20. Связь земельного права с гражданским и административным.

Разграничение норм земельного, гражданского и административного права.

   Земельное законодательство и земельное право — это не единственная отрасль российской правовой системы, которая регулирует земельные правоотношения. В иных отраслях российского законодательства также содержатся земельно-правовые нормы, регулирующие земельные правоотношения.

   1. Конституционное и земельное право. Нормы конституционного права определяют основополагающие конституционные принципы всех отраслей правовой системы. Применительно к земельному праву такими принципами являются установление множественности форм земельной собственности, признание права частной собственности на землю, права на владение, пользование и свободное распоряжение землей, охрана права частной собственности законом и др. Важное значение для земельного права имеют нормы Конституции РФ, которые устанавливают порядок и условия пользования землей в соответствии с федеральным законодательством; отнесение к совместному ведению РФ и субъектов РФ отрасли земельного законодательства.    2. Административное и земельное право. Связь земельного права с административным правом проявляется именно в сфере государ ственного управления земельным фондом, т. е. в области земельного контроля, привлечения к административной ответственности лиц, которые виновны в совершении административно-правовых нарушений земельного законодательства.

   В качестве предмета административного права выступает правовая организация исполнительной и распорядительной деятельности органов государственной власти и управления. Эта деятельность имеет место и в области организации использования и охраны земель. В нормах же земельного права определяется содержательная сторона деятельности государственных органов управления, основные направления их деятельности по рациональному использованию и охране земель.

   3. Гражданское и земельное право заключается в единстве социально-экономической природы земельно-правовых и гражданско- правовых отношений. Земельно-правовые отношения основаны на праве земельной собственности и являются по своему характеру имущественными.

   Связь гражданского права с земельным проявляется также в наличии института сервитута, т. е. права пользования чужим земельным участком, в судебной защите земельных и гражданских прав, в возмещении убытков, причиненных нарушением земельных прав, в порядке гражданского судопроизводства.

   4. Водное, горное, лесное и земельное право. Наличие общности между землей, водами, лесами как природными объектами, их взаимосвязь и взаимодействие в процессе пользования и охраны предопределяют единство целей и методов их правового регулирования, сходство их принципов и правовых институтов. На базе водного, горного, лесного и земельного права сформировалась правовая отрасль — природно-ресурсовое право.

   5. Экологическое и земельное право. Земельное право не является составной частью экологического права как совокупности норм, регулирующих общественные отношения в сфере взаимодействия общества и природы. Одновременно земельное право содержит правовые нормы, которые устанавливают правила экологической безопасности земель как части окружающей природной среды. Также охранительные нормы земельного законодательства закрепляют требования по соблюдению нормативов предельно допустимых концентраций вредных веществ в почве, экологические требования к размещению объектов, отрицательно влияющих на состояние земель.

   Земельно-правовые нормы предусматривают экономическое стимулирование землепользователей в целях повышения их заинтересованности в защите земель от негативных последствий производственной деятельности и стихийных бедствий. В том числе отношения по оплате за земельные участки регулируются налоговым правом.

Противоречия правового обеспечения гражданского и имущественного оборота и природоресурсных юридических установлений.

Граждане России понимают, что земля и другие природные ресурсы, согласно ст. 9 Конституции РФ, являются основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Провозглашены равноправные и равным образом защищаемые формы собственности: государственная (в том числе субъектов РФ), муниципальная, частная и иные, применимые к ряду природных ресурсов.

Последние годы идет формирование природоохранного и природоресурсного законодательства, связанного с созданием системы экономических и правовых механизмов обеспечения права собственности на природные ресурсы: земля, недра, леса, вода, животный мир и др. Например, Глава 17 Гражданского кодекса РФ целиком посвящена праву собственности и иным  вещным правам на землю и иные природные ресурсы.

Гражданский кодекс РФ (ст. 129) подчеркивает, что оборот земли и других природных ресурсов ограничен постольку, поскольку это предусмотрено в специальных законах: Земельном кодексе РФ, Лесном кодексе РФ, Водном кодексе РФ, в Федеральном законе «О животном мире» и других, в которых и предусматриваются особенности реализации права собственности на соответствующие природные ресурсы, а также порядка осуществления владения, пользования и распоряжения ими.

Из недавней истории мы знаем, что экономические и правовые механизмы регулирования осуществлялись в исключительной государственной собственности на природные ресурсы, использование которых происходило в условиях плановости и государственного администрирования.

С переходом к рыночным отношениям  стала изменяться и ситуация в вопросах регулирования отношений, особенно в природоресурсном блоке. Государство сегодня определяет, в чьей собственности должны находиться природные ресурсы, затем только устанавливает особые правила и нормативы реализации закрепленных за конкретным субъектом собственности прав. А это вопрос присвоения и оборота природных ресурсов.

При изучении материальных природных ресурсов либо недвижимости (основные фонды) исследователи обращают внимание на преимущество связи природных ресурсов с землей, а это означает (и даже указывает), что собственник земли может получить право собственности (за исключением случаев, определяемых законодательством) и на другие природные ресурсы.

