10.7. Ипотечный кредит

Ипотека — это залог земли, недвижимого имущества. Она оформляется договором между залогодателем и залогодержате­лем, по которому залогодатель обеспечивает недвижимостью какое-либо финансовое обязательство перед залогодержателем и соглашается, что такая недвижимость может являться пред­метом претензий залогодержателя в связи с погашением фи­нансового обязательства.

Ипотекой могут обеспечиваться кредиты юридических, а также физических лиц, полученные ими в банках; коммерчес­кие кредиты юридических и физических лиц; иные договорные отношения по финансовым обязательствам (купля-продажа, найм, причинение вреда, подряд).

Залог — это способ обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обеспеченного зало­гом обязательства получить удовлетворецие своего требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за исключением случаев, предусмотрен­ных законодательством.

Залогодателем при залоге имущества может быть юриди­ческое или физическое лицо, которому предмет залога принад­лежит или будет принадлежать на праве собственности, праве полного хозяйственного ведения. Под предметом ипотеки по­нимается зарегистрированная в соответствующем реестре нед­вижимость, идентифицированная договором об ипотеке.

К недвижимости можно отнести:

■ земельные участки;

• предприятия, здания, строения и другие сооружения, рас­положенные на земельных участках, включая без ограничения 250

нежилую собственность, жилые дома, коттеджи, садовые доми-_ки, гаражи, квартиры, строящиеся объекты и т.д. Они прочно связаны с землей и перемещение их невозможно без нанесения _им ущерба;

• права на аренду или другие права на пользование земель­ ными участками, зданиями, сооружениями и т.д. в соответ­ ствии с действующим законодательством;

• земельные участки вместе с объектами.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан, могут быть предметом залога в качестве обеспечения своевременного возврата банковского кредита.

Залог запрещен иа имущество, находящееся в исключитель­ной государственной собственности: землю (за исключением зе­мельных участков, переданных в частную собственность), нед­ра, воздушное пространство, внутренние водоемы, леса и иные природные ресурсы, а также специальные объекты — по при­чине их исторической, культурной или иной ценности либо по усмотрению государственной безопасности.

Ипотечный кредит — это особый тип экономических отно­шений по поводу предоставления долгосрочных кредитов под залог недвижимого имущества. Участниками кредитной сдел­ки могут быть банк-кредитор, кредитополучатель, продавец имущества при совершении финансовой сделки купли-прода­жи и владелец закладной на имущество, если она имеется.

Кредитором по ипотеке выступают ипотечные банки или специальные ипотечные компании, ассоциации, кредитные об­щества, а также обычные коммерческие банки, специализиру­ющиеся на предоставлении долгосрочных кредитов под залог недвижимости. Кредитными ресурсами ипотечных кредитных организаций могут быть собственные средства, выпуск и прода­жа ипотечных облигаций, депозитные вклады клиентов, прода­жа закладных свидетельств и другие привлеченные средства.

Ипотечные банки выпускают собственные ценные бумаги, которые могут приобретать инвесторы, желающие разместить долгосрочные инвестиции.

Ипотечные облигации, представляют собой долгосрочные Ценные бумаги, выпускаемые банками под обеспечение недви­жимым имуществом и приносящие твердый доход.

Кредитополучателем выступают физические и юридичес­кие лица, имеющие в собственности объект ипотеки, который Должен приносить доход его владельцу, пользоваться спросом

рынке, не являться объектом залога по другой операции, ■ри залоге недвижимого имущества должник номинально сох-йняет свое право собственника. Если иное не установлено дого-

251

вором ипотеки, то до прекращения прав собственности залого­дателя на предмет ипотеки (вследствие принудительного испол­нения условий ипотеки) предмет ипотеки остается во владении и пользовании залогодателя. Залогодатель сохраняет за собой не только право владения, но и независимого распоряжения предметом ипотеки, прибылью, продукцией, товарами в оборо­те, полученными в результате пользования предметом ипотеки. В зависимости от способа обеспечения обязательств по кре­диту имуществом различают следующие виды ипотеки: стан­дартная (обычная), объединенная, чужого имущества, общая, условная. Стандартная ипотека — это ипотека, при которой залогодатель исполнение одного обязательства осуществляет путем залога одного конкретного своего имущества. При объе­диненной ипотеке залогодатель исполнение одного конкретно­го обязательства осуществляет путем одновременного залога нескольких своих имущественных объектов. Ипотека чужого имущества предполагает, что залогодатель осуществляет ис­полнение своего залогового обязательства посредством залога имущества третьего лица. При общей ипотеке для исполнения одного долгового обязательства под залог отдается несколько принадлежащих отдельным собственникам объектов.

