Тема № 8 («Гражданско-правовые договоры по передаче жилых помещений во временное владение и пользование»)

В рамках данной темы студенту необходимо изучить три вида договоров: договор коммерческого найма, договор аренды и договор безвозмездного пользования жилым помещением.

В связи с тем, что в правоприменительной практике существует значительные трудности при разграничении договоров коммерческого найма (глава 35 ГК) и аренды жилого помещения (глава 34, особенно параграф 4), студенту предлагается изучение данных договоров в сравнительном анализе.

Предлагается провести сравнительный анализ по следующим аспектам: форма и предмет договоров, объекты, субъекты, возмездность договоров, правовые последствия заключения договоров, основания и порядок изменения и расторжения договоров.

Студенту необходимо обратить внимание на правовой статус юридического лица в каждом договоре.

Существенные различия между договором коммерческого найма и договором аренды прослеживаются по следующим моментам: субъектный состав сторон, вопрос регистрации договора, срок договора, правовой статус лиц, постоянно и временно проживающих с нанимателем (арендатором), замена нанимателя (арендатора) в договоре.

При изучении главы 36 ГК РФ, регламентирующей порядок заключения и правовые последствия договора безвозмездного пользования, внимание студента должно быть сконцентрировано на следующих моментах: форма договора, предмет договора, объект, субъект, существенные условия, распределение бремени содержания объекта.

В рамках изучения темы студенту рекомендуется ознакомиться с постановлением Президиума Нижегородского областного суда от 25 января 2007 года Дело N 44-г-2-07 «По жалобе на отказ ГУ ФРС по Нижегородской области в государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилой дом в соответствии с договором найма жилого помещения».

Темы № 9-11 («Предоставление жилья из фондов социального использования», «Договор социального найма» и «Договор найма специализированного жилого помещения»)

Возникновению отношений социального найма предшествуют отношения по предоставлению жилья из фондов социального пользования (тема № 9), которые можно разделить на три этапа: постановка граждан на учет, решение о предоставлении жилого помещения и заключение договора социального найма. Для освоения темы № 9 студенту необходимо изучить следующие нормативные акты: ЖК РФ (глава 7), Закона Нижегородской области от 16.11.2005 № 181-З «О порядке признания граждан малоимущими в целях принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях муниципального жилищного фонда, предоставляемых по договору социального найма»,

Получить жилое помещение по договору социального найма может только гражданин, удовлетворяющий установленным законам требованиям:

1) гражданин должен входит в категорию малоимущих или относится к иной категории лиц, которым в соответствии с жилищным законодательством могут предоставляться муниципальные жилые помещения. Основания признания лица малоимущим закреплены в Закона Нижегородской области от 16.11.2005 № 181-З,

2) гражданин должен нуждаться в жилом помещении. С основаниями признания граждан нуждающимися студент может ознакомиться в ст. 51 ЖК РФ. Поскольку размер учетной нормы площади жилого помещения устанавливается на уровне субъекта РФ, студенту необходимо ознакомиться с Постановлением Городской Думы города Н. Новгорода от 16 марта 2005 года № 14 (в ред. от 25.10.2006);

3) нанимателем может быть только гражданин РФ (действие принципа национальной гарантированности жилищных прав).

Получению жилого помещения по договору социального найма предшествует процедура учета в качестве нуждающихся. Общий принцип предоставления жилья – в порядке очередности исходя из времени принятия гражданина на учет. Исключение – внеочередное предоставление жилого помещения. Перечень оснований для внеочередного предоставления жилья устанавливается только ЖК РФ и является исчерпывающим (ст. 57 ЖК РФ).

Решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения является основанием для заключения договора социального найма. Минимальный размер площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма (норма предоставления), утверждается органом местного самоуправления (Постановлением Городской Думы города Н. Новгорода от 16 марта 2005 года № 14 (в ред. от 25.10.2006)).

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в принятии на учет (ст. 54 ЖК РФ) и снятия граждан с учета (ст. 56 ЖК РФ) предусмотрен Жилищным кодексом РФ.

Основным источником правового регулирования договора социального найма (тема № 10) является ЖК РФ, в Гражданском кодексе ему посвящена только одна статья – 672 ГК РФ.

Основные признаки договора социального найма:

1) объект найма – жилое помещение из жилищного фонда РФ, субъекта РФ или муниципального образования;

2) жилое помещение передается во владение и пользование (нет указания на срочный характер соответствующих прав);

3) условия пользования помещением определяются ЖК РФ.

Предмет договора социального найма – действия по передаче помещения в бессрочное владение и пользование.

Стороны договора – наниматель и наймодатель. Особый субъект – член семьи нанимателя. При изучении процедуры и оснований установления статуса члена семьи нанимателя (п. 1 ст. 69 ЖК РФ) целесообразнее провести сравнительный анализ с процедурой и основаниями установления статуса члена семьи собственника (п. 1 ст. 31 ЖК РФ).

Участниками отношений из договора социального найма с особым правовым статусом являются временные жильцы (ст. 80 ЖК РФ) и поднаниматели (ст. 76 ЖК РФ). Специфика права пользования (права проживания) данных субъектов заключается в том, что независимо от срока проживания они не приобретают постоянного права пользования, их правомочия носят временный характер.

Основания изменения договора: изменение объекта договора (перепланировка жилого помещения), изменение субъектного состава (увеличение членов семьи наниматель), замена наймодателя или нанимателя (статьи 64, 82 ЖК РФ).

Прекращение договора может происходить:

1. по воле сторон: расторжение по взаимному согласию (п. 1 ст. 83 ЖК РФ); в результате приватизации, по инициативе наймодателя (перечень оснований – исчерпывающий, определен в п. 4 ст. 83 ЖК РФ).

2. по обстоятельствам, независимым от воли сторон (смерть нанимателя);

3. виновные действия нанимателя и иных лиц, за действия которых он отвечает.

Особым институтом жилищного права является выселение. Изучение порядка и правовых последствий необходимо начать с положений пункта 4 статьи 3 ЖК РФ.

Выделяют три вида выселений:

- выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (статьи 85, 89 ЖК РФ),

- выселение с предоставлением другого жилого помещения (статьи 88, 90 ЖК РФ);

- выселение без предоставление жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ).

Выселение из жилого помещения не всегда связано с расторжением договора.

Основанием для выселения является прекращение права пользования жилым помещением.

Необходимо различать категории «признание прекратившим право пользования» и «признание не приобретшим право пользования». Одним из правовых последствий в обоих случаях является снятие лица с регистрационного учета как по постоянному месту жительства.

Особым объектом пользования и владения являются жилые помещения специализированного жилищного фонда (служебные жилые помещения, общежития, маневренный фонд и т.п.). Специфика данных помещений в том, что они предоставляются для временного проживания.

Отношения по временному пользованию специализированными жилыми помещениями опосредуются договором найма (тема № 11).

При изучении договора найма специализированного жилого помещения студенту необходимо обратить внимание на ряд особенностей, отличающих его от договора социального найма:

1) не требуется установления у нанимателя статуса «малоимущий» или «нуждающийся в жилом помещении»;

2) срочный характер договора;

3) более узкий круг правомочий нанимателя.

Студенту рекомендуется провести сравнительный анализ правомочий нанимателя по договору найма специализированного жилого помещения и по договору социального найма. Такого рода сравнительный анализ позволит студенту более точно разобраться в правовой природе договора найма и его особенностях.