Охотники чаще других последние годы сталкиваются с проблемами формирования законодательства, и совсем не в пользу сохранения охотничьего хозяйства в системе природопользования, и в качестве самостоятельной традиционной отрасли. Напомним охотнику, что в ведении Российской Федерации согласно п. е, ж, з ст. 71 Конституции РФ находятся: установление основ федеральной политики и федеральные программы в области экономического развития России; финансовое регулирование; федеральный бюджет; федеральные налоги и сборы. По п. д к ч.1 ст. 72 Конституции РФ природопользование и природоресурсное законодательство в сфере охраны окружающей среды и обеспечения экологической безопасности земельного, водного, лесного законодательства, законодательства о недрах, о животном мире (через понятие другие природные ресурсы), об охране окружающей среды находятся в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов.

Порядок реализации права государственной (Российской Федерации и субъектов Российской Федерации) собственности на  природные ресурсы предусматривается, согласно этим конституционным  установлениям, в федеральных и региональных (субъекты Российской Федерации) природоресурсных и природоохранных законах. Последние два года происходит перманентное перераспределение этих экологических полномочий, предусмотренных в федеральных законах.

Если считать государство не только собственником природных ресурсов, но и уполномоченным гражданами суверенным органом по их рациональному использованию и владению, если считать его – государство ответственным перед народом, согласно Конституции РФ, за ненадлежащее природопользование на благо граждан, то все органы власти, в том числе и местного самоуправления, как и иные региональные органы публичной власти, призваны активно участвовать непосредственно или через граждан в управлении делами государства и охраной природных ресурсов (С.А. Боголюбов и другие, 2007).

Что же вышло в нашей истории? Согласно Лесному кодексу РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ лес – это экологическая система или (как удобно!) природный ресурс, а земли лесного фонда образуют единую биологическую (а значит, и правовую) совокупность с лесом, животным миром и иными компонентами природной среды, что дает возможность правам собственности на леса тесно переплетаться с правами собственности на земли, на животный и растительный мир, соединенные с лесом.

Это главный вывод, который можно извлечь при внимательном изучении Лесного кодекса РФ. Словом, права собственности, кроме федеральной на леса, соответствуют правам и на земельные участки.

Читатель понимает, что содержание права собственности на леса определяется Лесным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ и Земельным кодексом РФ. Собственник по закону должен нести бремя затрат на охрану, защиту, воспроизводство и организацию рационального использования принадлежащих ему объектов лесных отношений и имеет право на получение доходов от использования лесов.

Но это еще впереди. А пока Лесной кодекс РФ устанавливает предоставление лесных участков лишь на праве постоянного (бессрочного) пользования, на праве ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут), на праве аренды, на праве безвозмездного срочного пользования лесным участком.

Лесным участком считается земельный участок, границы которого определяются в соответствии со ст.67 «Общие положения о проведении лесоустройства», ст. 69 «Проектирование лесных участков» и ст. 92 «Государственный кадастровый учет лесных участков» Лесного кодекса РФ. Это новая, по мнению профессора С.А. Боголюбова, принципиальная концепция «привязки» леса к земельным участкам, на которых он расположен, которая соответственно вызовет правовое регулирование охраны и использования лесов в зависимости от их категорий и категорий земель.

Ученые и специалисты понимают, что серьезной правовой проблемой в части установления частной собственности является увязывание в единое целое леса и земли, превращение их в единую недвижимость, оборот которой должен будет регулироваться гражданским законодательством.

В нормах Лесного кодекса РФ, в Земельном кодексе РФ (ст. 101 «Земли лесного фонда»), в других федеральных нормативных правовых актах предусматриваются единство леса и земли, на которой он расположен, необходимость их комплексной охраны, защиты, восстановления и использования.

Напомним, что гражданское законодательство относится согласно ст.71 Конституции РФ к ведению Российской Федерации, а лесное законодательство согласно ч.1 ст.72 – к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.

Применительно к лесу (его совокупному ресурсу) и защите прав на него требуются закрепление и развитие гражданско-правовых, имущественных отношений, предусмотренных Конституцией РФ, признаваемых и защищаемых равным образом прав частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности, которые могут распространяться (а могут и не распространяться, по мнению С.А. Боголюбова) на леса и иные природные ресурсы.

Однако при современном состоянии правосознания и исполнительской дисциплины имеющиеся категорические и точные запреты, предусмотренные в российском законодательстве, отмечают ученые, порой в регионах грубо нарушаются. Даже прокурорские проверки и судебные дела, пытающиеся ликвидировать, пресекать самовольный захват земель и участков лесного фонда, угодий охотничьих хозяйств, захламление их отходами, незаконное застраивание урезов воды и водоохранных защитных зон, перекрытие подходов к местам общего лесо-  и водопользования, уклонение от выполнения сервитутных требований не останавливают поток правонарушений. Все эти примеры знакомы охотникам и рыболовам на местах.

Практика показывает, что с введением лесных аукционов при обсуждении и решении вопросов предоставления органами исполнительной власти лесных участков в пользование, а также при передаче участков в аренду, при заключении договоров купли-продажи лесных насаждений с отменой лесных конкурсов, отмечены случаи коррупции и злоупотребления.

Публичные преимущества аукционов перед конкурсами известны. Аукционы уже предусмотрены в Земельном кодексе РФ, Гражданском кодексе РФ, Лесном кодексе РФ, и эти формы предоставления прав на лесные ресурсы конкурируют между собой в приоритетности и эффективности. В новом Лесном кодексе РФ порядку организации и проведения соответствующих аукционов уделяется целая глава и ряд статей, конкретизирующих процедуру аукциона. Физическим и юридическим лицам предстоит сполна использовать предоставленные аукционами возможности по эксплуатации лесных ресурсов.