Имущество, находящееся в общей совместной собственнос­ти, может быть предметом ипотеки по договору с согласия всех собственников. Имущество, которое нельзя разделить без ущер­ба для его основного назначения (неделимое имущество), не мо­жет быть передано в ипотеку по частям.

Условная ипотека вступает в силу с момента исполнения предусмотренного договором условия. Если условие не испол­няется, ипотека может быть отменена. При этом условие может устанавливаться в отношении как залогодержателя, так и зало­годателя.

По срокам регистрации ипотека бывает первичной, вторич­ной и завершающей.

Главный (первичный) ипотечный залог означает ипотеку, зарегистрированную раньше другой ипотеки и имеющую юриди­ческий приоритет перед ипотекой, зарегистрированной позднее. Последующий залог предмета ипотеки (вторичная ипоте­ка) означает любую ипотеку, которая зарегистрирована поз­днее другой и является вторичной по отношению к ранее заре­гистрированной ипотеке.

Завершающая ипотека — это последняя ипотека, включа­ющая суммы невыплаченного основного долга и процентов предыдущих ипотек. 252

Виды (типы) заключаемых сделок по ипотеке могут подпа­дать под следующие категории.

Простое финансирование. При данной сделке кредитополуча­тель является собственником имущества и не имеет обязательств до ипотеке. Кредитополучатель оформляет закладную на иму­щество для получения денежных средств для своих целей.

Вторичное финансирование. При данной сделке кредитопо­лучатель является собственником имущества, но имеет невып­лаченную закладную. Кредитополучатель желает, например, увеличить сумму ипотечного кредита или получить лучшие ус­ловия от другого кредитора.

Продажа имущества без существующей ипотечной задол­женности. При данной сделке владелец имущества продает его кредитополучателю банка. Продавец имущества обычно получа­ет его стоимость непосредственно из суммы ипотечного кредита. Продажа имущества при наличии ипотечной задолженнос­ти. По имуществу, которое передается кредитополучателю, имеется ипотечная задолженность, и эта задолженность про­давца имущества погашена из суммы нового кредита и ее дейст­вие соответственно прекращено до регистрации новой ипотеч­ной сделки.

Банки практикуют открытие семейных жилищных накопи­тельных счетов — это накопление денежных средств на счете банке для получения ипотечного кредита на строительство :ли приобретение дома, квартиры, дачи, гаража и других объ­ектов недвижимости социально-бытового назначения. Владель-;ы счета приобретают право получения кредита, лишь накопив определенный процент (долю) от стоимости объекта. Имея зара-iee установленную сумму жилищно-накопительного вклада, :иент получает право поселиться в построенном доме (кварти­ре), а остальная сумма стоимости жилья оформляется кредитом банка с залогом дома (жилья).

Жилищный сертификат — это вид ценной бумаги. Его но­минал обозначен и в денежной форме, и в квадратных метрах общей площади жилья. Приобретая определенный пакет серти­фикатов, их владелец приобретает право на получение суммы, за которую можно продать принадлежащие ему квадратные Метры жилья, при желании он может получить ипотечный кре­дит под залог жилья.

Процесс предоставления ипотечного кредита банком граж­данам проходит несколько стадий (табл. 10.4),

При заключении кредитной сделки по ипотечному кредиту Для физического лица ориентировочный контрольный список Документов может включать: заявление кредитополучателя,

253

254

кредитное обязательство, справочные документы, документы на собственность, гарантии, поручительства, страховые доку­менты, закладную и др. В заявлении на ипотечный кредит дает­ся информация об имуществе, сведения о кредитополучателе (возраст, сведения о занятости). Формы заявок, принимаемые банком, требуют от кредитополучателя выдачи всей информа­ции, относящейся к его финансовому положению, о его дохо­дах, имуществе, долгах и других финансовых обязательствах. Заявка на получение кредита не является договором или обяза­тельством о его выдаче, а лишь документом о платежеспособ­ности потенциального кредитополучателя.

