Глава 2. Виды сделок с недвижимостью.

Договор купли – продажи, мены, аренды, ренты и пожизненного содержания с иждивением, найма жилого помещения, безвозмездного пользования, призванные регулировать столь различные и далекие друг от друга отношения, объединяет одно обстоятельство: их основная направленность на передачу имущества. Именно передача имущества (пусть и на самых разных условиях) составляет основной элемент предмета обязательства, возникающих из этих договоров.

Передача имущества представляет собой одну из форм распоряжения имуществом. Поэтому вторая общая черта названных договоров состоит в том, что лицо, передающее имущество, должно обладать необходимым правомочием по его распоряжению, т.е. является, как правило, собственником этого имущества либо субъектом иного вещного права.

Лицо, принимающее имущество, становится либо его собственником (купля – продажа, мена, дарение, рента), либо законным владельцем указанного имущества (аренда, жилищный наем, ссуда). В последнем случае лицо, хотя и не является собственником, но владеет имуществом по основанию, предусмотренному соответствующим договором, и получает, как и собственник, вещно-правовую защиту. Данное обстоятельство также может быть признано общей чертой договоров на передачу имущества.

Еще один объединяющий признак указанных договоров заключается в том, что все они имеют сложный предмет, включающий в себя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество (объект второго рода).¹

Отмеченные общие черты названных договоров делают возможным использование правил об одних типов договоров для регулирования отношений, возникающих из иных типов договоров, входящих в группу договоров о передаче имущества. Например, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации правила о договоре купли – продажи подлежат применению к правоотношениям, вытекающим соответственно: из договора мены (п.2 ст.567), из договора ренты (п.2 ст.585), из договора аренды (п.3 ст. 609); правила о договоре аренды – к отношениям, возникающим из договора безвозмездного пользования (п. 2 ст.689); правила о договоре дарения – к отношениям из договора ренты (п.2 ст.585).

Большинство из названных договоров (за исключением договоров мены и ссуды) является сложными договорами, охватывающими большой спектр разнообразных правоотношений, что выражается в наличии многочисленных отдельных видов указанных договоров, в отношении которых обеспечивается особая регламентация с помощью специальных правил в рамках общего регулирования соответствующих самостоятельных типов договоров.

Так, договор купли-продажи имеет семь различных своих видов, а именно договоры: розничной купли-продажи, поставки, поставки, поставки товаров для государственных нужд, контрактации, энергоснабжения, продажи недвижимости, продажи предприятия. Договор аренды насчитывает пять различных видов: прокат, аренда (фрахтование на время), транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Автор в данном параграфе дипломной работы выбрал для исследования два самостоятельных типа гражданско-правовых договоров – купля-продажа и аренда недвижимости.

Купля-продажа – один из важнейших институтов гражданского права и сегодня – это самый распространенный договор гражданского оборота.

Известная нам история правового регулирования этого договора насчитывает почти четыре тысячи лет. В процессе многовекового развития правовых систем происходил своеобразный естественный отбор норм о купле-продаже. Случайные, неудачные положения со временем отсеивались, уступая место более обоснованным и качественным, повышался уровень юридической техники. Правовые нормы, первоначально регулировавшие только куплю-продажу, постепенно приобрели характер общих, исходных положений для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал огромное влияние на формирование договорного права всех правовых систем: в историческом аспекте из него выросла практически вся общая часть обязательного права.

2.1. Отчуждение недвижимости по сделке продажи.

Одним из наиболее широко распространенных на практике является договор продажи недвижимости.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору - купли продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным. Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету – недвижимому имуществу.

К отношениям по продаже недвижимого имущества часто применяются и особые нормативные требования. Так, к договорам продажи недвижимости, заключаемым на торгах, в том числе на публичных, применяются правила ст.447-449 ГК, ст.54, 62, 63 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «Об исполнительном производстве». К договорам продажи недвижимости в процессе приватизации применяются нормы законодательства о приватизации; при этом положения ГК, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное (ст.217 ГК).

Предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество.

Так, в соответствии с действующим законодательством среди природных ресурсов оборотоспособностью обладают лишь некоторые виды земельных участков.

Согласно п.1 ст.549 ГК предметом договора купли – продажи недвижимого имущества может быть любое недвижимое имущество, указанное в п.1 ст.130 ГК, в том числе воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. По правилам о договоре продажи недвижимости должны отчуждаться и вновь построенные (созданные) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, после надлежащей государственной регистрации права собственности на них, ибо только в силу этого они могут приобрести статус недвижимого имущества как объекта права собственности. В настоящее время на законодательном уровне решен лишь вопрос о регистрации сделок с морскими судами и прав на них. Этому посвящены ст. 22 – 51 Кодекса торгового мореплавания РФ от 30 апреля 1999 г. (РГ. 1999. 1 – 5 мая). Регистрация воздушных судов, судов внутреннего плавания, космических объектов по причине отсутствия законодательных актов носит во многом учетно-технический характер и регламентируется ведомственными актами.

Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает как правило, собственник недвижимости, действующий непосредственно или через своего представителя.

Гражданское законодательство допускает, однако, продажу недвижимого имущества и несобственниками, в частности государственными и муниципальными предприятиями, а также учреждениями. Поэтому сказанное в настоящей главе относительно собственников относится и к обладателям соответствующих вещных прав на недвижимость.

Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности на недвижимость, правомочия собственника подтверждается «титлом», т.е. свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом.

Участниками договора продажи недвижимости на стороне как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. Однако участие в договоре некоторых субъектов гражданского права связано с известными особенностями.

Если в качестве продавца выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения (применительно к казенному предприятию - правом оперативного управления), оно не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника (п.2 ст.295, п.1 ст.297 ГК). Учреждения же могут отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п.2 ст.298 ГК). Проданное государственными или муниципальными предприятиями, а также учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно как из сферы хозяйственного ведения (соответственно из оперативного управления), так и из государственной (муниципальной) собственности, если учредителем учреждения является частный собственник.

То же самое происходит, если эти субъекты выступают в качестве покупателя, т.е. одновременно происходит и смена собственника, и возникновение права хозяйственного ведения (права оперативного управления). Соответственно государственной регистрации подлежит одновременно и переход права собственности, и возникновение иных вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления).

Согласно статье 298 ГК РФ государственные и муниципальные учреждения вправе самостоятельно распоряжаться доходами, полученными от разрешенной собственником предпринимательской деятельности, и приобретенным на эти доходы имуществом в случае, если доходы и имущество учитываются на отдельном балансе.

Поэтому при разрешении споров следует исходить из того, что доход и приобретенное на эти доходы имущество, учитываемые на отдельном балансе, не могут быть изъяты у учреждений по решениям комитетов по управлению имуществом или других государственных и муниципальных органов, в том числе и в тех случаях, когда они не используются или используются не по целевому назначению¹

Некоторыми особенностями характеризуется процесс продажи недвижимого имущества и в тех случаях, когда продавцом выступает юридическое лицо. Правда, эти особенности затрагивают внутренние процессы волеизъявления юридического лица, в частности акционерного общества. В Федеральном законе «Об акционерных обществах» предусмотрены правила совершения крупных сделок, связанных с приобретением или отчуждением обществом имущества. Эти правила могут применяться к сделкам с недвижимым имуществом, если его стоимость составляет более 25% балансовой стоимости активов общества (ст.78 Закона). Такие сделки должны быть одобрены советом директоров (наблюдательным советом) общества или общим собранием акционеров в соответствии со ст.79 Закона.

В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости.

Так например ст. 35 Семейного кодекса РФ предусматривает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течении года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Одной из особенностей договора продажи недвижимости является придание существенного значения таким его условиям, как предмет, цена, порядок передачи и некоторые другие.

Ст. 554 ГК РФ предусматривает в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В отличие от других договоров, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Правила определения цены, согласно которым, в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. ( ст.424 п.3). В случае отсутствия в договоре точно определенных данных о предмете, цене недвижимости, подлежащей передаче, условия о них считаются не согласованными сторонами, а договор считается незаключенным (п.2. ст.554, п2.абз.1. ст.555ГК).

Существенным условием этого договора является его форма.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Заключение договора путем составления одного документа позволяет сторонам четко представлять условия совершаемой сделки, а также упрощает восприятие регистрирующим органом волеизъявление сторон.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.(ст.550 п.2 ГК РФ).

Необходимо обратить внимание на то, что в отличие от ГК РСФСР 1964 года, закреплявшего обязательную нотариальную форму сделок с недвижимым имуществом, ст.550 нового ГК не предусматривает такой формы для сделок по продаже недвижимости. Это можно объяснить тем, что установленное ст. 131 ГК правило о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней органами юстиции, где должны быть не менее квалифицированные юристы, чем нотариус, делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок. В заключении данного параграфа отметим, что при заключении сделок, направленных на передачу недвижимого имущества в собственность, особое значение имеет момент перехода права собственности. Между тем возникновение права собственности на продаваемую недвижимую вещь не следует смешивать с моментом заключения договора. Переход права собственности по договору определяется ст. 223 ГК РФ, в соответствии с которой в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Общие положения о заключении договора вытекает из п.3 ст.433 ГК РФ, предусматривающего, что договор подлежит государственной регистрации, признается с момента такой регистрации.

Множество споров и токований в правоприменительной практике вызывает применение договора приватизации. Согласно пункту 13 Информационного письма Президиума ВАС от 21 февраля 20021 г. №60, последствия, предусмотренные пунктом 7 статьи 21 Федерального закона от 21.07.97 №123-ФЗ « О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» неприменимы в случаях расторжения договора купли-продажи государственного или муниципального имущества, заключенного по итогам конкурса, проведенного до введения этого закона. Указанный в ст.21 ФЗ о приватизации способ приватизации существенно отличается от продажи государственной и муниципальных предприятий по конкурсу, предусмотренному Законом РФ от 03.07.91 № 1531-1 « О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации». В последнем случае покупатель становился собственником объекта приватизации сразу после оплаты стоимости имущества, а по Федеральному закону о приватизации п.7 ст.21 – только после выполнения инвестиционных и социальных условий.

