91

Д И П Л О М

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

(теория и практика их совершения)

П Л А Н.

Введение

Глава 1. Общая характеристика сделок с недвижимостью.

1.1.Гражданско-правовая природа и особенности сделок.

1.2.Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РФ.

1.3.Государственная регистрация сделок с недвижимостью в гражданском законодательстве.

Глава 2.Виды сделок с недвижимостью.

2.1.Отчуждение недвижимости по сделкам продажи.

2.2.Аренда недвижимости.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.

ПРИЛОЖЕНИЯ.

ВВЕДЕНИЕ.

В обществе с рыночными отношениями происходит свободное сопоставление результатов всех видов человеческой деятельности (каждый предлагает свой «товар» и оценка их полезности по схеме «спрос – предложение» При таких отношениях значимость людей и их деятельности определяется не государством, а их взаимной полезностью друг другу.

Регулирующая роль государства при этом сохраняется, но сфера её деятельности сужается и должны быть четко очерчены ее пределы, а функции государства отделены от функций общества. Осуществление перехода от административно – бюрократической к рыночной экономике – это грандиозная по своим масштабам, сложнейшая задача, которая стоит перед Российским государством. Для ее успешного решения становятся необходимыми прежде всего кардинальные преобразования и в мировоззрении россиян. Ведь они десятилетиями впитывали правила, сковывающие их инициативу и предприимчивость.

Таким образом, «одно из условий достижения качественно нового состояния российского общества – ориентация на идеи самоуправления, саморегулирования экономической жизни при координирующей и в определенных пределах регулирующей роли государства и разнообразии форм собственности. Стимулирование хозяйственной инициативы и предприимчивости, осознанное как потребность дальнейшего общественного развития, приводит к признанию необходимости включения людей и их коллективов (объединений) в отношении собственности, с тем чтобы они приобрели положение хозяев средств производства, в том числе и земли »¹.

Право частной собственности принадлежит каждому человеку и является одной из основ конституционного строя.

В Российской Федерации «Право частной собственности охраняется законом.

Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами»¹.

Естественным для большинства людей является стремление обладать собственностью и иметь защищенное право на нее. Собственность есть основа подлинной независимости человека и его уверенности в завтрашнем дне.

Вот почему сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

Переход России к новым экономическим отношениям потребовал приведения законодательства в соответствие с этими отношениями. «В гражданское право России в конце XX в. был возвращён термин «Недвижимое имущество» и введен институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество»².

Принятие в 1994 г. нового Гражданского кодекса Российской Федерации, установившего необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предопределило принятие в 1997 г. Федерального закона №122-ФЗ от 21 июля 1987 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»³.

Тем самым был сделан очередной шаг на пути преобразования механизмов регулирования имущественных отношений в Российской Федерации.

Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон о регистрации определили организационно-правовые основы создания в России принципиально новой и по форме и по содержанию деятельности системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

За последние несколько лет в нашей стране наконец-то появился и активно развивается рынок ипотечного капитала. Это стало возможным благодаря с принятием Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), (с посл. изм. от 30 декабря 2004 г.), а также ряд других федеральных законов, являющихся частью «пакета жилищного законодательства», принятого Государственной Думой в декабре 2004 г.

Необходимыми предпосылками для успешного развития и применения ипотеки являются функционально пригодные нотариальная и судебная системы, реестр государственной регистрации объектов недвижимости и сделок с ними. Следует особо отметить позитивную тенденцию к некоторой унификации и упрощению самой процедуры ипотечного кредитования. Например, «на сегодняшний день нотариальное удостоверение договора об ипотеке больше не является обязательным условием оформление договора. Эти изменения произошли в связи с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» который вступил в силу с 1 января 2005 г.¹»².

Так же необходимо отметить, что права на недвижимое имущество и сделки с ним часто становятся предметом судебных споров.

Следовательно, сегодня нет нужды доказывать необходимость издания кодексов или иных федеральных законов с постатейным приложением материалов судебной практики. Такие книги пользуются неизменным спросом у практикующих юристов, ученых и аспирантов, занимающихся различными проблемами правового регулирования студентов юридических вузов, осваивающих азы юриспруденции.

Таким образом, можно подчеркнуть, что , актуальность дипломного исследования «Сделки с недвижимостью» заключается в том, что проводимые в России социально-экономические реформы, большая значимость сделок с недвижимостью потребовали создания новой системы правового регулирования в сфере недвижимости и привели к существенным изменениям в правовом регулировании имущественных отношений и организации экономического оборота. Однако созидательный потенциал договорных отношений с недвижимым имуществом еще не реализован в полной мере, не завершено формирования системы договорно-правового регулирования сделок с недвижимостью.

Интересы экономического развития страны, формирование новых форм собственности предполагают дальнейшее более глубокое исследование проблем сущности и содержания отношений в сфере недвижимости.

Данная тема актуальна еще и в том аспекте, что увеличение количества недвижимого имущества, находящихся собственности юридических и физических лиц повлекло за собой возникновение множества споров, что требует от законодателя и от юридической науки белее пристального внимания к данной проблеме и совершенствования способов регулирования гражданско-правовых отношений.

В дипломном исследовании автор использовал научные труды отечественных ученых, касающихся проблем нормативного регулирования имущественных отношений, а также труды в области общей теории права, имеющих значение для изучения и решения исследуемого круга проблем.

Теоретической основой дипломного исследования послужили труды российских ученых юристов – цивилистов А.Н. Головастикова, Л.Ю. Грудцына, А.В. А.В. Грибанова, В.В. Витрянского, В.А. Алексеева, В.С. Ема, И.А. Емелькиной, А.Р. Кирсанова, А. В.Копылова, Кирсанов, А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого, Е.А. Суханова, О.Н. Садикова, О.Ю. Скворцова, К. И. Скловского, М.И. Брагинского, С.А. Степанова, В.В. Чубарова, Л.В. Щенниковой и др.

Цель дипломного исследования заключается в том, чтобы на основе анализа нормативных источников, работ ученых юристов выявить и проанализировать актуальные особенности сделок с недвижимостью, внести предложения по совершенствованию законодательства в этой области.

Для достижения данной цели автором ставится следующие задачи:

-выявить особенности гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.

-оценить достаточность закрепленных в законодательном порядке правовых механизмов, предназначенных для регулирования отношений, связанных с оборотом недвижимого имущества.

В дипломной работе использовались следующие общенаучные методы познания: сравнительно-правовой и системный анализ норм гражданского законодательства, подзаконных актов.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в области правового регулирования сделок с недвижимым имуществом.

Предмет исследования составляет законодательство и иные нормативные правовые акты, регламентирущие сделки с недвижимым имуществом, а также выработанные правовой наукой концептуальные положения о таких сделках.

Практическое значение дипломного исследования состоит в том, что может использоваться в качестве лекций по данной теме в высших юридических учебных заведениях, также для проведении лекций.

Дипломная работа состоит из двух глав, каждая глава разделена на параграфы, заключения и списка используемой литературы.