Таблица 10.4 Предоставление ипотечного кредита банком

1-я стадия: прием и оформление заявления на кредит

Начинается с момента обращения з банк потенциального кредитополучателя. Ра­ботники банки при приеме заявления предварительно устанавливают, имеет ли кредитополучатель право на кредит, и консультируют по материалам и сведе­ниям, необходимым для составления за­явления

2-я стадия: оценка кредитоспо­собности кредитополучателя

Работниками банка проверяется досто­верность всех сведений, указанных в за­явлении его кредитополучателя; с по­мощью экспертных оценок оценивается кредитоспособность

3-я стадия: определение воз­можного кредита и залога

По существующим методикам определя­ют размер залога и кредита, исходя из оценочной стоимости жилья, показате­ля возможного ежемесячного платежа клиентом

4-я стадия: оценка вероятности погашения кредита (андеррай­тинг)

Оценка банком вероятности погашения

кредита и процентов по нему с учетом

способов обеспечения обязательств по

редиту

5-я стадия: принятие решения по кредитованию

Юридически оформляются документы кредитополучателя и банка по ипотечно­ му кредитованию

6-я стадия: контроль за ходом сделки

Осуществляется кредитором и кредито­ получателем

■я стадия: завершение сделки

Возврат кредитополучателем кредитов с процентом банку; возврат банком эало-говых документов кредитополучателю

Документы на собственность (имущество) содержат сведе­ния о владении им кредитополучателем; договор о купле-прода­же, передаче имущества; завещательные документы; выписки йЗ государственных регистров; физическое и юридическое опи­сание имущества; документы по первой закладной и т.д. Стра­ховые документы содержат данные об имущественном страхо­вании объекта ипотеки. Ипотечное (кредитное) страхование — это гарантия кредитору, что суммы, причитающиеся ему по ус­ловиям кредита, будут выплачены в случае, если кредитополу­чатель не сможет выполнить свои обязательства.

Оценка стоимости предмета ипотеки, т.е. оценка стоимости недвижимости, осуществляется экспертизой, результаты кото-poii используются финансово-кредитными организациями для предоставления кредита или определения размера эмиссии цен­ных бумаг, обеспеченных ипотекой. Оценка недвижимости яв­ляется фундаментом решения о размере выдаваемого кредита.

Исходным пунктом для этого расчета могут служить раз­личные стоимостные понятия:

• стоимость земли, величина которой зависит от размера, возможности использования, местоположения земельного участ­ ка, получаемой прибыли с земельного участка и др.;

• стоимость построек на земельном участке;

• рыночная цена — это достижимая в течение долгого вре­ мени цена недвижимости. Устаповлепие ее осуществляется большей частью посредством экспертизы цены официально назначенными экспертами и соответствующими оценивающи­ ми органами (например, органами страхования).

Соотношение между размером кредита и стоимостью зало­га — наиболее важный фактор при принятии решения о предос­тавлении кредита. Предельные размеры кредита меньше стои­мости залога (60—90 %).

Один из ключевых моментов процесса предоставления ипо­течного кредита — андеррайтинг, или оценка вероятности по­гашения кредита. Андеррайтинг предполагает изучение и ана­лиз потенциального кредитополучателя в соответствии с уста­новленными банком основными направлениями оценки вероят­ности погашения кредита, а также принятие положительного решения по заявлению на ипотечный кредит или отказ от предос­тавления кредита. При оценке вероятности погашения кредита устанавливается, способен ли клиент погасить кредит; стремит­ся ли он погасить кредит; является ли закладываемое имущес­тво достаточным обеспечением для предоставления ипотечного кредита.

255

Клиент должен представить документы о получении в тече­ние определенного периода (например, года) стабильного дохо­да, а также достаточные основания, что он будет продолжать получать доход в будущем и иметь стабильную занятость. К ис­точникам получения дохода потенциального кредитополучате­ля можно отнести: заработную плату; премии; доход от сверху­рочной работы, совместительства; доход в виде дивидендов и процентов; пенсионные выплаты; доход от аренды; доходы от предпринимательства и др. Подвергаются экспертной оценке средства на счетах, в ценных бумагах и т.д. Учитываются воз­можные расходы кредитополучателя, его обязательства, т.е. ус­танавливается сумма, необходимая для поддержания свойст­венного ему образа жизни, и остаток дохода, который может быть использован для погашения кредита. Установление ори­ентировочной величины доли платежей в доходе кредитополу­чателя и отношение суммы кредита к стоимости имущества взаимосвязаны.