В Лесном кодексе РФ предусматриваются документы на права по использованию лесного участка, являющиеся основаниями для осуществления лесопользования на основе заключения договоров аренды, протоколов аукциона или решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

Практика 2007 года уже показывает, что в регионах вносятся предложения о совершенствовании охраны и использования лесного фонда путем изменения форм собственности на него, массовой передачи лесов из федеральной собственности в собственность субъектов Российской Федерации, об усилении контрольных и надзорных функций муниципальных образований при сохранении общего надзора за режимом использования в виде участия со стороны органов исполнительной власти Российской Федерации.

Форм влияния достаточно, в том числе посредством проведения государственной экологической экспертизы и получения ее положительного заключения, усиления федерального, регионального и муниципального экологического, лесного контроля, передачи части федеральных полномочий региональным органам исполнительной власти, государственных полномочий муниципальным образованиям.

Какие трудности встречают охотники и прежние пользователи охотничье-рыболовных угодий? Охота как вид пользования объектами животного мира и ведение охотничьего хозяйства включены в самостоятельный вид лесопользования (ст.25 Лесного кодекса РФ). Леса могут использоваться на одном и том же лесном участке для одной или нескольких целей. Любой из лесопользователей может получить право на ведение охотничьего хозяйства и осуществление охоты. Отряд таких пользователей лесами будет все больше расти. Большинство видов использования лесов объявлены Лесным кодексом РФ предпринимательской деятельностью, к которой допускаются лица, выигравшие аукционы и зарегистрированные в РФ в соответствии с Федеральным законом № 129 от 8 августа 2001 года.

В ст. 36 (п.5) Лесного кодекса РФ однозначно определено, что граждане, юридические лица (допущенные к этому, то есть выигравшие аукционы или конкурс) осуществляют использование лесов для ведения охотничьего хозяйства на основании договоров аренды лесных участков. Аренда требует в определенных случаях ежегодного оформления лесной декларации. Хозяином угодий (лесных участков)  станет то лицо, которое выигрывает аукцион. Таким образом, договоры на пользование территориями и акваториями сегодняшними охотпользователями для целей охоты и ведения охотничьего хозяйства  (ст.37 Федерального закона «О животном мире») уступают новому порядку,  заложенному в Лесном кодексе РФ. В той же статье 36 Лесного кодекса РФ (п.3) охота на лесных участках, предоставленных для ведения охотничьего хозяйства, осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 52 «О животном мире» от 24 апреля 1995 г. (в который внесены значительные поправки) и Лесным кодексом РФ. Другими словами, только «охота» регулируется Федеральным законом № 52, а само ведение охотничьего хозяйства может осуществляться на предоставленных лесных участках как вид предпринимательской деятельности на условиях аренды таких участков по нормам Лесного кодекса РФ.

Согласно ст.37 Лесного кодекса РФ использование гражданами лесов для осуществления любительской и спортивной охоты осуществляется без предоставления лесных участков в соответствии со ст.11 Лесного кодекса РФ. Читаем текст ст.11 (п.1), который гласит:  «Граждане имеют право свободно и бесплатно пребывать в лесах и для собственных нужд осуществлять заготовку и сбор дикорастущих плодов, ягод, орехов, грибов, других пригодных для потребления в пищу лесных ресурсов (пищевых лесных ресурсов), а также недревесных лесных ресурсов».  В статье ни слова об охоте.

Разве только «за уши» подтянуть продукцию охоты к «пищевым лесным ресурсам» и «недревесным лесным ресурсам», но эти определения в Лесном кодексе РФ имеют конкретное содержание. Загадка ссылки ст.37 Лесного кодекса РФ на ст.11 Лесного кодекса РФ кроется в другом: п.7 ст.11 предусматривает, что пребывание граждан в лесах в целях охоты регулируется лесным законодательством в первую очередь, и только потом – законодательством о животном мире. Противоречие на противоречии, противоречием погоняют.

Вот такие дела, братья охотники! Мной подробный анализ проблем осуществлен в 2-х публикациях «Лесное и охотничье хозяйство, как уживаться» в ЛГ охотника и рыболова № 45, 46, а также на международной конференции по проблемам развития сельского хозяйства (сентябрь 2007 года).

Задача данной статьи другая: показать тенденции по реализации прав собственности на природные ресурсы. Ниже подробный анализ будет проведен касательно Водного кодекса РФ (по водным объектам), а также прав собственности на объекты животного мира.

Необходимость специального правового регулирования земельно-имущественных отношений.

Земля является важнейшим для человечества объектом материального мира. Не будь земли – не было бы и человечества со всеми его проблемами. Человеческий гений изобретет невиданные ранее средства, которые устареют, на их смену придут более гениально придуманные средства, которые тоже будут морально устаревать и заменяться новыми гениальными изобретениями. Однако всегда самым гениальным явлением будет земля, и ее морально не состарит никакой промежуток времени.

Никогда не заменит человечеству землю никакой иной объект материального мира, ибо нет в мире такого объекта.