2.2. Аренда недвижимости. Основные характеристики договора найма жилого помещения.

Договор аренды признается гражданско-правовой договор, (ст.606 п.1 ГК РФ) в силу которого «арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование»¹, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом « плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, является его собственностью.

По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним.

Договор аренды – это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственного использования имущества.

Например, оглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, стоимость затрат по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию, а также неустойки за просрочку платежа.

Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что требования истца относятся к периоду до заключения договора аренды, в связи с чем не подлежат удовлетворению.

Принимая решение, суд руководствовался пунктом 3 статьи 425 ГК РФ, согласно которому стороны праве установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, согласно которому арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату, а также возмещать арендодателю расходы по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию. За просрочку платежа предусмотрена неустойка.

Данное здание было передано ответчику по акту приема – передачи до заключения договора аренды и фактически использовалось им в течении этого времени.

В договоре стороны установили, что его условия распространяются на отношения, возникшие с даты подписания ими акта приема – передачи здания.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции признал иск подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции решение в части взыскания договорной неустойки отменил, а в части взыскания арендной платы и расходов по уборке территории за период фактического использования ответчиком здания оставил без изменения. При этом суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов по уборке прилегающей к арендуемому зданию территории свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

В связи с этим у суда первой инстанции не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора¹ (п.6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. №66).

Собственник имущества предоставляет его в пользование другому лицу, не отчуждая имущество, но извлекая из такой передачи доход. В свою очередь, пользователь имущества извлекает собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества. В связи с этим формы арендных отношений весьма разнообразны. «К ним относятся прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).²»

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). (Ст.607 п.1 ГК РФ). Из этого следует, что предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.

«Недвижимое имущество как предмет аренды обладает известными особенностями, обусловленными как самой природой этого имущества, так и необходимостью государственной регистрации сделок с ним и прав на него. Но недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам ст.34 ГК,, не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК.

Особенности сдачи в аренду земельных участков и других объектов устанавливаются земельным и иными природоресурсным законодательством. В настоящее время объектами аренды могут быть земельные участки и участки лесного фонда. Возможность передачи в аренду водных объектов и горных отводов водным законодательством и законодательством о недрах не предусмотрена.¹»

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. К такому имуществу относятся атомные электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования и т.п.²

По действующему законодательству единственным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В связи с этим к договору должны прилагаться документы, позволяющие точно идентифицировать предмет договора. Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Если в аренду сдается оборудование, к договору должен быть приложен технический паспорт на оборудование.

Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. «Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения).¹»

Стороны договора – арендодатель и арендатор. По общему правилу и в роли арендодателя , и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних – коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды в роли арендодателя или арендатора должны выступать специальные субъекты.

Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Сдача имущества в аренду – один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника. В соответствии со ст. 295 ГК субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать недвижимое имущество в аренду без согласия (разрешения) собственника. Это правило тем более действует в отношении казенных предприятий, за которыми имущество закрепляется на праве оперативного управления (см. абзац 1 п.1 ст.297 ГК) Что же касается учреждений, то они вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований

В частности, в роли арендодателей от имени РФ обычно выступают комитеты по управлению государственным имуществом. Их полномочия основаны на законе. Правительство РФ осуществляет управление федеральной собственностью на основании ст. 14 Конституции. В развитие этой нормы принято постановление Правительства РФ от 10 февраля 19994 г. №96 «О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» (Собрание актов РФ,.1994. №8. ст.593. Согласно п. 5 этого постановления передача в аренду государственного имущества, относящегося к федеральной собственности, производится Госкомимуществом РФ. Последний, в свою очередь, вправе поручать осуществление этих функций территориальным агентствам, т.е. комитетам по управлению имуществом субъектов РФ. Аналогичный порядок действует в отношении государственной собственности субъектов РФ и муниципальной собственности.

Помимо комитетов по управлению имуществом в роли арендодателей государственного имущества могут выступать унитарные предприятия, но без каких-либо ограничений лишь применительно к движимому имуществу. Унитарные предприятия могут выступать арендодателями в отношении недвижимого имущества, а казенные предприятия и бюджетные учреждения – в отношении любого имущества только с согласия собственника (или уполномоченного им органа). Дача такого согласия равнозначна наделению указанных субъектов специальным полномочием сдавать имущество в аренду.

Если же полномочия из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие¹ собственника сдавать чужое имущество в аренду от своего имени.