Стремление кредитополучателя погасить кредит можно ус­тановить на основе изучения данных о том, как он прежде вы­полнял свои платежные обязательства в целом, а не в отдель­ных случаях, как он относится к своей недвижимости, имеются ли у него возможности реализовать имущество и др.

Размер, порядок выдачи и погашения кредита, взыскания процентов, ответственность сторон, включая момент наступле­ния права реализации банков от имени залогодателя имущест­ва, а также решение других вопросов, связанных с выдачей кредита под залог, определяются кредитными договорами, до­говором ипотеки в виде закладной, которые заключаются меж­ду банком и залогодателем. Содержание закладной предусмат­ривает следующие указания: наименование, местонахождения (место жительства) сторон, вид залога, изложение существа обеспеченного залогом требования, его размер, сроки исполне­ния обязательств, состав и стоимость заложенного имущества, а также иные условия, по которым достигнуто согласие сторон. Договор совершается в письменной форме, нотариально удосто­веряется и регистрируется в установленном порядке. Нотари­альные службы одновременно с удостоверением договора зак­ладной недвижимости налагают запрет на его отчуждение в случае, если это предусмотрено договором (или законом).

Основными документами при оформлении ипотечного кре­дита являются кредитные договоры, закладные, другие долго­вые ценные бумаги. Закладная ценная бумага рассматривается как документ, передающий кредитору законное право собствен­ности на залог по кредиту. Закладная на недвижимость явля-256

ется основным обеспечением ипотечного кредита. При погаше­нии долга в установленный срок передача права собственности утрачивает силу.

Ипотечный кредит может быть использован для покупки недвижимости; для строительства, реконструкции, капиталь­ного ремонта производственных зданий, жилых домов; пере­профилирования производственных процессов; мелиорации; покупки многолетних насаждений; модернизации производст­венных технологических процессов; на улучшение качества зе­мельного участка и повышение плодородия почвы; покупку до­полнительного земельного участка и т.д.

При выделении кредита на строительство здания или соору­жения договор ипотеки может предусматривать имеющееся не­завершенное строительство, а также материалы и оборудова­ние, предназначенные для строительства и находящиеся во владении залогодателя или под его контролем. По завершении строительства здание или сооружение становится элементом предмета ипотеки. Кредиты под залог жилья могут быть нап­равлены на строительство индивидуальных домов (квартир в домах общей собственности), многоквартирных жилых домов, предназначенных для сдачи в аренду или продажи.

Кредиты под недвижимость подлежат погашению на усло­виях рассрочки платежа и с уплатой процента. Процентные ставки по ипотечным кредитам дифференцируются банками, но могут устанавливаться и государством. Процентная полити­ка за ипотечный кредит должна быть гибкой, учитывать дли­тельность кредита и особенность залога. Она может предусмат­ривать периодический пересмотр ставки по кредиту в зависи­мости от конкретных условий рынка. Могут быть сделаны ого­ворки по платежам с учетом рыночной стоимости закладывае­мой недвижимости в будущем, которая подвержена влиянию целого ряда факторов (архитектура, месторасположение, тип строения, его качество, темпы инфляции, размеры процентов по другим кредитам, спрос, предложение на данный вид недви­жимости и т.д.).

Расчет ставки процента по ипотечному кредиту производит­ся как определение величины дохода по ипотечному кредиту, достаточного для покрытия предельной величины стоимости банковских ресурсов, эксплуатационных расходов (потерь), а также обеспечения приемлемой величины дохода для акционе­ров банка (инвесторов), надбавок за риски ипотечного кредито­вания и др.

257

При расчете ставки процента по ипотечным кредитам банки Учитывают риски (табл. 10.5).