Адекватным ценности земли как объекту правовых отношений должно быть и регулирование земельных отношений, поскольку землю нельзя приравнять ни к одному имущественному или природному объекту. Поэтому еще в XIX веке юридическая мысль России пришла к выводу, что земельное право должно быть самостоятельной отраслью права.

 

Земля является предметом регулирования значительного числа отраслей российского права: конституционного – при определении на ней государственных границ; административного – при разграничении территорий между субъектами Российской Федерации; гражданского – при совершении сделок с земельными участками; семейного – при решении споров о разделе собственности супругов; финансового – при земельном налогообложении; аграрного – при использовании земель сельскохозяйственного назначения для выращивания сельскохозяйственных культур и т. д.

В каждой из перечисленных отраслей предметом правового регулирования являются различные аспекты земельных отношений: пространственно-базисные, имущественные, земельно-производительные и т.д. Для правового же регулирования земельного права как самостоятельной отрасли права специфичным является экономический характер земельных отношений, т.е. использование земли в хозяйственных целях.

В связи с этим центральным элементом земельно-правового регулирования является подразделение всего земельного фонда на определенные категории земель и сочетание единого правового режима земельного фонда с правовым режимом этих категорий.

Такое построение земельно-правового регулирования в российском земельном праве обусловлено тем, что конструирование этого регулирования осуществляется с учетом объективно существующих свойств и особенностей земель. Однако эти свойства настолько многообразны и бесконечны в своих отличиях, что их можно лишь типизировать в правовом плане. Этим и объясняется типизация земель по категориям, в числе которых выделяются земли сельскохозяйственного назначения, земли специального назначения, земли поселений и другие. Данная типизация построена по принципу основного целевого назначения, что предполагает возможность нахождения в каждой из категорий земельных участков земель иного непосредственного целевого назначения. Например, в категории земель сельскохозяйственного назначения могут находиться земельные участки, имеющие режим специального, несельскохозяйственного назначения (дороги, земли под сооружениями энергетики, связи и др.), а в категории земель специального назначения – земли для сельскохозяйственного использования (служебные земельные наделы).

Особенности земельно-правового регулирования и выделение в силу этого земельного права в особую отрасль российского права обусловлены и другими свойствами земель.

Земля, как уже указывалось, незаменима для человеческого общества, и прежде всего тем, что представляет собой единственное место обитания всех человеческих поколений, каждое из которых, уходя в небытие, оставляет потомкам последствия своей жизнедеятельности. Эти последствия накапливаются и тяжким бременем ложатся на будущие поколений людей. Поэтому конституционно закреплено, что земля используется и охраняется в России как основа жизни и деятельности ее народов (ст. 9 п. 1 Конституции РФ), свобода ее использования подлежит ограничению, если возникает опасность земле и окружающей ее среде (ст. 36 п. 1), а поэтому в земельном законодательстве никогда не предусматривались и не предусматриваются сроки давности для защиты нарушенных земельных прав, как это имеет место при защите нарушенных гражданских прав.

В отличие от имущества, которое перемещаемо, земля является полной недвижимостью. Переместить можно лишь часть почвы и грунта. В частности, в период Великой Отечественной войны 1941–1945 гг. немецкие оккупанты вывозили из России в Германию эшелоны ценного почвенного слоя земли, который впоследствии был восстановлен.

В силу этого свойства земли в сфере земельно-правового регулирования находятся отношения, которых нет в предмете ни в одной отрасли российского права – отношения по землеустройству земли, выражающиеся в установлении границ землепользования на местности, в упорядочении землепользования и т.д.

Правовой режим землеустройства специфичен как по своему фактическому, так и правовому содержанию, а поэтому он выделен в особый институт российского земельного права.

Земля, обладая свойством территории, пространственного базиса для размещения объектов, одновременно является пространственным базисом для природных объектов: лесов, вод, растительности и др. При этом она является частью окружающей природной среды, и отношения по землепользованию подпадают под действие эколого-правового режима. Грань перехода от земельно-правового регулирования к эколого-правовому и к другим формам регулирования весьма относительна и абстрактна. Она может быть определена только при решении правовой задачи по конкретному случаю. Поэтому студент должен уметь выявить и отграничить пределы земельно-правового регулирования от эколого-правового, гражданско-правового и других форм регулирования.

Будучи частью природы, земля обладает, как и другие природные объекты, биопотенциалом в виде плодородия почв, представляющего собой бесценное народное достояние. Поэтому практически все нормы земельного права пронизывает обязанность землепользователей и собственников земель сохранять и повышать почвенное плодородие своих земельных участков.

Бесценность биопотенциала земли не может быть выражена никакой денежной оценкой, ни в какой валюте. Поэтому земельный учет осуществляется по особой государственной системе земельного кадастра, учитывающего как специфику учитываемых земель, так и их ценность.

Кадастровый учет особо необходим в связи с устойчивой природной неоднородностью земли, которая, как уже указывалось, бесконечно многообразна в своих различных проявлениях. Например, только на территории Нижегородской области имеется свыше двадцати почвенных разностей, а в Кировской области разность почв составляет десятки баллов даже в соседних севооборотах.

В силу устойчивой природной неоднородности земель земельно-правовое регулирование подразделено на Общую и Особенную части, поскольку общие земельно-правовые правила дифференцируются применительно к особенностям земель, объединенных в предусмотренные законом категории земель.

