) 1 090 900 у. д. е.

Задача 4.2.11. Выберите вариант использования земельного участка, при котором стоимость земельного участка будет максимальной, если имеются следующие данные для расчета.

Варианты использования
	Жилой многоквартирный дом	Офисное здание	Коммерческое здание
Площадь возводимых зданий, м2	7300	8200	5800
Стоимость строительства зданий, у. д. е. /м2	500	400	400
ЧОД, у. д. е.	1500000	1780000	1320000
Коэффициент капитализации здания	13%	12%	14%
Коэффициент капитализации земли	10%	10%	10%

а) 9 952 000 у. д. е.;

б) 10 255 000 у. д. е.;

в) 13 864 000 у. д. е.

Задача 4.2.12. Используя данные для расчета из предыдущей, задачи рассчитайте общий коэффициент капитализации для каждого из вариантов использования земельного участка и выберите наиболее доходный объект.

а) 0,108;

б) 0,104;

в) 0,1075.

Задача 4.2.13. Известна следующая информация об объекте недвижимости. Чистый операционный доход 70000 у. д. е., коэффициент капитализации для улучшений — 20% годовых, коэффициент капитализации для земли — 17% годовых, доля земли в стоимости объекта составляет 0,25. Определите стоимость улучшений.

а) 272 727 у. д. е.;

б) 141 415 у. д. е.;

в) 90 909 у. д. е.

Задача 4.2.14. Объект недвижимости будет приносить чистый операционный доход в 5000 у. д. е. в течение 4 лет. В конце этого периода он будет продан за 120 000 у. д. е. Ставка дисконтирования 12% годовых. Какова текущая стоимость оце­ниваемого объекта?

а) 272 727 у. д. е.;

б) 141 415 у. д. е.;

в) 91 447 у. д. е.

Задача 4.2.15. В течение 8 лет объект недвижимости будет сдаваться в аренду за 20 000 у. д. е., платежи будут поступать в конце года. Став­ка дисконтирования 14% годовых. В конце 8-го года объект недвижимости будет продан за 110 000 у. д. е. Какова текущая стоимость объекта не­движимости?

а) 282 727 у. д. е.;

б) 131 339 у. д. е.;

в) 91 447 у. д. е.

Задача 4.2.16. Оценить стоимость объекта недвижимости методом дисконти­рования потоков денежных средств.

Ожидается, что объект недвижимости принесет чистый операционный доход в размере 120 000 у. д. е. за 1 год, после чего он будет возрастать на 5%. Период владения составляет 5 лет вплоть до момента продажи объекта на рынке за 1 500 000 у. д. е. по завершении 5-го года. Какова текущая стоимость объекта при условии ставки дисконтирования 23% годовых?

а) 1 334 582 у. д. е.;

б) 908 065 у. д. е.;

в) 759 656 у. д. е.