5 Деньга, крелш,

Таблица 70.5

Риски по ипотечным кредитам

Риск	Следствие
Кредитный риск	Потенциальные потери, если кредитополучатель не производит платежей по разным причинам в ус­тановленный срок
Риск процентных ста­вок	Потенциальные потери, вызванные изменением (повышением) стоимости ресурсов, несбалансиро­ванность периодичности пересмотра ставок про­цента по кредитам и депозитам, т.е. ставка по кре­диту корректируется менее часто, чем ставки по привлеченным средствам в условиях роста процен­тных ставок
Риск альтернативного выбора	Потери процента, вызванные досрочным погаше­нием ипотечного кредита с фиксированной став­кой, когда процентные ставки за кредит паднтот
Риск изменения усло­вий мобилизации ре­сурсов	Связан с возможностью отзыва клиентами средств (депозитов); повышение их стоимости
Риск ликвидности	Потери, вызванные необходимостью поддержания достаточного уровня ликвидности банка
Риск роста админис-тритпнных издержек	Увеличение затрат по обслуживанию кредитова­ния ипотеки
Прочие риски	Непредвиденные риски, зоэникшие в ходе испол­нения кредитной, залоговой сделки

Виды ипотечных кредитов по методам их погашения, упла­ты процентов имеют подвиды:

• типовая ипотека: кредитополучатель получает от залого­ держателя (банка) кредит а погашает его пропорционально рав­ ными взносами (например, каждый месяц) — фиксированные выплаты;

• ипотека с периодическим увеличением сумм взносов (на­ растающие платежи): по согласованному графику увеличивает­ ся сумма взносов;

• ипотека с изменяющейся суммой выплат (ипотека со сниженной ставкой) предполагает наличие льготного периода для платежей или уменьшение процентных платежей на пер­ вых этапах погашения задолженности;

• ипотека с залоговым счетом: покупатель (должник) вно­ сит на залоговый счет определенную сумму, а затем выплачива­ ет периодические взносы до погашения суммы оставшегося кредита;

• ипотека с переменной процентной ставкой: при измене­ нии процентной ставки по периодам пересматривается допусти-

258

мая предельная норма корректива и минимальная величина корректировки. Кредиты с периодическим пересмотром про­центной ставки используются для предотвращения потерь, свя­занных с риском изменения уровня процентной ставки на де­нежном рынке;

• кредиты с дележом стоимости имущества: стороны при заключении договора договариваются о том, что кредитор пре­ доставляет кредит по сниженным процентным ставкам, а кре­ дитополучатель уступает ему часть повышения стоимости иму­ щества к концу срока сделки;

• кредиты с двойным индексом, при котором величина еже­ месячных платежей по кредиту корректируется на индекс при­ роста заработной платы, а величина невыплаченного остатка суммы долга и процентов по нему ■— на индекс цен. Могут быть корректировки только на уровень цен.

С учетом вышеизложенного классификация видов ипотек представляется следующим образом (табл. 10.6).

Таблица 10.6 Классификация ипотеки

По нндам залога	По способам обеспечения обязательств имуществом	По срокам регистрации	По типу фш!анс1фо	По методам погашения кредитов и процентов
Недвижимость	Стандартная	Перннчная (главная)	Простое финансирование	П ро и орц иопаль -ное погашение
Земли	Объединенпаи	Последу­ющая (вторичная)	Вторичное филансирова-	Периодическое увеличение суммы взносов
Земельные участки с недви­жимостью	Чужого имущества	Заверша-	Продажа имущества без ипотечной	На м с и я гощ и еся суммы выплат
Права на недвижимость	Общая		Продажа имущества при наличии инотечной задолженности	С залоговым счетом
Строящиеся (реконструируе­мые) объекты	Условная		Накопител ьные счета	С переменной процентной ставкой
			Жилищные сертификаты	С дележом прироста стоимости имущества
				С двойным индексом

259

Банк оставляет за собой право аннулировать предваритель­ное соглашение о кредите, если до заключения сделки (догово­ра) финансовое положение клиента резко ухудшилось по срав­нению с данными заявки; выявляются неблагоприятные мате­риальные изменения в состоянии имущества; начато судебное разбирательство по изъятию имущества; имущество является объектом (предметом) нарушения закона.

Залогодатель обязан принимать меры, необходимые для со­хранности предмета ипотеки, обеспечить должные условия его содержания, избегать рисков случайной гибели или поврежде­ния. На кредитополучателя возлагаются обязанности по выпла­те всех налогов, сборов и других платежей, взимаемых с данной собственности; по поддержанию в хорошем состоянии заклады­ваемой недвижимости; он не может использовать недвижи­мость для какой-либо незаконной деятельности; до страхова­нию недвижимости в пользу банка и другие обязанности по до­говору залога и кредитования.