Подобно тому как даже металл, являющийся наиболее прочным объектом, подвержен коррозии, земельные угодья в результате их хозяйственной эксплуатации подвержены негативным изменениям: эрозии почв, засолению, закислению, заболачиванию, зарастанию сорняками и т.д. Поэтому правила охраны земель являются в земельном праве всеобщими, в отличие, к примеру, от гражданско-правового регулирования, которое распространяет такие правила на узкий круг объектов (жилые дома и др.)

Охрану земель обеспечивает специальная государственная служба земельного контроля, обладающая существенными правовыми средствами: правом беспрепятственного посещения землепользователя, проверки порядка соблюдения земельного законодательства, привлечения к ответственности лиц, виновных в его нарушении, изъятия по суду земельных участков, используемых нерационально и не в соответствии с их целевым назначением.

Наконец, земля имеет особенность ограниченности в пространстве, и эту ограниченность невозможно преодолеть иначе как присоединением к территории государства дополнительных земель, а последние невозможно получить иначе как завоеванием других государств, что неприемлемо ни при каких обстоятельствах.

Ограниченность земель, как всеобщее для всех государств явление, нашло свое отражение в одном из главных принципов земельного права – принципе рационального использования земель, который имеет две стороны: экономное расходование территории под размещение тех или иных объектов и сохранение и повышение плодородия почв как экономии производительной силы земли, ее биопотенциала.

Особенности земли как объекта правовых отношений влияют и на особенности земельных отношений, придавая им особую структуру. В частности, нужно иметь в виду, что в предмет земельного права входят и управленческие (административные) отношения, и имущественные, и финансовые (плата за землю), которые обретают специфику из-за особенностей предмета регулирования – земли.

Как уже отмечалось, предметом земельного права являются земельные отношения, имеющие экономический характер. Поэтому для уяснения их правового регулирования необходимо руководствоваться полученными знаниями по экономической теории, которые дают представление о механизме действия объективных экономических законов.

Эти знания необходимы в связи с тем, что правовое регулирование не может конструироваться в ущерб действию объективных экономических законов и вопреки им. История советского периода убедительно показала это, а применение социалистических методов хозяйства в различных по своим природным и социальным условиям странах дало одни и те же результаты – снижение эффективности земледелия и рациональности использования земель.

В силу этого в земельно-правовом механизме регулирования земельных отношений необходимо различить и понять действие объективных экономических законов в общественных отношениях. Например, в законе о плате за землю используется стимулирование землепользователей и собственников земель, с одной стороны, приобретать земли не больше того, что они могут содержать и обрабатывать, а с другой стороны – использовать землю максимально эффективно, поскольку в противном случае землепользование и собственность на землю будут экономически невыгодны и материальным бременем лягут на этих лиц.

Трудности и проблемы применения земельного законодательства в условиях рынка.

