2.2 Особенности обязательственных отношений

Товарищество собственников жилья как организация осуществляющая управление комплексом недвижимого и движимого имущества имеет ряд обязательственных отношений. Данные отношения связаны с осуществлением полномочий по содержанию многоквартирного дома и реализуются путем заключения реурсоснабжающих договоров. К этой группе договоров относятся: договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения, отопления, которые в этом случае будут носить индивидуальный характер и должны заключаться самостоятельно с каждым собственником жилого помещения.

Правила заключения договоров на поставку коммунальных ресурсов установлены в Постановлении Правительства №354 от 06.05.2011 N 354 (ред. от 14.02.2015) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». Оно устанавливает обязательные требования для заключения договоров энергоснабжения, теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения, а также холодного водоснабжения, водоотведения и поставки газа. Правовой акт подготовлен в соответствии со статьей 157 Жилищного кодекса РФ. Согласно правилам, если ресурсоснабжающая организация уклоняется от направления проекта договора ресурсоснабжения или его заключения, исполнитель вправе обратиться в суд. Он может обязать компанию заключить такой договор. Предусмотрены и меры по защите добросовестных плательщиков от отключения услуг: Исполнитель направляет в ресурсоснабжающую организацию заявку (предложения) о заключении договоров ресурсоснабжения.

К заявке (предложению) прилагаются копии документов, подтверждающих наличие обязанности исполнителя предоставлять соответствующую коммунальную услугу. Такими документами, в том числе, являются:

• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом;

• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором принято решение о выборе управляющей организации;

• устав товарищества;

• договор управления многоквартирным домом.

Документы необходимые для заключения договора:

1. Подача заявление на заключение договора, в котором указываются объекты электроснабжения, включаемые в договор, его местонахождение и статус. Данное заявление подписывается руководителем, а также скрепляется печатью юридического лица.

2. Договор энергоснабжения.

3. Заполненное потребителем  приложения, согласно которым определяются необходимые парамеры;

4. Документы правового характера:

• Устав – копия.

• Свидетельство о внесении в ЕГРЮЛ (ОГРН) — копия.

• Свидетельство о постановке на налоговый учет (ИНН) — копия.

• Выписка из ЕГРЮЛ на дату обращения для заключения договора — оригинал.

• Выписка (справка) об открытии банковского счета (при расчетах без акцепта).

• Протокол или иное решение о назначении руководителя юридического лица и приказ о его вступлении в должность — копии.

• Список собственников помещений многоквартирного дома.

• Свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру собственников помещений многоквартирного дома — 3 копии.

• Копия протокола собрания о создании товарищества собственников жилья с подписями всех жильцов.

• Копия паспорта председателя товарищества собственников жилья.

• Выписка из протокола общего собрания о наделении полномочиями председателя заключить договор энергоснабжения.

• Копия документа, подтверждающего размер общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.

5. Документы технического характера (предоставляются в оригинале):

• Акт(ы) разграничения балансовой принадлежности электрических сетей и эксплуатационной ответственности сторон, на объект(ы), включенный(е) в договор (оригинал).

• Однолинейная схема энергоснабжения, на объект(ы), включенный(е) в договор.

• Акт приема-передачи прибора (ов) учета (при смене владельца) (оригинал).

• Перечень субабонентов (при их наличии), с указанием названия объектов субабонентов и их местонахождения.

• Заявка на потребление электрической энергии по договору на текущий год.

• Письмо организации, в договоре которой ранее находился объект энергоснабжения, об исключении объекта из договора.

6. В случае, когда объект энергоснабжения не имеет непосредственного присоединения к сетям сетевой организации:

• Акт(ы) разграничения балансовой принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности сторон между Абонентом и сетевой организацией, на объект, к которому подключен объект(ы) Субабонента, включаемый(е) в договор.

• Согласованиео включении Субабонента в договор организации, от сетей которой подключен объект.

• Письмо Абонента о включении Субабонента в свой договор.