В процессе срока действия договора банк вправе проверять по документам и фактически наличие, размер, состояние и ус­ловия хранения заложенного имущества. Например, в случае ухудшения продуктивности земельного участка вследствие дей­ствий залогодателя, выразившихся в невыполнении требова­ний природоохранного режима использования земель, исполь­зовании земельного участка способами, приводящими к хими­ческому и радиоактивному загрязнению почв, банк вправе пот­ребовать досрочного расторжения кредитного договора и дого­вора залога. При несогласии залогодателя с требованиями бан­ка о досрочном расторжении указанных договоров и возврата кредита этот вопрос решается в судебном порядке.

Право ипотеки прекращается в случаях, предусмотренных законодательством для финансовых обязательств, а также при прекращении обеспеченного ипотекой обязательства; по дого­воренности залогодателя и залогодержателя и др. Так как су­ществует возможность вынужденной ликвидации собственнос­ти, служащей залогом при ипотечном кредите, а также невы­полнения кредитополучателем своих долговых обязательств по погашению кредита в установленные сроки, то кредитор имеет право удержания (продажи) имущества за долги. Основные причины, лежащие в основе невозврата ипотечных креди­тов, — это неплатежеспособность кредитополучателя, нежела­ние его производить аккуратные платежи, неспособность кре­дитополучателя продать свое имущество в связи с общим паде­нием цен, отсутствием спроса на имущество ипотеки. Кредитор несет потери, если сумма, вырученная от продажи объекта ипо-260

течного кредита, после передачи владения им меньше, чем не­выплаченная часть кредита с процентами.

Затраты в связи с невозвратом кредита зависят от времени невозврата кредита и уровня процентных ставок. Невозврат кредита на более ранних стадиях чреват наибольшими издерж­ками для банка, так как теряется большая доля общей суммы платежей по кредиту. При высоких номинальных ставках не­возврат кредита влечет меньшие потери для кредитора.

За невыполнение кредитополучателем обязательств банки имеют празо удержания имущества с гарантов, поручителей, страховых компаний и т.д. Если приходится переносить взыс­кание долга на объект залога путем его продажи, необходимо соблюдать определенную законом процедуру торгов недвижи­мостью (особенно земельных участков). Выручка от продажи предмета ипотеки должна обеспечить уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение:

• основной суммы обеспеченного ипотекой обязательства;

• процентов, начисляемых на обеспеченное ипотекой обяза­ тельство; установленных комиссионных выплат;

• непредвиденных убытков вследствие ненадлежащего ис­ пользования основного обязательства;

• судебных и иных расходов залогодержателя, вызванных обращением взыскания на предмет ипотеки;

• расходов по страхованию предмета ипотеки;

• других обоснованных расходов, понесенных в связи с за­ щитой предмета ипотеки или осуществлением его прав по дого­ вору ипотеки.

При ипотечном кредитовании договоры о кредите и сред­ства его обеспечения иные, чем при других видах кредита. Это вызвано в основном длительными сроками погашения и вели­чиной этих кредитов, поэтому для ипотечных организаций требуется повышенная надежность. Ипотечные кредиты отно­сительно недороги, маржа кредитных организаций невелика, так как прибыль формируется за счет больших объемов кре­дитных вложений.

Ипотечный кредит имеет свои преимущества для банка и кредитополучателя:

• наличие реальной стоимости, гарантирующей возврат кредита и материальной обеспеченности его на протяжении всего срока кредитования. Обеспечивается принцип конкрет­ности залога, т.е. выделение определенного конкретного иму­щества для залога. Кредитор получает право преимущественно­го удовлетворения своих претензий из стоимости данного кон­кретного имущества должника, а не из всей массы его имущес-

2<П

теа. Существует также принцип гласности залога, т.е. требова­ние, чтобы залог данного имущества был легко распознаваем для третьих лмц. В целях обеспечения гласности устанавлива­ется норма регистрации сделок с залогом, его нотариальной удостоверенное™. Кроме того, залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю о всех предыдущих залогах данного имущества, а также о характере и размерах обеспечения этими залогами других обязательств. Если иму­щество, являющееся предметом залога, переходит в собствен­ность, полное хозяйственное ведение или оперативное управле­ние другого лица, залог сохраняет свою силу. Он сохраняется также в случае, когда происходит уступка (продажа) залогодер­жателем обеспеченного залогом требования (закладной) друго­му лицу. Повторный залог (перезалог) допускается, но требова­ния последующего залогодержателя удовлетворяются из стои­мости предмета залога после удовлетворения требований преды­дущего залогодержателя, т.е. банка, выполнившего роль перво­го кредитора;

