1.2. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу рф.

Понятие недвижимости – ключевое для уяснения принципиальных особенностей этого института в целом. Сам термин «недвижимое имущество» появился в российском законодательстве сравнительно недавно, а легитимного его определения не существовало вовсе.

Тем не менее необходимо отметить сложную ситуацию в правовом регулировании отношений, связанных с недвижимостью. Это « «1) размытость критериев разделения имущества на движимое и недвижимое и 2) отсутствие четкого понимания смысла и назначения процедур государственной регистрации прав»¹.

В современном праве за недвижимым имуществом сохраняется особый правовой режим, предполагающий специальный порядок обременения и отчуждения, специальную регистрацию прав на недвижимость, некоторого ограничения этих прав и административного (природоохранительного, градостроительного и т.п.) контроля за их осуществлением.² Ясно, что вопрос о включении тех или иных вещей в состав недвижимости имеет важное значение при оценке, продаже, залоге, завещании и других операциях с недвижимостью.

В настоящее время в ГК РФ впервые в истории российской цивилистики закреплено понятие недвижимости, которое, безусловно, стало основой всех современных изысканий. «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе , здания, сооружения, объекты незавершенного строительства»³. К ним относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Само по себе это определение развернутое и объемное и справедливости ради следует отметить, что большинство авторов вполне согласны с трактовкой законодателя и их рассуждения сводятся лишь к комментированию указанного определения.¹

Мы полностью согласны с тем, что «недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми.²» К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения и объекты незавершенного строительства. Иными словами, характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, именно благодаря которой они обычно обладают повышенной стоимостью. Вне связи с землей соответствующие объекты, например деревья, выращиваемые в специальных питомниках для последующей посадки, конструкции для сборки жилого строения и т.п., недвижимыми вещами не являются.

Другие авторы считают, что « к недвижимости закон относит прежде всего земельные участки, участки недр и все вещи, прочно связанные с землей, т.е. неотделимые от неё без несоразмерного ущерба их хозяйственному назначению.³» Это – так называемые « недвижимости по природе», в основу выделения которых положен фактический критерий: тесная связь с землей (необходимая для их квалификации в качестве недвижимости даже после их перемещения в пространстве).

Следовательно, можно сказать, что объект относится к недвижимости, если он:

а) относится к числу объектов, прямо перечисленных в определении, т.к. является земельным участком, участком недр;

б) является объектом, который связан с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначения невозможно.¹»

Перечисленные две категории объектов (земельные участки и участки недр) в соответствии с законодательным определением недвижимости имеют самостоятельное значение, в то время как все остальные категории объектов, перечисленные в определении, приводятся в качестве примеров объектов, которые «связаны с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно». В то время законодательство практически не содержит определений зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, а на практике объекты, которые именуются зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, на самом деле могут не отвечать признаку законодательного определения.²

Таким образом, лишь такой объект, который на основании закона может быть признан земельным участком или участком недр³ без установления каких-либо дополнительных признаков должен быть отнесен к недвижимости. В отношении всех остальных объектов, как бы они не назывались, должна быть установлена их прочная связь с землей, при которых их перемещение без несоразмерно ущерба назначению невозможна.

В связи с этим существует мнение, что « при самых разнообразных методических подходах и научных аргументациях гражданское законодательство и цивилистика предложили, по существу, лишь два критерия анализируемого деления: а) перечисление объектов, относимых к недвижимому имуществу, и б) определение единого, абстрактного принципа (критерия), основанного на определенной связи с землей, отнесения иных, не охваченных перечнем объектов, к недвижимости»¹.

Таким образом, определяющее значение приобретают критерии установления той связи с землей, о которой говорится в определении недвижимости.

Необходимо отметить, что в настоящее время критериев, предлагаемых законодательством для отграничения недвижимых вещей от иных объектов, расположенных на земельных участках, недостаточно.

«Прежде всего, это видно при разграничении объектов недвижимости и так называемых временных сооружений. Современные технологии, с одной стороны, позволяют без ущерба переносить с места на место здания, отнесение которых к недвижимости не должно вызывать сомнения, а с другой стороны, весьма широко распространились сборно-разборные объекты, которые в весьма короткие сроки могут быть разобраны и собраны в другом месте. При этом в виде таких сооружений существует не только традиционные павильоны, гаражи, навесы, но и внушительные по размеру торговые и производственные комплексы. С учетом этих обстоятельств очевидно, что критерий невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению становится для объекта недостаточно конкретным, а применение его достаточно произвольным. Изучение практики регистрации прав на недвижимость показало, что разными учреждениями технической инвентаризации одинаковые объекты в одних случаях признаются недвижимостью, а в других нет.²»

Это положение породило различные споры о критериях отнесения имущества к недвижимости.