• Справка об отсутствии задолженности в оплате за потребленную электроэнергию объектом, выходящим на заключении договора на дату оформления акта приема-передачи приборов учета.

В случае если ресурсоснабжающая организация уклоняется от направления проекта договора ресурсоснабжения или его заключения, исполнитель вправе обратиться в суд с требованием обязать ресурсоснабжающую организацию заключить договор ресурсоснабжения. Ресурсоснабжающая организация вправе направить исполнителю предложение о заключении договора ресурсоснабжения на условиях прилагаемого к предложению подписанного со стороны ресурсоснабжающей организации проекта договора. В случае неполучения ресурсоснабжающей организацией в течение 30 дней с даты получения указанного предложения исполнителем ответа о согласии заключить договор на предложенных либо на иных, соответствующих нормативным правовым актам в сфере ресурсоснабжения условиях и осуществления потребления коммунальных ресурсов собственниками и пользователями помещений в соответствующем многоквартирном доме в течение указанного срока, ресурсоснабжающая организация вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор ресурсоснабжения, если исполнителем не заключен договор ресурсоснабжения с иной ресурсоснабжающей организацией. Договор ресурсоснабжения вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договором ресурсоснабжения определяются, в том числе: дата начала поставки коммунального ресурса; показатели качества поставляемого коммунального ресурса; объемы поставки и режим потребления коммунального ресурса, ответственность сторон за их несоблюдение; порядок взаимодействия сторон при поступлении жалоб собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме на качество и (или) объем предоставляемой коммунальной услуги; обязанность исполнителя уведомлять ресурсоснабжающую организацию о сроках проведения проверки достоверности предоставленных потребителем сведений о показаниях индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета и (или) проверки их состояния и право ресурсоснабжающей организации направлять своих представителей для участия в таких проверках. Стоимость коммунального ресурса рассчитывается по тарифам (ценам) для потребителей, установленным для ресурсоснабжающей организации в порядке, определенном законодательством Российской Федерации о государственном регулировании цен (тарифов) и законодательством Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, теплоснабжении, электроснабжении и газоснабжении для соответствующих категорий потребителей. Договором ресурсоснабжения определяется порядок отказа ресурсоснабжающей организации от исполнения этого договора полностью в случае наличия у исполнителя задолженности перед ресурсоснабжающей организацией за поставленные коммунальные ресурсы в размере, превышающем стоимость соответствующих коммунальных ресурсов за 3 расчетных периода. Данный порядок должен обеспечивать соблюдение прав и законных интересов потребителей, добросовестно исполняющих свои обязательства по оплате коммунальных услуг, в том числе путем уведомления собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме о наличии такой задолженности исполнителя и возможности заключить договор с ресурсоснабжающей организацией в соответствии с жилищным законодательством.

Согласно ст. 539 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии. После получения многоквартирного дома в управление ТСЖ появляется необходимость заключения договора энергоснабжения. Порядок заключения договора:

Заключение договора энергоснабжения регламентировано положениями ст. 539-547 ГК РФ.

Сторонами по договору является энергоснабжающая организация и абонент. На основании п.2 ст. 539 ГК РФ договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии.

Договор с энергоснабжающей организацией должен заключаться в письменной форме. Договор энергоснабжения может быть заключен в соответствии с положениями пункта 2 статьи 445 ГК РФ, путем направления одной из сторон оферты (проекта договора) и ее акцепта другой стороной. Договор энергоснабжения считается публичным договором, т.к. на основании Постановление Правительства РФ от 04.05.2012 N 442 (ред. от 06.03.2015) "О функционировании розничных рынков электрической энергии, полном и (или) частичном ограничении режима потребления электрической энергии"¹ организация, имеющая статус гарантирующего поставщика обязана заключить договор электроснабжения с любым обратившимся к нему физическим и юридическим лицом в отношении энергопринимающих устройств. Договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети. Если иное не предусмотрено соглашением сторон, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и может быть изменен или расторгнут по основаниям, предусмотренным ГК РФ. Договор энергоснабжения, заключенный на определенный срок, считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении или изменении либо о заключении нового договора.