• кредитор имеет возможность широкой диверсификации кредитования, учитывая неоднородность кредитополучателей, отличия географических регионов, различия целей, особые способы и условия залога имущества, выдачи кредитов;

• кредитополучателю (залогодателю) создаются условия для решения производственных, социально-бытовых проблем;

• существует возможность повторного (неоднократного) ис­ пользования недвижимости кредитополучателем для получе­ ния кредита при возврате первого. Допускается повторный за­ лог с получением залогодателем дополнительного кредита, ес­ ли ценность имущества не исчерпалась предыдущей кредитной сделкой по ипотеке и должник имеет экономическую возмож­ ность уплачивать процент и погашать долг;

■ залогодатель (кредитополучатель) сохраняет право па вла­дение и использование заложенного имущества;

• для защиты интересов кредитополучателя обычно предус­ матривается дополнительный период, в течение которого он мо­ жет выкупить свое заложенное имущество до его продажи кре­ диторам.

Развитие ипотеки, ипотечного кредитования имеет значе­ние для экономики страны, поскольку:

• позволяет включить в рыночный оборот недвижимость;

• содействует процессу мобилизации капитала для строи­ тельства и реконструкции объектов производственного и быто­ вого назначения;

• способствует решению социальных проблем;

262

• создает условия для развития рынка ценных бумаг, в том числе вторичного (купля-продажа закладных, других ценных бумаг ипотечных организаций);

• расширяет перечень услуг, оказываемых кредитными ор­ ганизациями;

• дает стимул развитию финансовой инфраструктуры рын­ ка недвижимости в форме ипотечных банков, специализиро­ ванных финансовых компаний и др.

Вместе с тем ипотечное кредитование предполагает значи­тельный объем аналитической и технической работы. При оценке недвижимости возникает много проблем, так как ры­ночную стоимость, как правило, точно определить можно толь­ко при фактической продаже. К тому же такие кредиты даются на сравнительно длительный срок, поэтому должны быть тща­тельно изучены все возможности будущих изменений цен. Реа­лизация банком закладываемого имущества зачастую требует судебного разбирательства, нарушаются в будущем отношения между банком и кредитополучателем.

Для ипотечных кредитов характерна сравнительно низкая ликвидность, поэтому для них важны страхование кредитов и образование вторичного рынка ипотек. Отдаленная перспекти­ва погашения кредита увеличивает риск, связанный с нормой процента. Многочисленные изменения в жизни кредитополуча­теля, которые могут произойти до полной выплаты долга, по­вышают риск неплатежа по кредиту.

Для развития ипотечного кредитования важными являют­ся: совершенствование рынка капиталов, недвижимости, фон­дового рынка; формирование должного ипотечного законода­тельства; повышение уровня жизни населения и платежеспо­собности предприятий; поддержание развития ипотеки госу­дарством, реализация концепции ипотечного жилищного кре­дитования.

Огромная социальная значимость ипотечного кредитования жилищных проектов делает ипотеку важным элементом госу­дарственной политики.

Концепция создания системы ипотечного жилищного кре­дитования в Республике Беларусь предполагает следующие ос­новополагающие положения:

• доступность ипотечных кредитов для граждан со средни­ ми доходами, вовлечение в систему более широких слоев насе­ ления;

• сочетание ипотечных кредитов с другими источниками приобретения жилья (собственные средства граждан; накопи­ тельные, целевые счета; государственные субсидии);

263

• использование международного опыта при ипотеке жи­ лья;

• применение одноуровневой модели ипотеки (банк—кли­ ент) с переходом в перспективе к двухуровневой системе, вовле­ чение в процесс многих участников;

• использование ипотечного механизма как для долгосроч­ ного кредитования граждан, так и для кредитования застрой­ щика;

• стимулирование инвестиционной активности через про­ цент, сроки кредитования;

• рыночную основу взаимоотношений между участниками;

• создание правовой базы, инструкционной инфраструкту­ ры, необходимых для развития ипотечных отношений.

Ипотечное кредитование решает не только социальную про­блему обеспечения населения жильем, но и стимулирует инвес­тиционную активность, способствует раззитию строительного комплекса и связанных с ним отраслей промышленности, фор­мирует слой мелких собственников.