Тема № 5 («Вещные права на жилые помещения»)

Комплексный анализ норм ЖК РФ, позволяет представить систему вещных прав на жилые помещения в общем виде следующим образом:

1. право собственности;

2. право владения;

3. ограниченные вещные права некоторых юридических лиц на жилые помещения (право хозяйственного ведения и оперативного управления);

4. обеспечительные вещные права на жилые помещения (залог жилого помещения и удержание жилого помещения);

5. право проживания;

6. права на жилое помещение нанимателей и ссудополучателей.

Общими для всех вещных прав на жилые помещения являются следующие признаки:

- объектом права выступает жилое помещение;

- свойство следования;

- абсолютный характер защиты;

- положительное содержание (предполагается активность носителя права и одновременно пассивность тех, кто ему противостоит).

В рамках данной темы перед студентами ставится задача - изучить особенности реализации правомочий собственника жилого помещения и вещное право проживания.

Перечень оснований возникновения права собственности на жилое помещение предусмотрен ст. 218 ГК РФ, аналогичные основания содержатся в ст. 10 ЖК РФ.

Любой собственник (в том числе собственник жилого помещения) имеет право владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 ГК).

Право владения есть обеспеченная законом возможность удерживать жилое помещение в своем обладании. Право пользования представляет собой обеспеченную законом возможность использовать жилое помещение для проживания. Право распоряжения есть обеспеченная законом возможность определять юридическую судьбу жилого помещения.

Пределы осуществления права собственности на жилые помещения представляют собой установленные федеральным законодательством определенные границы, в которых собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему помещением. Осуществление права собственности на жилые помещения происходит в пределах, очерченных не только ЖК РФ, но и иными актами, причем не только актами жилищного законодательства. Так, в силу ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В качестве базовых пределов осуществления права собственности на жилое помещение следует выделить: необходимость использовать его только по назначению (ч. 1 ст. 30 ЖК РФ), недопустимость бесхозяйственного обращения с ним, необходимость соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, а также правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).

В ЖК РФ предусмотрены особые гарантии обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Данные гарантии включают в себя: особую процедуру изъятия земельного участка; право собственника на получение выкупной цены; допустимость принудительного выкупа жилого помещения только по решению суда.

В Жилищном кодексе РФ отсутствует легальное определение права проживания. В теории жилищного права предлагается следующее определение: право проживания – принадлежащее гражданину субъективное вещное право владеть и пользоваться для личного проживания жилым помещением (его частью), принадлежащим на праве собственности другому лицу.

Главой 5 ЖК РФ предусмотрены три вида вещных права проживания: право проживания членов семьи собственника (ст. 31 ЖК РФ), право проживания в силу договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ) и право проживания на основании завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ).

Основания возникновения права проживания:

1. завещательный отказ;

2. договор пожизненного содержания с иждивением;

3. закон (в части регулирования правового положения членов семьи собственника).

Требования к оформлению завещательного отказа и договора пожизненного содержания с иждивением определены Гражданским кодексом РФ.

При изучении содержания права проживания членов семьи собственника студенту необходимо особое внимание уделить основаниям признания гражданина членом семьи собственника. Дети, родители и супруг признаются членами семьи собственника при условии совместного проживания. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане (как правило, это касается гражданских супругов) признаются членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве члена своей семьи. Необходимым условием возникновения права проживания является отсутствие иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.

В общем виде можно выделить следующие основания прекращения права проживания:

- смерть субъекта права проживания;

- гибель (утрата) жилого помещения;

- соединение в одном лице субъекта права собственности и права проживания;

- истечение срока, на которое установлено право проживания;

- отказ субъекта от права проживания;

- некоторые случаи прекращения права собственности;

- утрата статуса члена семьи собственника;

- выселение.

Студенту необходимо обратить особое внимание на правовой статус «бывших членов семьи собственника», в частности их права и обязанности собственника в отношении них.

Для более полного усвоения вопрос дано темы студенту рекомендуется ознакомиться с судебной практикой, в том числе и по Нижегородской области, по вопросу выселения граждан, право пользования жилым помещением которого прекращено.