Товарищество собственников жилья, как организация, деятельность которой направленна на управление общим имуществом, обязана обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых энергетических сетей, приборов и оборудования, соблюдать установленный режим потребления энергии, а также немедленно сообщать энергоснабжающей организации об авариях, о пожарах, неисправностях приборов учета энергии и об иных нарушениях, возникающих при пользовании энергией.

Требования к техническому состоянию и эксплуатации энергетических сетей, приборов и оборудования, а также порядок осуществления контроля за их соблюдением определяются Федеральным законом от 26.03.2003 N 35-ФЗ (ред. от 29.12.2014) "Об электроэнергетике"².

Правила о договоре энергоснабжения применяются также к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть тепловой энергией, если не установлено иное законом или иными нормативными правовыми актами, а также к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, водой и иными ресурсами.

Согласно ст. 544 ГК РФ оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Порядок расчетов за энергию определяется законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Если в многоквартирном доме установлен общедомовой прибор учета электроэнергии, то соответственно и оплата должна производиться согласно показаниям прибора учета. Это, как правило, на порядок ниже, чем оплата по тарифам из расчета за 1 кв.м., установленным органами местного самоуправления, так как в последнее время зимы очень теплые.

Примером может служить ситуация произошедшая в г. Елабуге РТ, собственник квартиры Заверняев Ю.А. регулярно посещает суды по инициативе ТСЖ «Груздь».

Представители ТСЖ «Груздь» систематически обращается в суд за вынесением судебного приказа о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг: отопление, горячее водоснабжение.

10.10.2008 г. в квартире был установлен, подключен и сдан в эксплуатацию двухконтурный котел «VAILANT». Данный факт подтверждается заключенным Договором подряда №97 от 10.10.2008 г. и Акта раздела границ обслуживания внутридомового газопровода, газового котла с ООО «ГазСервисАвтоматика».

14.10.2008 г. был заключен Договор №35489 на поставку газа и тех. обслуживание внутридомовых газопроводов и газового оборудования в ЭПУ «Елабугагаз». Заверняеву Ю.А. ежемесячно начислялись суммы по оплате горячего водоснабжения, отопления, техническое обслуживание внутридомового центрального отопления по тарифам из расчета на 1 кв.м. Наличие у него договора с ресурсоснабжающей организацией освобождает его от уплаты в ТСЖ сумм по горячему водоснабжению и отоплению. Вместе с тем Заверняев Ю.А. полностью освобождается от оплаты технического обслуживания внутридомового центрального отопления¹.

Товарищество собственников жилья либо управляющие организации обычно скрывают данную информацию от потребителей и выставляют им счета, исходя из расчета тарифа за 1 кв.м., а оплачивают ресурсоснабжающим организациям в соответствии с показаниями общедомового прибора учета. Образовавшуюся разницу присваивают себе должностные лица товарищества или управляющих компаний.

На основании Постановления Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 (ред. от 17.12.2014) "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам"² размер платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и отопление рассчитывается по тарифам, установленным для ресурсоснабжающих организаций в порядке, определенном законодательством Российской Федерации.

В случае если исполнителем является товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив либо управляющая организация, то расчет размера платы за коммунальные услуги, а также приобретение исполнителем холодной воды, горячей воды, услуг водоотведения, электрической энергии, газа и тепловой энергии осуществляются по тарифам, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации и используемым для расчета размера платы за коммунальные услуги гражданами.

При наличии в помещениях индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета и при отсутствии коллективных (общедомовых) приборов учета размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета.

При применении тарифов, включающих в себя 2 и более составляющие (в частности, расчет стоимости фактически потребленного объема коммунальных ресурсов и расчет стоимости их подачи), размер платы за коммунальные услуги рассчитывается в виде суммы платежей по каждой из этих составляющих.

При применении тарифов, дифференцированных по времени суток (дневные и ночные) и (или) потребляемой нагрузке за единицу времени, размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из показаний приборов учета и соответствующих тарифов.