«Одни ученые, полагая бесперспективным использования критерия связи с землей, предлагали различные юридические критерии отнесения имущества к недвижимому, другие же считают, что недвижимость – это объективно существующее явление, а задача закона – выявить и максимально четко определить те признаки, по которым можно отнести вещи к недвижимым.¹»

Сторонники первой позиции утверждают, что недвижимостью является такое имущество, «на которое может быть установлено право собственности и иные права. а для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация.²»

Мы, при написании дипломного исследования не можем не согласиться с мнением, в котором отмечается, что «признаки недвижимости как объект гражданских прав определены в законе и, следовательно, недвижимость не может возникнуть в силу государственной регистрации прав на неё. Государственная регистрация – явление вторичного порядка, которое не отменяет и не изменяет статуса вещи, а лишь фиксирует права на нее. В противном случае пришлось бы говорить о том, что государственная регистрация является первоначальным способом приобретения права на недвижимое имущество.³»

По этой причине мы с полной уверенностью считаем, что объект недвижимости – это всегда конкретный предмет материального мира, обладающий определенным местоположением, границами и специфическими характеристиками (здание, сооружение, помещение). Он существует как физически, так и юридически независимо от тех отношений, которые существуют по поводу этого объекта.

Кроме критериев, которые обычно считают материальными, ст.130 ГК РФ использует и юридический критерий, относя к недвижимым вещам те объекты, которые по своей природе движимы, но их роль в гражданском обороте столь важна, что законодатель распространил на их правовой режим недвижимости. Это воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические корабли а также иное имущество которое законом может быть отнесено к недвижимым вещам.

По поводу объектов, которые являются недвижимостью в силу специального указания закона существует мнение: «Иные объекты причисляются законом к недвижимости не в силу физических свойств вещей, а в силу экономической значимости и, что более важно, по функциональному признаку: назначением и особой сферой их применения, требующих повышенного публичного внимания (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).¹» Эти объекты «также охватываются структурой системы, однако внутрисистемная связь с такими компонентами выражена менее значительно, а взаимовлияние с ядром системы носит опосредованный характер.²»

Признание этих объектов недвижимым имуществом, которое характерно для гражданского законодательства многих стран, обусловлено высокой стоимостью данных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота.

Также, в гражданском законодательстве предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Следует отметить, что в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Наконец, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Например, в соответствии с законом РФ « Об основах федеральной жилищной политики» недвижимостью в жилищной сфере, среди прочих объектов, являются квартиры, элементы инженерной инфраструктуры и т.д.

Мы предлагаем изменить понятие «недвижимое имущество» данное в абз. 1. п.1. ст.130 ГК РФ следующим образом: «Недвижимым имуществом (недвижимостью) признаются земельные участки, участки недр, иные вещи и объекты, непосредственно связанные с землей и обладающие значительной стоимостью.

В заключение данного параграфа необходимо подчеркнуть следующее.

По вопросу об определении и содержании понятия «недвижимое имущество» нет единства ни в юридической литературе, ни в правоприменительной практике. Ситуация осложняется ещё и тем, что описание объекта недвижимого имущества (например, если это электростанция, нефтехранилище, подземное хранилище газа, эстакада, железные дороги, линии электропередач, горнолыжные трассы, аэродромы и т.д.) зачастую представляет собой весьма сложную техническую задачу, в связи с чем при регистрации права на тот или иной объект возникают трудности по определению объекта недвижимого имущества как такового.

Недостатки определения предмета недвижимого имущества в конечном счете сказываются на гражданском обороте. Недвижимое имущество, занимая основное место в системе объектов гражданских прав, само выступает системным образованием, с собственной структурой и взаимосвязью элементов, её составляющих. (Легализация современным российским гражданским правом частной собственности не только на всю совокупность объектов недвижимости, но даже и на отдельные группы таких объектов в той или иной степени включает в гражданский оборот всю систему недвижимого имущества.)