Проблемы развития земельных отношений в условиях реформирования экономики приобретают особое значение, как с точки зрения регулирования отношений в строительном, так и сельскохозяйственном секторе модернизирующейся экономики. Государственное регулирование земельных отношений должно сопровождаться учетом интересов землепользователей и землевладельцев. Рыночное регулирование должно осуществляться на основе спроса и предложения, формирующегося с учетом запроса пользователей и землевладельцев земельных участков. Однако, в настоящее время все еще остается актуальным вопрос механизма регулирования предоставления и продажи земельных участков, не сформирована земельная политика, направленная на соблюдение законных прав землевладельцев и землепользователей. Земля относится к недвижимому имуществу. С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости. Состояние рынка недвижимости оказывает непосредственное влияние на характер налогообложения, страхования, кредитования, стоимость ценных бумаг, определяет положение всех участников экономических отношений, степень защищенности прав потребителей. Соотношение рыночных и государственных начал регулирования данного сектора отношений влияет на показатели эффективности и интенсивности обращения недвижимого имущества в производственной и потребительской сфере. Становление отечественного рынка недвижимости происходит при участии государства, однако на современном этапе попытки государственных структур оказать влияние на механизм его функционирования нередко осуществляются без учета особенностей развития национальной экономики. Показатели уровня развития данного рынка значительно отличаются в различных регионах России. При этом отсутствует единая и адаптированная к российским условиям целостная система методологических подходов к оценке недвижимости, что свидетельствует о недостаточной разработанности и отсутствии глубоких исследований данного вопроса в отечественной экономической науке. Подобная ситуация блокирует динамику развития многих отраслей российской экономики, препятствует реализации интересов государства при распоряжении государственным имуществом, создает трудности формирования бюджетов всех уровней, мешает формированию благоприятного инвестиционного климата и успешной интеграции в международное экономическое сообщество. Эффективному функционированию отечественного института недвижимости мешает отсутствие глубоких разработок теоретико-методологических основ формирования и функционирования данного сектора отношений. Попытка переноса на российский рынок недвижимости принципов функционирования данного сектора отношений за рубежом показывает, что без учета особенностей и традиций российской экономики такие системы или не приживаются, или не дают ожидаемого быстрого решения проблем. Настоятельная необходимость формирования соответствующей государственной структурно-инвестиционной политики, а также адекватного особенностям и задачам земельного рынка механизма его регулирования при отсутствии эффективных способов включения имеющихся резервов и привлечения долгосрочных капиталовложений, возрастающая потребность профессиональных участников рынка в качественном информационно-аналитическом обеспечении процесса принятия стратегических и тактических решений в сфере земельных отношений и повышении эффективности операций на рынке земли обусловили актуальность данного исследования, предопределили его значимость в практическом и теоретическом аспектах. Следует отметить, что за отдельными аспектами исследования проблемы земельных отношений еще не выявлены фундаментальные связи между современным развитием экономики и земельными отношениями. Сфера недвижимости в России составляет 2/3 объема национальной экономики. Во многих странах мира крупным предпринимателем является само государство, в собственности которого находится от 20 до 50% национального богатства. Ответственность за решение задач управления государственными производственными фондами особенно велика, так как от них зависит согласование целей и задач владельцев, пользователей, обслуживающих фирм и других лиц, связанных с недвижимостью. В условиях рыночной экономики управление недвижимостью подчиняется закону спроса и предложения: рынок определяет уровень ставок аренды и цены предлагаемых услуг. Спрос ограничивается платежеспособностью потребителей, а предложение — уровнем развития национальной экономики. При этом резко растет спрос на производственные помещения, так как с помощью нового строительства можно увеличить существующий фонд застройки только на 3% в год, что приводит к росту цен и арендных ставок. В соответствии с Законом о собственности в Российской Федерации создаются и действуют предприятия, находящиеся в частной, государственной, муниципальной собственности и собственности общественных организаций, предприятия, основанные на собственности РФ, входящих в ее состав республик, автономных областей и округов, органов местного самоуправления, общественных организаций, иностранных государств, международных организаций, юридических лиц и граждан РФ. Создаются и действуют предприятия смешанной формы собственности. Остается открытым вопрос, связанный с переоценкой основных фондов государственных предприятий и грамотного управления ими. Государственная собственность выражает систему отношений по поводу присвоения благ в целях реализации государственных и публичных интересов. К основным функциям государственной собственности относятся: создание материальных и социально-экономических предпосылок для устойчивого воспроизводства общественного капитала нации (частного и общественного); обеспечение самостоятельности государства в экономических правоотношениях с другими субъектами общественности, в том числе и иностранными государствами; обеспечение функционирования капиталоемких отраслей и производств; обеспечение функционирования некоммерческой социальной сферы и производства общественных благ. Все это достигается посредством правильного управления. Главной проблемой формирования системы организации управления государственной собственностью является разработка концепции стратегии управления. Важная роль в этой стратегии отводится оценке недвижимости, которая представляет собой инструмент в системе управления объектами собственности и содействует практической реализации намеченных планов с учетом конкретных условий. Мощным импульсом развития оценочной деятельности стала переоценка основных фондов 1995 — 1997 гг., в ходе которой разрешалось привлечение независимых экспертных организаций для определения рыночной стоимости имущества предприятий. В последнее время неуклонно возрастает интерес к проблемам, связанным с оценкой объектов собственности, как со стороны органов власти и управления, так и самих предпринимателей. Величиной, подвергаемой исследованию при осуществлении процесса оценочной деятельности, является стоимость имущества, являющаяся мерой того, сколько гипотетический покупатель окажется способным заплатить за оцениваемую собственность. Наиболее часто встречаемой формой стоимости является рыночная стоимость — максимальная в денежном выражении цена, которую принесет реализация объекта собственности на открытом рынке при соблюдении всех условий, присущих справедливой сделке. Учитывая, что рыночная стоимость является неким идеальным стандартом, который в жизни не всегда достижим, реальная рыночная цена сделки зачастую существенно отличается от рыночной стоимости. Таким образом, понятия «стоимость» и «цена» в оценке часто разграничивают, так