При производстве тепловой энергии для отопления многоквартирного дома с использованием автономной системы отопления, входящей в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (при отсутствии централизованного отопления), размер платы за отопление рассчитывается исходя из показаний приборов учета и соответствующих тарифов на топливо, используемое для производства тепловой энергии. При этом расходы на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем, используемых для производства тепловой энергии, включаются в плату за содержание и ремонт жилого помещения.

При приготовлении горячей воды с использованием внутридомовых инженерных систем многоквартирного дома (при отсутствии централизованного приготовления горячей воды) размер платы за горячее водоснабжение рассчитывается исходя из показаний приборов учета и соответствующих тарифов на холодную воду и топливо, используемые для приготовления горячей воды. При этом расходы на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем, используемых для приготовления горячей воды, включаются в плату за содержание и ремонт жилого помещения.

При наличии в многоквартирном доме коллективных (общедомовых) приборов учета потребления тепловой энергии и наличии во всех или в отдельных помещениях распределителей размер платы за отопление рассчитывается исходя из среднемесячных объемов потребления тепловой энергии за предыдущий год, а в случае отсутствия сведений об объемах потребления тепловой энергии за предыдущий год - исходя из норматива потребления тепловой энергии и тарифа на тепловую энергию, утвержденных в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Помимо ресурсоснабжающих договоров товарищество собственников жилья полномочно заключать договоры подряда. Примером может служить ситуация в которой: по договору подряда специализированные фирмы устанавливают на многоквартирный дом двери с домофоном. В принципе, очень полезная и удобная вещь, но существует два варианта ее содержания и обслуживания. Первый вариант – разовый ремонт в случае поломки. Второй вариант – это заключение договора на абонентское обслуживание двери и домофона. В этом случае независимо от поломки двери и домофона специализированной организации необходимо ежемесячно перечислять определенную сумму в виде абонентской платы.

Как правило, товарищество собственников жилья и управляющие организации выбирают второй вариант, несмотря на то, что для потребителей этот вариант экономически не выгоден.

Таким образом, подводя итог вышеизложенномуследует сделать следующие выводы.

Товарищество собственников жилья правомочно заключать договоры:

- ресурсоснабжающие (на предоставление электроэнергии, водоснабжения, газаснабжения, водоотведение и т.д.);

- договор подряда (по данным договорам осуществляется обслуживание каких-либо объектов);

- иные виды договоров заключение которых было рассмотрено и одобрено на общем собрании членов товарищества собственников жилья.

Договор ресурсоснабжения заключается с ресурсоснабжающей организацией, которая поставляет ресурс через присоединенную сеть. Договор заключается добровольно, а если ресурсоснабжающая организация уклоняется от заключения договора, то необходимо обратиться в суд с просьбой о принуждении заключения договора. Абонент подает заявку. К заявке (предложению) прилагаются копии документов, подтверждающих наличие обязанности исполнителя предоставлять соответствующую коммунальную услугу. Такими документами, в том числе, являются:

• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом;

• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором принято решение о выборе управляющей организации;

• устав товарищества;

• договор управления многоквартирным домом.

Товарищество собственников жилья, как организация, деятельность которой направлена на управление общим имуществом, обязана обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых энергетических сетей, приборов и оборудования, соблюдать установленный режим потребления энергии, а также немедленно сообщать энергоснабжающей организации об авариях, о пожарах, неисправностях приборов учета энергии и об иных нарушениях, возникающих при пользовании энергией.

Остальные договоры, как правило, заключаются в процессе функционирования товарищества собственников жилья при необходимости привлечь кого-либо для предоставления определенных работ или услуг. Заключение данных договоров всегда необходимо вносить в повестку дня при проведении собрания членов товарищества собственников жилья. На собрании всегда обсуждается кем, в какой срок и за какую цену будут исполняться работы и предоставляться услуги. В противном случае, при несоблюдении такого порядка, правомерность заключения данного договора можно будет оспорить в судебном порядке.