В данном случае речь должна идти о полномочии особого рода, а именно, о полномочии сдавать имущество в аренду от своего имени, а не от имени собственника, как это было бы при классическом гражданско-правовом представительстве, при котором в роли арендодателя должен выступать сам собственник, т.Е. представляемый, а не представитель.

В частности, такое полномочие может вытекать из договора комиссии.

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды – одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.

Под пользованием понимается извлечение их вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность арендатора (ч.2 ст.606 ГК). При нарушении порядка пользования вещью извлеченные плоды, продукция и доходы должны быть возвращены арендодателю. Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило (ст.136 ГК), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.¹

Арендодатель, оставаясь собственником нанятого имущества, сохраняет свое право распоряжения им. Он может осуществить его отчуждение или изъять его из владения и пользования арендатора в случаях и в порядке, предусмотренных законом или договором.

Что касается прав владения и пользования вещью, переданной в аренду, то арендодатель может их и не сохранить, целиком передав арендатору. Но вполне допустима ситуация, когда арендодатель сохраняет за собой право владения вещью (полностью или частично) и право пользования ею ( только частично). Тогда можно говорить о двойном владении и пользовании.

Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам (ст.305 ГК), Однако подобную защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч.1 ст.606 ГК). Такой арендатор защищается и от притязаний арендодателя как собственника арендованного имущества. Если же речь идет о «голом» праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется. Косвенно этот вывод подтверждается и арбитражной практикой. Так, в одном из дел было признано, что арендатор, которому вещь не была передана, не вправе истребовать ее у третьего лица, поскольку не стал ее владельцем, а значит, не может воспользоваться и средствами защиты владения, предусмотренными гражданским законодательством²

Правда, и в этом случае арендатор не остается без защиты, но только от собственника и по нормам обязательственного права.

Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п.1 ст.617 ГК), т.е. договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу. Правда, право пользования арендованным имуществом при смене арендатора сохраняется далеко не всегда (см. п.2 ст.617 ГК), но это не лишает данное право свойства следования.

Согласно Гражданскому законодательству договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

А также договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяется также на договор субаренды.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствием с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал.

Обжалуя решения суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В ГК РФ и Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Кодекса подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения (п.19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. №66.

«Согласно п.1 ст.26 Федерального закона « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежит право аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательством РФ. В такой ситуации более правильно говорить о регистрации права аренды, которая неизбежно требует регистрации сделки аренды. В соответствии с п. 2 ст.651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года. При существующих процедурах и сроках государственной регистрации было бы нелогичным требовать обязательной регистрации права аренды, вытекающего из краткосрочных (до одного года) договоров аренды как зданий (сооружений) в целом, так и их части.

Согласно п.3 ст.609 ГК договор аренды имущества, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к арендатору (аренда с правом выкупа – ст.624 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Если выкупу будет подлежать арендованное имущество, то форма договора аренды подчиняется общим требованиям (ст.158-162, 434, п.1 ст.609 ГК), а если выкупу будет подлежать арендованное недвижимое имущество, то форма договора аренды подчиняется ст. 550 и п.1 ст.551 ГК.¹»

Срок в договоре аренды является принадлежностью этого договора, но не его существенным условием.

В соответствии со ст.610 п.1 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Однако и в этом случае договор аренды сохраняет черты договора, заключенного на время. Ведь при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за одни месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Возможность прекращения договора, заключенного на неопределенный срок, в любое время по желанию одной стороны свидетельствует о временной ограниченности таких договоров.

В связи с этим необходимо привести следующее мнение: «Но с научной точки зрения договор найма, в котором не означено срока, нельзя считать недействительным: если в отдельном договоре срок не определен, то это не значит, что договор заключен бессрочно. Это значит, что срок договора наступает тогда, когда та или другая из договаривающихся сторон потребует его прекращения, так что, следовательно, срок только не определен точно при самом его заключении, а контрагенты предоставили себе определить его впоследствии.¹» Поэтому закон (ст.606 ГК) говорит о том, что имущество передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование.

Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ.²

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.¹

Например, « максимальный срок договора проката в силу указания ст.627 ГК не может превышать аренды участков лесного фонда равен сорока девяти годам. Если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п.3. ст.610 ГК).²»

Установление предельных сроков договора аренды имеет целью, во-первых, предотвращение того, чтобы под видом аренды не произошло отчуждения имущества, во-вторых, предоставление возможности каждой из сторон после определенного промежутка времени потребовать изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением.

Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью ли частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендаторов по своему выбору:

Потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

Непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

Потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В процессе пользования арендованным имуществом арендатор вправе в ограниченных пределах распоряжаться им. «Он может с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (поднаем). При этом арендатор остается ответственным по договору перед арендодателем. Договор субаренды не может быть заключен на срок больше срока договора аренды. С окончанием договора аренды кончается и договор субаренды.¹»

В гражданском законодательстве предусмотрены основания досрочного прекращения договора аренды как по инициативе арендодателя, так и арендатора.