как стоимость — это некая ожидаемая цена, которая должна быть достигнута в результате сделки, а цена — это реальная сумма (в денежном эквиваленте), фактически затраченная на приобретение объекта в совершившейся сделке. Следовательно, основная цель оценки — определение вероятной денежной суммы, которую можно реально выручить при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект при конкретных рыночных условиях. Оценке подлежат: недвижимость (включая земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, интеллектуальная собственность, ценные бумаги, действующие предприятия, природные ресурсы. При этом имеется в виду их рыночная, инвестиционная и залоговая стоимость. Оценочные данные свидетельствуют о приросте стоимости в результате реструктуризации предприятия, реинжиниринга бизнес-процессов, разработки и реализации инноваций. Обычно, когда говорят об оценке, в первую очередь имеют в виду оценку недвижимости. Так, стоимость основных фондов предприятий и организаций выступает как важный фактор, активно воздействующий на себестоимость продукции, позволяющий посредством амортизации создавать фонды финансовых ресурсов, обеспечивающих воспроизводство промышленного потенциала и формирующих инвестиционную привлекательность конкретных секторов экономики. Вывод очевиден: чем ближе фактическое значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решения в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров качества и ресурсоемкости объекта, а также условий и факторов внешней среды, влияющих на эти параметры. История функционирования рынков недвижимости в развитых странах мира указывает на недостаточность внимания, уделяемого качеству подобной аналитической работы, что является одной из главных причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости. Характерным примером является кризис на рынке недвижимости США в конце 80-х и начале 90-х гг. ХХ в. Как отмечают специалисты, чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новое строительство привело к перенасыщению рынка и, соответственно, невостребованности большого количества проектов, под которые были выданы кредиты. Причиной возникновения такой ситуации были нереальные рыночные ожидания, в свою очередь явившиеся результатом слабой методологии анализа, неправильной оценки структуры стимулов и отсутствием полного объема необходимых для анализа данных. Рассматривая перспективы развития рынка недвижимости в России, можно предположить, что на некоторых этапах мы также можем столкнуться с кризисами. Однако последствия таких кризисов могут быть менее болезненными, если уже сегодня, на стадии активного развития рынка, сформулировать и внедрить в повседневную практику некоторые общие принципы и требования к аналитическим исследованиям, на основе которых будут приниматься инвестиционные решения. Не только угроза кризисов, но и текущие повседневные проблемы — возрастающая конкуренция, снижение возможностей для получения краткосрочных сверхприбылей, начало реализации долгосрочных и капиталоемких проектов развития недвижимости — объективно свидетельствуют о том, что значимость качественного анализа на рынках недвижимости России будет в ближайшее время приобретать все большую значимость. Следует заметить, что понятие «анализ рынка недвижимости» в его повседневном использовании является общим и включает в себя две процедуры: мониторинговое исследование рынка недвижимости с целью выявления общих и частных тенденций и исследование рынка недвижимости и его окружения для обоснования конкретного инвестиционного решения. По нашему мнению, анализ рынка недвижимости производственного назначения следует начинать с такого основополагающего фактора, как текущая экономическая ситуация региона, в котором находится данное предприятие. Это позволит выявить приоритетные направления развития производственного потенциала, а значит, увеличит вероятность получения правильной рыночной стоимости оцениваемого объекта и приведет к эффективному управлению недвижимым имуществом — ведь именно от экономической ситуации зависит степень насыщенности рынка недвижимости объектами того или иного рода. Поскольку недвижимость — товар особого рода, это наиболее фундаментальный, долговечный товар, удовлетворяющий сложную потребность клиентов, изменение стоимости любой недвижимости, включая производственные здания и сооружения, зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Рыночные отношения, таким образом, требуют применения различных методов и способов оценки имущества в зависимости от конкретных условий хозяйственной деятельности. Оценка стоимости объектов собственности должна базироваться на научно обоснованной методологии. Стоимость недвижимости в учетных регистрах, бухгалтерских документах и финансовых отчетах у большинства предприятий нельзя назвать рыночной. Применение различных способов и методов оценки недвижимости оказывает серьезное влияние на показатели финансовой отчетности. В зависимости от характера объекта недвижимости и цели оценки применяются методы, основанные на трех основных подходах: — подход, предполагающий сравнение продаж, в котором используется процедура сопоставления объекта недвижимости с его объектами-аналогами, имеющими известную рыночную цену; — затратный подход, основанный на калькуляции всех затрат при строительстве аналогичного объекта; — доходный подход, который связан с расчетом величины, качества и продолжительности периода получения тех выгод, которые данный объект будет приносить в будущем. Для сложных объектов оценка производится с использованием методов всех трех подходов. Также следует уделить существенное внимание синергетическому подходу к оценке влияния экологических факторов на стоимость земельного участка в системе подсчета полной стоимости недвижимости. Синергетика означает «совместное действие», то есть согласованность. Системы, составляющие предмет изучения синергетики, могут быть самой различной природы и изучаться различными науками. Каждая из наук изучает «свои» системы своими методами и формулирует результаты на «своем» языке. Синергетику интересуют общие закономерности эволюции (развития во времени) систем любой природы. Изучением систем, состоящих из большого числа частей, взаимодействующих между собой тем или иным способом, занимаются различные науки. В частности, экономика недвижимости занимается закономерностями процессов, происходящих на рынке недвижимости. Существенными характеристиками недвижимости являются стационарность и материальность, а также разнородность и уникальность. Физические характеристики объекта недвижимости включают размеры и формы, внесенные улучшения, поверхностный и подпочвенный слой, дренаж, ландшафт, подъездные пути, окружающую среду и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта. Долговечность недвижимости превышает этот показатель практически у всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления объектами собственности. Любой объект нуждается в постоянном управлении, независимо от его функционального назначения. Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. Существующие подходы к оценке недвижимого имущества опираются на западные условия протекания экономических процессов, что существенно осложняет систему оценки недвижимого имущества в современных российских условиях. Таким образом, необходимо выявить параметры, влияющие на стоимость недвижимости в России, провести анализ данных условий и ввести в действующие формулы оценки новые показатели, которые смогут отразить изменения всей системы.

