Приложение 1. Таблица 11. Финансовая модель движения денежных потоков
|
Обознач. |
Наименование денежных потоков |
Периоды реализации проекта |
Всего (сумма по всем годам) | |||||||
|
2016 |
2017 |
2018 |
2019 |
2020 |
2021 |
2022 |
| |||
|
|
|
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
| |
|
|
Инвестиционный поток (таблица 7) |
-3 203 650 |
-3 200 250 |
|
|
|
|
|
-6 403 900 | |
|
|
Операционный поток (Доходы плюс Расходы со знаком минус) |
0 |
0 |
157 440 |
792 990 |
792 990 |
792 990 |
792 990 |
3 329 400 | |
|
|
- Доходы (таблица 6) |
0 |
0 |
635 550 |
1 271 100 |
1 271 100 |
1 271 100 |
1 271 100 |
5 719 950 | |
|
|
- Расходы (таблица 8) |
0 |
0 |
-478 110 |
-478 110 |
-478 110 |
-478 110 |
-478 110 |
-2 390 550 | |
|
|
Налоговый поток (таблица 10) |
0 |
0 |
-144 137 |
-271 247 |
-271 247 |
-271 247 |
-271 247 |
-1 229 125 | |
|
ЧД |
Чистый доход (сумма трех потоков с учетом знака) |
-3 203 650 |
-3 200 250 |
13 303 |
521 743 |
521 743 |
521 743 |
521 743 |
-4 303 625 | |
|
Коэффициент дисконтирования |
1,00 |
0,91 |
0,83 |
0,75 |
0,68 |
0,62 |
0,56 |
| ||
|
ЧДД(NCF) |
Чистый дисконтированный доход (Net Cash Flow) |
-3 203 650 |
-2 912 228 |
11 041 |
391 307 |
354 785 |
323 481 |
292 176 |
-4 743 088 | |
|
NPV |
Накопленный ЧДД (Net Present Value) |
-3 203 650 |
-6 115 878 |
-6 104 837 |
-5 713 530 |
-5 358 745 |
-5 035 264 |
-4 743 088 |
| |
|
|
Доход от продажи бизнеса |
|
|
|
|
|
|
3 465 352 |
| |
|
|
Накопленный ЧДД с учетом продажи бизнеса |
|
|
|
|
|
|
-1 277 736 |
| |
*- При норме дисконта равной 10 %
Приложение 2. Ценообразующие факторы и корректировки
Транспортная доступность
Отлично – метро близко, не более 3 мин пешком (200 м)
Хорошо – метро немного удалено, не более 7 мин пешком (600 м)
Удовл – метро достаточно далеко, 8 и более минут (более 600 м)
Внешний вид
Характеризует качество отделки фасадов и прилегающей территории и оценивается на основе субъективных ощущений аналитика по шкале отлично/хорошо/удовлетворительно
Внутренняя отделка
Характеризует качество отделки внутренних помещений и оценивается на основе субъективных ощущений аналитика по шкале отлично/хорошо/удовлетворительно
|
КОРРЕКТИРОВКИ ПО ФАКТОРАМ | ||||
|
|
|
Конкуренты | ||
|
|
Расположение |
Отличное |
Хорошее |
Удовлетворительное |
|
наш объект |
Отличное (1-3 мин пешком или 200 м) |
0% |
10% |
20% |
|
Хорошее (4-7 мин пешком или 600 м) |
-10% |
0% |
10% | |
|
Удовлетворительное (8 и более или больше 600 м) |
-20% |
-10% |
0% | |
|
|
|
конкуренты | ||
|
|
Качество отделки внутренней |
Отличное |
Хорошее |
Удовлетворительное |
|
наш объект |
Отличное |
0% |
5% |
10% |
|
Хорошее |
-5% |
0% |
5% | |
|
Удовлетворительное |
-10% |
-5% |
0% | |
|
|
Качество отделки внешней |
Отличное |
Хорошее |
Удовлетворительное |
|
наш объект |
Отличное |
0% |
3% |
6% |
|
Хорошее |
-3% |
0% |
3% | |
|
Удовлетворительное |
-6% |
-3% |
0% | |