Так, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократным нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не проводит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

На рассмотрение арбитражного суда передано заявление с просьбой о расторжении договора в связи с существенными нарушениями договора: систематическими неплатежами арендной платы, невыполнением обязательств по ремонту арендованного помещения, заключением договоров субаренды без разрешения арендодателя. В ходе разбирательства дела в заседании суда ответчик представил доказательства об устранении перечисленных нарушений.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ или другими законами.

Как следует из статьи 619 ГК РФ, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Учитывая, что допущенные арендатором нарушений условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, в необходимый для этого срок устранены, у арендодателя не было оснований для предъявления такого иска (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. №14).

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не представляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2)переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды в соответствии с п.2 ст.450 ГК могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора.¹ Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

Помимо расторжения договора аренды в судебном порядке его стороны могут отказаться от договора с его прекращением во внесудебном порядке на условиях, предусмотренных гражданским законодательством.²

В любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора лишь после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При подаче арендодателем искового заявления о расторжении договора аренды к заявлению должны быть приложены как само предупреждение, так и доказательства его отправки арендатору. В противном случае иск арендодателя будет оставлен без рассмотрения.

«Вопрос о том, как соотносятся между собой предупреждение о необходимости исполнения обязательства, указанное в ст.619 ГК, и требование о расторжении договора аренды в смысле п.2 ст.452 ГК, не ясен. Очевидно, что в предупреждении арендодатель должен указать на допущенные арендатором нарушения и потребовать их исправления. Но из названия предупреждения не следует, что оно должно содержать также и требование о расторжении договора. В противном случае лишено смысла указание в нем на необходимость исполнить обязательство в разумный срок. Ведь п.2 ст.452 ГК содержит четкое правило о сроках ответа на предупреждение о расторжении договора. Разумный срок – это срок для устранения нарушений, а не срок ответа на требование о расторжении договора. С другой стороны. Если предупреждение не содержит требования о расторжении договора, то для обращения с иском в суд в силу п.2 ст.452 ГК арендодатель должен направить арендатору помимо предупреждения еще и требование о расторжении договора. Вряд ли такая волокита отвечает целям ст.619 ГК.¹»

Таким образом, предупреждение о необходимости исполнения обязательства (ст.619 ГК) может и не содержать требования о расторжении договора. В этом случае арендодателю при неустранении арендатором нарушений придется до подачи иска в суд направлять ему также и требование о расторжении договора согласно п.2 ст.452 ГК. Если же предупреждение включает требование о расторжении договора аренды, повторная подача требования не нужна.

Даже если арендодатель после направления предупреждения предъявил иск о расторжении договора, допустив нарушение, например, срока его предъявления. В таком случае повторное предупреждение не нужно. После устранения нарушения можно вторично обратиться в суд с иском .²

Сам отказ устранить нарушения будет означать нежелание арендатора продолжать договорные отношения.

Поскольку арендатор при досрочном расторжении договора не должен направлять арендодателю предупреждение о необходимости исполнения обязательства (ст.620 ГК), он может предъявить иск с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком по правилам п.2 ст.452 ГК.

«При досрочном прекращении договора аренды по общему правилу прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п.1 ст.618 ГК).¹»

При прекращении арендных обязательств прекращаются также залог права аренды, обязательственные отношения, возникшие в связи с внесением права аренды в уставный капитал юридического лица (в силу исчезновения предмета этих сделок).

«При прекращении договора аренды в соответствии с п.4 ст.453 и ст. 622 ГК арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.²»

Прекращение договора аренды в установленный им срок предоставляет право арендатору на заключение договора аренды на новый срок.

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечению срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, казанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течении года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2.Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю в переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения, заключенному последним с другим лицом.

В обосновании заявленного требования истец сослался на передачу спорного помещения в пользование третьему лицу, в том время как в силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ у него как у арендатора, надлежащим образом исполнявшего договорные обязательства, имеется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицам право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течении года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Согласно представленным по делу доказательствам спорное нежилое помещение подлежит передаче ответчиком третьему лицу в безвозмездное пользование в связи с осуществлением ими совместной деятельности.

Поэтому суд признал ссылку истца на статью 621 ГК РФ необоснованной, а иск не подлежащим удовлетворению (п. 35 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. №66).

Договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды .

Акционерным обществом и собственником здания был заключен договор аренды нежилого помещения.

При заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникли разногласия по размеру арендной платы.

Арендодатель, полагая, что спор возник об изменении договора, передал указанные разногласия на разрешения арбитражного суда.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано на основании абзаца второго пункта 1 статьи 621 ГК РФ, согласно которому при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Суд кассационной инстанции отменил судебные акты и передал дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно статье 610 Кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Арендодатель известил арендатора об истечении срока действия договора аренды и о необходимости в случае намерения ответчика в дальнейшем использовать имущество заключить договор аренды на новый срок, что свидетельствует о прекращении ранее действовавшего договора аренды в связи с истечением его срока.