Экологические факторы делятся на: — управляемые факторы: уровень чистоты потребляемой воды; лесистость территории и разнообразие зеленых насаждений; режим увлажнения, оползневая опасность и т.п.; — неуправляемые экологические факторы: тип почв; рельеф местности; ветровой режим; температурный режим; сейсмичность территории; загрязнение воздушного бассейна; шумовое, радиационное и другое антропогенное загрязнение и т.п. Некоторые виды экологических факторов носят переходящий характер. Например, шумовое загрязнение можно рассматривать и как управляемый экологический фактор, так как в настоящее время имеются технические средства, снижающие негативные воздействия шума: шумопоглощающие оконные рамы, внутренняя перепланировка здания с целью снижения прямого воздействия шума. А также строительные компании всё чаще занимаются улучшением экологии территории строительства.

Аналогичные по всем техническим параметрам объекты оценки могут иметь различные стоимостные показатели. Таким образом, экологические факторы оказывают непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования объекта недвижимости. При этом экологический фактор в стоимости недвижимости формируется, во-первых, под воздействием субъективного представления каждого покупателя о том, что такое хорошая и плохая экология, а во-вторых, по сложившимся стереотипам и визуальной оценке. Недостаток информации о состоянии территорий, качестве материалов, используемых при строительстве, формирует субъективную оценку потенциальным покупателем недвижимого имущества и, тем самым, влияет на поведение кривой спроса рынка недвижимости. Трудности, возникающие при оценке экологических факторов, и ее субъективность дают широкие возможности для извлечения прибыли, особенно при использовании методов активного маркетинга и агрессивной рекламы, следовательно, необходимо внести данные виды факторов в оценку недвижимого имущества с целью наиболее точного представления влияния экологии на стоимость недвижимости. Изменяя местонахождение рассмотренных видов экологических факторов, можно влиять на стоимость недвижимости путем устранения их из существующей модели затратного подхода, тем самым вносятся изменения в целую систему оценки недвижимого имущества. Совокупность экологических факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, анализируется с позиции как негативного, так и позитивного влияния. С позиции негативного влияния экспертиза должна проводиться на основе анализа окружающей среды по трем основным видам загрязнения: механическое (захламление (например, мусор) территории (участка земли) объекта недвижимости, оказывающее лишь механическое негативное воздействие без физико-химических последствий, химическое и физическое. Система измерений экологических факторов, влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости, имеет сложную структуру. В этой связи при проведении экологической экспертизы этих факторов можно ограничиваться лишь качественным анализом, но при этом необходимо достаточно полно раскрыть качественную характеристику всех экологических факторов. Высокая оценка покупателями экологии недвижимости дает возможность сделать застроенный комплекс действительно уникальным и получить существенную экономическую выгоду. Таким образом, с уверенностью можно говорить о том, что влияние экологических факторов на стоимость весьма существенно, а инвестиции в улучшение экологии района, где находится объект собственности, могут приносить ощутимый доход. Формирование эффективного управления недвижимостью неразрывно связано с оценкой недвижимости, так как управление государственной собственностью представляет собой систему организационно-экономических отношений между ее различными субъектами и менеджерами. Отношения эти складываются по поводу организации воспроизводства, использования и трансформации объектов недвижимости, а целью их является реализация основополагающих социальных и экономических интересов общества и государства. Следует заметить, что управление недвижимостью — это комплексная система удовлетворения потребностей клиентов в конкретном виде недвижимости. Эффективность же управления определяется возможностью извлекать из нее наибольшую прибыль при том или ином варианте использования. Если этого не происходит, следует изменить тактику управления и продумать новый вариант использования, повышающий доходы от данной недвижимости. В любом случае для реализации намеченных целей необходимо провести оценку недвижимости, что поможет проанализировать существующую специфику региона и определить стоимость недвижимости. Только после этого можно будет говорить о сдаче ее в аренду, продаже либо ликвидации. Поэтому самую важную роль в этом процессе должна играть разработка и реализация системы управления недвижимостью, особенно находящейся в государственной собственности, что позволит включить ее в группу эффективно работающих активов. В настоящее время актуальным вопросом остается достижение главной цели преобразований земельных отношений, а, в конечном счете, реформирования аграрной экономики — это, во-первых, организация кооперативов; во-вторых, акционерных предприятий без участия государства. Модернизация экономики означает обновление, ликвидацию отсталости, выход на современный, сравнимый с передовыми странами уровень развития. Важнейшая роль в развитии предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики принадлежит землеустройству, которое в общем виде представляет собой систему мероприятий по использованию и охране земли. И каким бы мучительным, сложным и противоречивым ни был переход к новому земельному строю, опыт его проведения показал, что данный процесс в Российской Федерации необратим, и переход к экономическим методам управления землепользованием, развитие предпринимательства, создание инфраструктуры рынка земельной (недвижимости) собственности, введение ипотеки и других механизмов рыночных земельных отношений, неизбежны. Цели и задачи землеустройства обусловлены категорией земли.

Целью землеустройства на сельскохозяйственных землях является размещение сельскохозяйственных угодий, полей, севооборотов, а также разработка мероприятий, обеспечивающих повышение производительности почв и их сохранность; на несельскохозяйственных — рациональное размещение производственных объектов, подъездных путей, защитных зон вокруг промышленных предприятий, разработка организационных, экономических и инженерных мероприятий по защите земель и охране окружающей среды. Являясь инструментом государственного управления землями, государственный земельный кадастр обеспечивает принятие научно-обоснованных решений в области организации рационального использования и охраны земель. Роль земельного кадастра как инструмента развития предпринимательства и государственного регулирования в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики особенно возросла в условиях проведения земельной реформы, введения платы за землю, включения земли в систему рыночного оборота. Переход к экономическим методам управления землепользованием и недвижимостью невозможен без наличия полной и достоверной информации о состоянии земельных участков и объектов недвижимости, их распределения по различным формам собственности, без их экономической оценки, государственной защиты налогообложения. Таким образом, формирование макроэкономических условий для развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями тесно связано с переходом земли в целом в систему рыночного оборота и требует модернизированного подхода к управлению земельным сектором.