По смыслу статьи 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.

Иск предъявлен в связи с отказом ответчика подписать договор аренды на новый срок из-за внесенных арендодателем изменений в части размера арендной платы.

Таким образом, между сторонами возник преддоговорный спор,

Статьей 22 Арбитражного процессуального кодекса РФ установлено, что к разрешаемым арбитражным судом спорам относятся споры о разногласиях по договору, заключение которого предусмотрено законом или передача разногласий по которому на разрешение арбитражного суда согласована сторонами.

Имеющееся в деле переписка свидетельствует о том, что стороны обсуждали вопрос о возможной передаче возникших разногласий на разрешение арбитражного суда.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции передал дело в суд первой инстанции указав на необходимость выяснения вопроса о наличии соглашения сторон о такой передаче (п.31 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г.№66).

В заключении данного параграфа, анализируя вышеизложенное, можно сделать вывод, что целью данного договора является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно или когда у них для этого нет достаточных средств.

Договор аренды закрепляет законные права и обязанности своих участников, позволяет им реализовать свои экономические интересы. Одна из сторон договора аренды получает возможность восполнить недостающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта – собственника, последний, в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущества внаем.

Исходя из определения договора, можно выделить три основные черты, характерные для данного договора.

Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества людям, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель.

Во-вторых, аренда всегда носит временный характер, и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю.

В-третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан заплатить за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обоих сторон, он относится к двухсторонним; данный договор является также консенсуальным, т.е. таким, который устанавливает между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения.

Необходимо отметить, что имеются противоречия и нерешенные вопросы в сфере определения правовой природы арендных отношений, например, к какому виду прав законодатель относит право аренды. Пункт 2 статьи 609 ГК РФ относит аренду к обязательственному праву, а Закон о регистрации в статье 1 говорит о том, что право аренды не попадает под определение ограничений (обременений) и отнесено к вещным правам. Вместе с тем, на двойственную природу договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений указывают многие отечественные, в том числе не только современные, юристы. Но, автор дипломного исследования, касаться подробно аспектов спора о теоретической несостоятельности деления прав на вещные и обязательные ввиду его условности, не будет.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Было бы, наверное, излишним описывать и без того известную ситуацию в государстве. Положение в экономике, проблемы правового поля, социальные бури – страна переживает это все не первый год. Сама модель построения сегодняшнего общества представляет собой систему неразрывной связи экономики и права.

Стратегической целью государственной политики в сфере недвижимости и ее правового регулирования является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов.

Основными результатами реализации государственной политики, на наш взгляд, должны стать:

-вовлечение в гражданский оборот земли и иной недвижимости;

-обеспечение государственной защиты прав на недвижимость и баланса интересов субъектов правоотношений;

-становление и развитие системы ипотечного кредитования и привлечение инвестиций под обеспечение недвижимостью;

функционирование эффективной системы правового регулирования рынка недвижимости.

Также необходимо обеспечить правовую возможность гражданского оборота единых объектов недвижимости и защитить права покупателей при приобретении недвижимости в случае, когда строение расположено на государственной или муниципальной земле, путем:

-законодательного требования к продавцу (дарителю, иному отчуждающему имущество лицу, залогодателю) перед актом продажи (иного отчуждения, залога) реализовать свое право на получение в собственность участка под зданием, строением, предприятием;

-отмены неоправданных ограничений на гражданский оборот земельных участков. Следует отказаться от «дозволительного порядка» оборота земельных участков (например, п. 3 ст. 129 ГК РФ) и иных объектов недвижимости, определив, что оборот разрешен во всех случаях, кроме прямо установленных федеральным законом. Это необходимо для того, чтобы собственники недвижимости могли реализовать свои права на имущество, в том числе на распоряжение им, получение действительной цены имущества, которая может быть выявлена только при возможности его свободной купли-продажи.

Необходимо сформировать систему установления и гарантирования прав на объекты недвижимости путем:

-законодательного закрепления единства кадастрового учета, в который должен входить учет земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости как физических объектов. Зафиксировать права и обязанности кадастровых органов и граждан в связи с кадастровым учетом, обеспечить публичность сведений кадастра недвижимости. Кадастровый учет единых объектов недвижимости на территории муниципального образования или иной установленной юрисдикции должен осуществлять один орган, который ведет учет и земельного участка, и здания, помещений и иных объектов недвижимости (лес, участки недр, обособленные водные объекты и пр.).

- обеспечение гарантии надежности регистрации прав на недвижимость, доверия к записям Единого государственного реестра прав, а в перспективе - переход к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного приобретателя.

-определения содержания прав по использованию и развитию недвижимости.

Необходимо установить, сделать общеизвестными и защитить от произвольного изменения со стороны властей права владельцев недвижимости на ее использование и строительное изменение. Необходимо правовое зонирование территории, в рамках которого правила обращение с земельным участком заранее определены местным законодательным актом, а не сиюминутным решением очередного аппаратчика. Администрациям не нужно, чтобы правила владения земельными участками были известны заранее, они хотят иметь полный контроль над оборотом и использованием участков и менять правила этого контроля сколь угодно часто.

Усовершенствовать гражданское законодательство о недвижимости. Сделать единым гражданское законодательство о недвижимости, отразив особенности недвижимого имущества, отличающие его от движимого имущества.

Внести изменения в земельное законодательство, исключающее его противоречие нормам гражданского законодательства по вопросам недвижимости.

Подготовить законопроекты и внести изменения в существующее законодательство относительно определения земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка.

Ввести и определить необходимые новые правовые понятия, включая категории ограниченных вещных прав, к которым, в частности, следует отнести все «вторичные» вещные права (в том числе, права собственника строения на участок, находящийся в собственности иного лица, сервитуты).

ЛИТЕРАТУРА.

1.Конституция Российской Федерации. Комментарий / Под общей редакцией Б.Н. Топорнина, Ю.М. Батурина, Р.Г. Орехова. –М.: 1994.

2.Алексеев, Вадим Александрович. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования /В.А. Алексеев. –М.: 2007.

3.А. Морозов. Признание сделки недействительной и применение последствий её недействительности – исключительная компетенция судебных органов.Выпуск 22, ноябрь 1996 г.

4.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. –М.: 1997.

5.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения: Изд. 2-е, испр. –М.: 2000.

6.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. –М.: 2000.

7.Брагинский М.И., Витрянский В.В., Звеков В.П. и др. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1996 (автор комментария - Е.А. Суханов).

8.Венгеров, Анатолий Борисович: Теория государства и права: (учеб. для юрид. вузов)/ А.Б. Венгеров. – 4-е изд., стер. –Москва: Омега – Л, 2007.

9.В.А. Кияшко. Государственная регистрация сделок в гражданском законодательстве.//Журнал российского права, №11, ноябрь 2004 г.

10.Волынцева А.В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Томск, 2003.

11.Белов В.А. Предисловие // Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. с.27 – 28.

12.В. Кияшко. Реальный (консенсуальные) договоры в гражданском обороте. //Право и экономика, №5, май 2004 г.

13.В.В. Бердников. Распорядительная сделка как способ изменения имущественно – правового положения лица. «Законодательство», №2, февраль 2002 г.

14.Водный кодекс РФ от 16 ноября 1995 г.// Собрание законодательства РФ. 1995. №17.

15.В.А. Белов. Оформление сделок хозяйственных общества, совершаемых их управляющими (на примере доверенностей). «Законодательство», №10, октябрь 2004 г.

16.Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М., 1999.

17.Витрянский В.В. Договоры купли-продажи, мены, аренды, безвозмездного пользования, перевозки, транспортной экспедиции. Расчеты. М.,1996.

18.Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М.,1999.

19.Гражданское право: В 4 т. Том I. Общая часть: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. –3-е изд., перераб. и доп. –М.: 2004.

20.Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1: Учебник /Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. –2-е изд., перераб. и доп. –М.: 2004.

21.Гражданское право: Учеб.: в 3 т. Т. 1. – 6-е изд., перераб. и доп. /Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев (и др.); отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. –М.: 2005.

22.Гражданское право: Учеб.: в 3 т. Т.2. –4-е изд., перераб. и доп. /Е.Ю. Валявина, И.В. Елисеев (и др.); отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. –М.: 2007.

23.Гражданское право: Учебник /Под ред. С.П. Гришаева. –М.: 1998.

24.Г. Шулева. Крупные сделки. «Финансовая газета. Региональный выпуск», №7, февраль 2002 г.

25.Гражданский кодекс Российской Федерации. Официальный текст, действующая редакция. –М.: 2007.

26.Грудцына Л.Ю. ФЗ РФ «Об ипотеке» (залоге недвижимости): Постатейный научно-практический комментарий /Л.Ю. Грудцына. –Ростов н/Д: 2005.

27.Гражданский кодекс Российской Федерации. С постатейным приложением материалов практики Конституционного Суда РФ, Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ / Сост. Д.В. Мурзин, -2-е изд., перераб. и доп. –М.: 2001.

28.Гражданское право России. Ч.2. Обязательное право: Курс лекций /Под ред. О.Н. Садикова. М.,1997.

29.Д.В. Ломакин. Крупные сделки в гражданском обороте. «Законодательство», №3, март 2001 г.

30.Добаткин Д.А. Вещи, включаемые в состав недвижимости // Юридический мир. 1998..№1.

31.Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Сост. И вводный комментарии П.В. Крашенинникова. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2001.

32.Е. Богднова. Допустимо ли расторжение договора купли – продажи при неоплате приобретенного имущества.«Российская юстиция», №6, июнь 2003 г.

33.Концепция развития гражданского законодательства /Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковский. М.: 2004.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) /Под ред. О.Н. Садикова. М., 1996.

34.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный)/ Под ред. О.Н. Садикова. Изд. 3-е. М.: 1998.

35.Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. –М.: 2005.

36.Кирсанов А.Р. Недвижимое имущество: Нормы права и судебные прецеденты. –2-е изд., доп. –М.: 2006.

37.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации с постатейным материалами. Части первая – третья /Под ред. Е.Л. Забарчука. –М.: 2006.

38.Козырь О.М. Недвижимость в новом ГК России // ГК России. Проблемы, теория, практика /Под ред. А.Л. Маковского. М.: Межд. Центр фин. –эк. Развития, 1998;

39.Кочмарев А.Э. Административно-правовые основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним// Современное право. –2006. -№11(1).

40.Кочмарев А.Э. Регистрация прав на недвижимость на современном этапе// Актуальные вопросы правовой политики в современных условиях: Сб. ст. / Под общ. ред. Н.Н. Дерюги. – Хабаровск, 2005.

41.Кочмарев А.Э. Государственная регистрация недвижимого имущества// Власть и управление на востоке России. –2005. -№4.

42.Кочмарев А. Стадии государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Вестник Хабаровской государственной академии экономики и права. –2006. -№5.

43.Кочмарев А. Оспаривание акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним// Вестник Хабаровской государственной академии экономики и права. –2006. -№6.

44.Кочмарев А.Э. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Власть и управление на востоке России. –2006. -№4.

45.Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе.

46.Кобатова Е.В. Лизинг: правовое регулирование, практика. М., 1997.

47.Комментарий к Закону Российской Федерации «О защите прав потребителей». М., 1997.

48.Лесной кодекс РФ от 2 января 1997 г.// Собрание законодательства РФ. 1997. №5.

49.М.В. Телюкина., В.И. Тарасов. «Законодательство», №11, ноябрь 2002.

50.М. Масленников. ФПА АКДИ «Экономика и жизнь», выпуск 12, июнь 2001 г.

51.Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч.2 (по изданию 1902 г). М.,1997.

52.Недействительные сделки: гражданско – правовые и налоговые последствия / Под общей ред. В.В. Семенихина. –М.: 2006.

53.Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. Издание 3-е, дополненное и переработанное /Гусев А.Н./ М.:2000.

54.Порошков В.А. права на чужие недвижимые вещи по российскому гражданскому праву: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Волгоград, 1998.

55.Степанов С.А. Система объектов недвижимого имущества в гражданском праве: теоретические проблемы: Автореф. дис. … д-ра юрид. наук. Екатеринбург, 2004.

56.Симионова Н.Е. Методы оценки имущества: бизнес, недвижимость, земля, машины, обслуживание и транспортные средства /Н.Е. Симионова. –Ростов н/Д: 2006.

57.Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006.

58.Семейный кодекс Российской Федерации. : официальный текст, действующая редакция. –М.: 2007.

59.Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. Учебно-практическое пособие.М.,1999.

60.Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. 2004 г. №213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации».

61.Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.»// СЗ РФ. 1997. №30.

62.Флейшиц Е.А. Договор купли-продажи. Отдельные виды обязательств. М., 1954.

63.Хурцивала А.Г. Правовые основания приобретения нежилых помещений путем приватизации муниципальной собственности // Проблемы регионального и муниципального управления. Материалы международной научной конференции. Москва 5 мая 2005 г. /Под ред. Н.И. Архиповой, В.В. Кульбы. М: РГГУ. 2005.

64.Хурцилава А.Г. О способах приобретения прав на нежилые помещения // Развитие публичных и частноправовых институтов в современной России: Сборник статей по материалам V Международной научно-практической конференции. Москва. 26 мая 2005 г. /Под ред. А.В. Хорошилова, П.Ю. Федорова, В.Н. Белоновского. М.: МЗСИ. 2005.

65.Хурцилава А.Г. Некоторые проблемы приобретения земельных участков под коммерческую недвижимость: правовые аспекты // Социальные отношения на Ставрополье Сборник /Под ред. Б.Д. Иванникова, Г.А. Копылова, А.В. Панкратова. Ставрополь: 2005.

66.Хурцилава А.Г. Актуальные проблемы сделок с коммерческой недвижимостью. Нежилые помещения // Юриспруденция. 2006. №8.

67.Холодковская Е.М. Дееспособность психических больных в судебно – психиатрической практике. –М.: 1967.

68.Цыбуленко З.И. Правовой режим недвижимости// Новое российское гражданское законодательство и практика его применения. Саратов, 1998;

69.Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г). М., 1995.

70.Шершеневич Г.Ф. Учебник торгового права (по изданию 1914 г.).М., 1995.

71.Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М.: 1986.

72.Ю.П. Егоров. Сделки как правовые средства экономики.«Законодательство и экономика», №9, сентябрь 2004 г.

ПРИЛОЖЕНИЕ.